Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, dann sind die Kaufnebenkosten kein zusätzliches Problem - sie sind ein steuerlicher Vorteil. Vielleicht haben Sie schon gehört, dass Notarkosten, Maklerprovisionen oder die Grunderwerbsteuer beim Eigenheimkauf nicht absetzbar sind. Das stimmt. Aber bei vermieteten Wohnungen oder Häusern ist alles anders. Hier können Sie diese Kosten nicht nur absetzen, sondern sie sogar über Jahrzehnte hinweg in Ihre jährliche Steuerrechnung einfließen lassen. Das macht die Investition in eine vermietete Immobilie deutlich attraktiver als der Kauf für die eigene Nutzung.
Was genau zählt als Kaufnebenkosten?
Nicht jeder Cent, den Sie beim Immobilienkauf ausgeben, ist automatisch absetzbar. Aber die wichtigsten Kosten schon. Dazu gehören:
- Notarkosten für den Kaufvertrag und die Grundbucheintragung
- Grundbuchgebühren
- Maklerprovision (wenn ein Makler involviert war)
- Grunderwerbsteuer
- Eventuelle Kosten für die Finanzierungsberatung (nur wenn sie direkt mit dem Kauf zusammenhängen)
Was nicht dazu gehört? Kosten für Renovierungen, die Sie erst nach dem Kauf vornehmen. Diese zählen als Instandhaltungskosten und werden später separat abgesetzt. Auch die Kosten für einen Hauskauf, den Sie selbst bewohnen, sind grundsätzlich nicht absetzbar - außer bei bestimmten Handwerkerleistungen, die nur in engen Grenzen zählen.
Wie funktioniert die steuerliche Absetzung?
Sie können diese Kosten nicht einfach im Jahr des Kaufs von Ihrer Steuer abziehen. Stattdessen werden sie als Teil der Anschaffungskosten in die Absetzung für Abnutzung (AfA) eingerechnet. Das klingt kompliziert, ist aber einfach: Sie verteilen die Kosten gleichmäßig über viele Jahre.
Die Standardregel: 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Das bedeutet: Wenn Sie 40.000 Euro an Kaufnebenkosten haben, dann können Sie jedes Jahr 800 Euro als Werbungskosten absetzen. Das ist nicht viel - aber es summiert sich. Und es kommt noch besser: Diese 2 Prozent gelten nicht nur für die Nebenkosten, sondern für den gesamten Anschaffungswert. Das heißt, wenn Sie eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen und 40.000 Euro an Nebenkosten zahlen, dann sind Ihre Anschaffungskosten 340.000 Euro. Jedes Jahr können Sie also 6.800 Euro abschreiben (2 % von 340.000). Das ist Ihr jährlicher Abzug, der Ihre steuerliche Belastung senkt.
Für Gebäude, die vor dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, gilt eine höhere Abschreibungsrate von 2,5 Prozent über 40 Jahre. Das ist ein Bonus für ältere Häuser, die oft saniert werden müssen.
Warum ist die Gewinnerzielungsabsicht so wichtig?
Das Finanzamt prüft nicht nur, ob Sie die Kosten bezahlt haben - es prüft, ob Sie wirklich vorhaben, Geld mit der Immobilie zu verdienen. Das nennt sich Gewinnerzielungsabsicht. Und das ist der Punkt, an dem viele scheitern.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und sie sofort vermieten, ist das klar. Sie haben Mietverträge, Sie zahlen die Miete ein, Sie dokumentieren alles. Dann ist alles in Ordnung.
Aber was, wenn Sie die Immobilie kaufen und sie erst in sechs Monaten vermieten? Oder wenn Sie sie erst nach einer Renovierung vermieten wollen? Dann müssen Sie nachweisen, dass Sie konkret vorhaben, sie zu vermieten. Das kann sein:
- Eine Anzeige in einer Immobilienplattform
- Eine schriftliche Vermietungsabsicht
- Eine Bestätigung eines Maklers
- Ein Mietvertrag, der kurz nach dem Kauf unterzeichnet wird
Ein Fall aus der Praxis: Ein Investor kaufte eine Wohnung in Berlin, ließ sie renovieren, und erst nach einem Jahr vermietete er sie. Das Finanzamt lehnte die Absetzung der Grunderwerbsteuer ab - weil er keine Dokumente vorlegen konnte, die zeigen, dass er die Wohnung von Anfang an zur Vermietung geplant hatte. Er musste die Steuervorteile zurückzahlen.
