Steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten bei vermieteten Immobilien: Alles, was Sie wissen müssen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, dann sind die Kaufnebenkosten kein zusätzliches Problem - sie sind ein steuerlicher Vorteil. Vielleicht haben Sie schon gehört, dass Notarkosten, Maklerprovisionen oder die Grunderwerbsteuer beim Eigenheimkauf nicht absetzbar sind. Das stimmt. Aber bei vermieteten Wohnungen oder Häusern ist alles anders. Hier können Sie diese Kosten nicht nur absetzen, sondern sie sogar über Jahrzehnte hinweg in Ihre jährliche Steuerrechnung einfließen lassen. Das macht die Investition in eine vermietete Immobilie deutlich attraktiver als der Kauf für die eigene Nutzung.

Was genau zählt als Kaufnebenkosten?

Nicht jeder Cent, den Sie beim Immobilienkauf ausgeben, ist automatisch absetzbar. Aber die wichtigsten Kosten schon. Dazu gehören:

• Notarkosten für den Kaufvertrag und die Grundbucheintragung
• Grundbuchgebühren
• Maklerprovision (wenn ein Makler involviert war)
• Grunderwerbsteuer
• Eventuelle Kosten für die Finanzierungsberatung (nur wenn sie direkt mit dem Kauf zusammenhängen)

Was nicht dazu gehört? Kosten für Renovierungen, die Sie erst nach dem Kauf vornehmen. Diese zählen als Instandhaltungskosten und werden später separat abgesetzt. Auch die Kosten für einen Hauskauf, den Sie selbst bewohnen, sind grundsätzlich nicht absetzbar - außer bei bestimmten Handwerkerleistungen, die nur in engen Grenzen zählen.

Wie funktioniert die steuerliche Absetzung?

Sie können diese Kosten nicht einfach im Jahr des Kaufs von Ihrer Steuer abziehen. Stattdessen werden sie als Teil der Anschaffungskosten in die Absetzung für Abnutzung (AfA) eingerechnet. Das klingt kompliziert, ist aber einfach: Sie verteilen die Kosten gleichmäßig über viele Jahre.

Die Standardregel: 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Das bedeutet: Wenn Sie 40.000 Euro an Kaufnebenkosten haben, dann können Sie jedes Jahr 800 Euro als Werbungskosten absetzen. Das ist nicht viel - aber es summiert sich. Und es kommt noch besser: Diese 2 Prozent gelten nicht nur für die Nebenkosten, sondern für den gesamten Anschaffungswert. Das heißt, wenn Sie eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen und 40.000 Euro an Nebenkosten zahlen, dann sind Ihre Anschaffungskosten 340.000 Euro. Jedes Jahr können Sie also 6.800 Euro abschreiben (2 % von 340.000). Das ist Ihr jährlicher Abzug, der Ihre steuerliche Belastung senkt.

Für Gebäude, die vor dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, gilt eine höhere Abschreibungsrate von 2,5 Prozent über 40 Jahre. Das ist ein Bonus für ältere Häuser, die oft saniert werden müssen.

Warum ist die Gewinnerzielungsabsicht so wichtig?

Das Finanzamt prüft nicht nur, ob Sie die Kosten bezahlt haben - es prüft, ob Sie wirklich vorhaben, Geld mit der Immobilie zu verdienen. Das nennt sich Gewinnerzielungsabsicht. Und das ist der Punkt, an dem viele scheitern.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und sie sofort vermieten, ist das klar. Sie haben Mietverträge, Sie zahlen die Miete ein, Sie dokumentieren alles. Dann ist alles in Ordnung.

Aber was, wenn Sie die Immobilie kaufen und sie erst in sechs Monaten vermieten? Oder wenn Sie sie erst nach einer Renovierung vermieten wollen? Dann müssen Sie nachweisen, dass Sie konkret vorhaben, sie zu vermieten. Das kann sein:

• Eine Anzeige in einer Immobilienplattform
• Eine schriftliche Vermietungsabsicht
• Eine Bestätigung eines Maklers
• Ein Mietvertrag, der kurz nach dem Kauf unterzeichnet wird

Ein Fall aus der Praxis: Ein Investor kaufte eine Wohnung in Berlin, ließ sie renovieren, und erst nach einem Jahr vermietete er sie. Das Finanzamt lehnte die Absetzung der Grunderwerbsteuer ab - weil er keine Dokumente vorlegen konnte, die zeigen, dass er die Wohnung von Anfang an zur Vermietung geplant hatte. Er musste die Steuervorteile zurückzahlen.

Was ist mit selbstgenutzten Immobilien?