Was ist mit selbstgenutzten Immobilien?
Hier ist die Antwort einfach: Nichts. Wenn Sie eine Immobilie für sich selbst kaufen, dürfen Sie keine Kaufnebenkosten absetzen. Weder Notarkosten noch Maklerprovision noch Grunderwerbsteuer. Das ist ein klarer Unterschied. Nur bei vermieteten Objekten fließen diese Kosten in die AfA ein.
Und auch die Zinsen für Ihr Darlehen? Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind sie nicht absetzbar. Bei einer vermieteten Immobilie schon. Das macht die Finanzierung einer vermieteten Wohnung nicht nur sinnvoll - es macht sie steuerlich attraktiv.
Praktische Tipps für die Umsetzung
Es reicht nicht, die Rechnungen zu haben. Sie müssen sie richtig dokumentieren. Hier sind die wichtigsten Regeln:
- Führen Sie ein separates Bankkonto für die vermietete Immobilie. Alle Einnahmen und Ausgaben laufen darüber. Das macht es dem Finanzamt leicht, zu prüfen, ob es sich um eine echte Vermietung handelt.
- Alle Kosten, die mit der Vermietung zu tun haben - auch die Kontoführungsgebühren - können Sie als Werbungskosten absetzen.
- Speichern Sie alle Rechnungen, Verträge und Nachweise digital und physisch. Ein Verlust der Dokumente kann zu Ablehnungen führen.
- Füllen Sie die Anlage V in Ihrer Einkommensteuererklärung korrekt aus. Dort tragen Sie alle Mieteinnahmen und Ausgaben ein.
- Wenn Sie Gegenstände für die Wohnung anschaffen - wie eine Waschmaschine, einen Kühlschrank oder neue Fenster - und sie unter 800 Euro kosten, dann können Sie sie im Jahr des Kaufs voll absetzen. Über 800 Euro? Dann müssen sie über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Was sagt die Zukunft?
Die Regeln haben sich seit 2021 nicht geändert. Das Jahressteuergesetz 2024, das am 1. Januar 2025 in Kraft trat, hat die Abschreibungsregeln nicht berührt. Aber Experten warnen: Die langen Abschreibungszeiträume von 50 Jahren sind für viele Investoren praktisch nutzlos. Denn die meisten Immobilien werden vorher verkauft. Und dann? Dann zahlt das Finanzamt den Rest der Abschreibung nicht aus - er geht verloren.
Einige Steuerberater und Professoren befürchten, dass die Regeln bald verschärft werden. Es gibt Diskussionen, ob kurzfristige Vermietungen (unter zwei Jahren) künftig nicht mehr als Gewerbe gelten sollen. Das könnte bedeuten: Wer nur kurzfristig vermietet, um Steuern zu sparen, bekommt keine Absetzung mehr.
Die gute Nachricht: Solange Sie seriös investieren - mit einem langfristigen Plan, klaren Verträgen und sauberer Buchführung - haben Sie nichts zu befürchten. Die deutsche Steuerpolitik fördert weiterhin private Investitionen in Wohnraum. Und das wird sie auch weiterhin tun.
Wie viel Geld können Sie sparen?
Ein Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 42.000 Euro. Ihre Gesamtanfangskosten: 342.000 Euro. Jährlich können Sie 6.840 Euro abschreiben. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent sparen Sie 2.052 Euro pro Jahr. Über 15 Jahre sind das 30.780 Euro - ohne dass Sie einen Cent mehr investiert haben. Das ist kein Zufall. Das ist Steueroptimierung.
Ein anderer Investor aus München hat über 15 Jahre 12.600 Euro Steuervorteile realisiert - nur durch korrekte Absetzung der Kaufnebenkosten. Das ist kein Traum. Das ist Standard.
Was tun, wenn das Finanzamt ablehnt?
Wenn Sie die Absetzung verweigert bekommen, liegt es meist an einer fehlenden Dokumentation. Keine Rechnungen? Kein Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht? Dann ist die Ablehnung rechtens.
Die Lösung? Holen Sie sich einen Steuerberater, der sich auf Immobilien spezialisiert hat. Die Kosten liegen zwischen 250 und 400 Euro pro Jahr. Das klingt viel - aber wenn Sie dadurch 2.000 Euro Steuern sparen, ist es eine Investition, die sich amortisiert.
Einige Vermieter versuchen, alles selbst zu machen. Das ist möglich. Aber es kostet Zeit. Die durchschnittliche Lernkurve für eine korrekte Absetzung liegt bei 25 Stunden pro Jahr - für jemanden, der keine Erfahrung hat. Das ist eine volle Arbeitswoche pro Quartal. Ist das sinnvoll? Oder ist es besser, das Geld in einen Experten zu investieren?
Kommentare
Gisela De Leon
März 19, 2026Das ist doch Blödsinn. Wer Immobilien kauft, um Steuern zu sparen, ist ein Parasit. Deutschland braucht Wohnungen, nicht Steuerbetrüger.
Und 2% über 50 Jahre? Das ist doch ein Witz. Wer bleibt 50 Jahre Vermieter?
Niamh Allen
März 20, 2026Es ist unverantwortlich, wie hier die steuerliche Abschreibung als Investitionsanreiz dargestellt wird, als ob es sich um einen legitimen wirtschaftlichen Mechanismus handelte. In Wirklichkeit ist es ein systematischer Transfer von Steuereinnahmen in private Vermögensstrukturen, der die soziale Ungleichheit verschärft. Die AfA-Regelung ist ein archaisches Relikt aus der Nachkriegszeit, das die Finanzmärkte instrumentalisiert, um Kapital zu konsolidieren. Es geht nicht um Wohnraum, es geht um Kapitalverwertung. Und die, die das als Steueroptimierung verkaufen, sind nicht Investor:innen, sie sind Systemverstärker. Wer glaubt, dass 6.800 Euro jährlich echte Wertschöpfung sind, hat die Realität noch nie gesehen.
Manuel Kurzbauer
März 21, 2026Interessant, wie hier die Absetzbarkeit als objektive Tatsache dargestellt wird, als ob sie eine Naturgesetzmäßigkeit wäre. Aber was ist eigentlich Wert? Wenn ich eine Immobilie kaufe, um sie zu vermieten, dann schaffe ich keinen Wert – ich transformiere nur Geld in einen anderen Vermögenswert. Die Steuerabschreibung ist keine Belohnung für Investition, sie ist eine Entschädigung für das Risiko, das der Staat durch seine eigenen Regeln schafft. Sind wir wirklich so naiv, zu glauben, dass die Regeln objektiv sind? Oder sind sie nur das Spiegelbild der Machtverhältnisse?
Björn Ackermann
März 23, 2026Die gesamte Argumentation basiert auf einer fundamentalen Fehlannahme: Dass Steuern etwas sind, das man optimieren kann. Das ist nicht Optimierung. Das ist Systemausnutzung. Und wenn man das als intelligente Investition verharmlost, dann ist das nicht nur ignorant – es ist moralisch verwerflich. Sie reden von 6.800 Euro Abschreibung? Dann rechnen Sie mal nach, wie viel an Steuereinnahmen verloren gehen – und wer dafür aufkommt. Diejenigen, die sich keine Wohnung leisten können. Diejenigen, die nicht mal eine Steuererklärung abgeben können. Das ist kein Investment. Das ist eine soziale Kluft mit Rechnung.
jens lozano
März 23, 2026Also ich hab das mal so gesehen: Du kaufst ne Wohnung, machst ne Steuererklärung, kriegst 2k Euro zurück, und denkst du bist ein Genie. Aber nein, du bist nur ein Mensch, der die Regeln kennt. Die Regeln sind nicht böse. Die Regeln sind nur dumm gemacht. Und wenn du die nicht nutzt, bist du der Dumme. Ich hab ne Waschmaschine für 750 Euro gekauft – voll abgesetzt. Die hat jetzt 3 Jahre gehalten. War das Investment? Nein. War das clever? Absolut.