Hier ist die Antwort einfach: Nichts. Wenn Sie eine Immobilie für sich selbst kaufen, dürfen Sie keine Kaufnebenkosten absetzen. Weder Notarkosten noch Maklerprovision noch Grunderwerbsteuer. Das ist ein klarer Unterschied. Nur bei vermieteten Objekten fließen diese Kosten in die AfA ein.

Und auch die Zinsen für Ihr Darlehen? Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind sie nicht absetzbar. Bei einer vermieteten Immobilie schon. Das macht die Finanzierung einer vermieteten Wohnung nicht nur sinnvoll - es macht sie steuerlich attraktiv.

Praktische Tipps für die Umsetzung

Es reicht nicht, die Rechnungen zu haben. Sie müssen sie richtig dokumentieren. Hier sind die wichtigsten Regeln:

• Führen Sie ein separates Bankkonto für die vermietete Immobilie. Alle Einnahmen und Ausgaben laufen darüber. Das macht es dem Finanzamt leicht, zu prüfen, ob es sich um eine echte Vermietung handelt.
• Alle Kosten, die mit der Vermietung zu tun haben - auch die Kontoführungsgebühren - können Sie als Werbungskosten absetzen.
• Speichern Sie alle Rechnungen, Verträge und Nachweise digital und physisch. Ein Verlust der Dokumente kann zu Ablehnungen führen.
• Füllen Sie die Anlage V in Ihrer Einkommensteuererklärung korrekt aus. Dort tragen Sie alle Mieteinnahmen und Ausgaben ein.
• Wenn Sie Gegenstände für die Wohnung anschaffen - wie eine Waschmaschine, einen Kühlschrank oder neue Fenster - und sie unter 800 Euro kosten, dann können Sie sie im Jahr des Kaufs voll absetzen. Über 800 Euro? Dann müssen sie über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Was sagt die Zukunft?

Die Regeln haben sich seit 2021 nicht geändert. Das Jahressteuergesetz 2024, das am 1. Januar 2025 in Kraft trat, hat die Abschreibungsregeln nicht berührt. Aber Experten warnen: Die langen Abschreibungszeiträume von 50 Jahren sind für viele Investoren praktisch nutzlos. Denn die meisten Immobilien werden vorher verkauft. Und dann? Dann zahlt das Finanzamt den Rest der Abschreibung nicht aus - er geht verloren.

Einige Steuerberater und Professoren befürchten, dass die Regeln bald verschärft werden. Es gibt Diskussionen, ob kurzfristige Vermietungen (unter zwei Jahren) künftig nicht mehr als Gewerbe gelten sollen. Das könnte bedeuten: Wer nur kurzfristig vermietet, um Steuern zu sparen, bekommt keine Absetzung mehr.

Die gute Nachricht: Solange Sie seriös investieren - mit einem langfristigen Plan, klaren Verträgen und sauberer Buchführung - haben Sie nichts zu befürchten. Die deutsche Steuerpolitik fördert weiterhin private Investitionen in Wohnraum. Und das wird sie auch weiterhin tun.

Wie viel Geld können Sie sparen?

Ein Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 42.000 Euro. Ihre Gesamtanfangskosten: 342.000 Euro. Jährlich können Sie 6.840 Euro abschreiben. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent sparen Sie 2.052 Euro pro Jahr. Über 15 Jahre sind das 30.780 Euro - ohne dass Sie einen Cent mehr investiert haben. Das ist kein Zufall. Das ist Steueroptimierung.

Ein anderer Investor aus München hat über 15 Jahre 12.600 Euro Steuervorteile realisiert - nur durch korrekte Absetzung der Kaufnebenkosten. Das ist kein Traum. Das ist Standard.

Was tun, wenn das Finanzamt ablehnt?

Wenn Sie die Absetzung verweigert bekommen, liegt es meist an einer fehlenden Dokumentation. Keine Rechnungen? Kein Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht? Dann ist die Ablehnung rechtens.

Die Lösung? Holen Sie sich einen Steuerberater, der sich auf Immobilien spezialisiert hat. Die Kosten liegen zwischen 250 und 400 Euro pro Jahr. Das klingt viel - aber wenn Sie dadurch 2.000 Euro Steuern sparen, ist es eine Investition, die sich amortisiert.

Einige Vermieter versuchen, alles selbst zu machen. Das ist möglich. Aber es kostet Zeit. Die durchschnittliche Lernkurve für eine korrekte Absetzung liegt bei 25 Stunden pro Jahr - für jemanden, der keine Erfahrung hat. Das ist eine volle Arbeitswoche pro Quartal. Ist das sinnvoll? Oder ist es besser, das Geld in einen Experten zu investieren?