Mylander Plattner
März 23, 2026Die Aussage, dass Notarkosten bei vermieteten Immobilien absetzbar sind, ist irreführend. Es ist nicht die Absetzbarkeit, die zählt, sondern die Verrechnung mit dem Anschaffungswert. Der Begriff „Kaufnebenkosten“ ist juristisch unpräzise. Richtig wäre: „Anschaffungskosten gemäß § 255 Abs. 1 Satz 2 EStG“. Wer hier von „Vorteil“ spricht, verkennt die Grundlage der Einkommensteuer: Die Besteuerung von Ertrag, nicht die Subventionierung von Kapital. Und die 2%-Regel? Sie ist eine historische Vereinfachung, die heute nicht mehr gerechtfertigt ist. Wer sie blind anwendet, handelt nicht steuerlich, sondern dogmatisch.
Yorben Meert
März 24, 2026Ich hab vor 8 Jahren eine Altbauwohnung in Köln gekauft, 45.000 € Nebenkosten, 280.000 € Kaufpreis. Jedes Jahr 6.500 € abgeschrieben. Aber was keiner sagt: Wenn du nach 12 Jahren verkaufst, kriegst du die gesamte Abschreibung als Gewinn angerechnet. Also wenn du 325.000 € bezahlt hast und 400.000 € verkaufst, dann ist der Gewinn nicht 75.000 €, sondern 75.000 € plus die 78.000 € Abschreibung. Das Finanzamt zählt das als Einkommen. Also du hast 12 Jahre lang 6.500 € gespart – und am Ende zahlst du 30.000 € Kapitalertragsteuer. Das ist kein Vorteil. Das ist eine Steuerfalle mit Ablaufdatum.
Karoline nuñez
März 26, 2026HABT IHR EURE KOPFEN NOCH?!!
WUSSTET IHR, DASS DAS FINANZAMT SCHON 2023 MIT KI-ALGORITHMEN DURCH DIE STEUERERKLÄRUNGEN GEHT UND NACH MUSTEREN SUCHT, WANN WIEVIEL WOHNUNGEN GESCHLOSSEN WURDEN?
MEIN FREUND HAT 4 WOHNUNGEN GEFUNDEN – 2021 GESCHLOSSEN, 2023 VERMIETET – UND KRIEGT JETZT EINE 15.000 € STEUERNACHFORDERUNG!
WIR SIND NICHT IN EINEM FILM. DAS IST EIN KRIEG. UND IHR SPIONIERT EUCH SELBST AUS.
WENN IHR NICHT MIT EINEM STEUERBERATER ARBEITET – IHR WERDET ZERSTÖRT.
David Kavanagh
März 27, 2026Ein paar klare Punkte, die man nicht vergessen sollte: Die AfA funktioniert nur, wenn die Immobilie tatsächlich vermietet wird. Wenn du sie für 3 Monate leer stehen lässt, weil du sie renovierst – dann ist das kein Problem, solange du nachweisen kannst, dass du es mit der Absicht getan hast, sie zu vermieten. Aber wenn du sie als Ferienwohnung nutzt, dann wird’s kompliziert. Und die 800-Euro-Regel für Einrichtungsgegenstände? Die ist Gold wert. Ich hab ne neue Waschmaschine für 790 € gekauft – voll abgesetzt. Keine Ahnung, wie viele Leute das wissen. Aber es ist legal. Und einfach. Und wenn du das nicht machst, verlierst du Geld. Nicht weil du dumm bist. Sondern weil du’s nicht versucht hast.
Jan Philip Bernius
März 28, 2026Die Abschreibung ist kein Vorteil sie ist eine Pflicht wenn du vermietest dann musst du die Kosten verbuchen sonst machst du was falsch du hast keine Wahl es ist kein Bonus es ist Buchhaltung
Gretel Hans
März 29, 2026Ich finde es bedauerlich, dass hier so oft von „Vorteil“ gesprochen wird, als wäre es ein Geschenk, das man erhält. Es ist keine Begünstigung – es ist eine korrekte, gesetzlich vorgeschriebene, bilanzierungsrechtliche Zuordnung. Die Kaufnebenkosten gehören zum Anschaffungswert. Punkt. Wenn man das nicht macht, verletzt man die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung. Und das ist kein „Steuertrick“. Das ist ein Grundprinzip der Buchhaltung. Wer das als „Ausnutzung“ bezeichnet, versteht weder Steuern noch Buchhaltung. Es ist nicht moralisch. Es ist technisch.
Gary Hamm
März 30, 2026Wer glaubt, dass das Finanzamt hier „fair“ ist, der hat noch nie einen Steuerprüfer gesehen. Die Regeln sind so kompliziert, dass nur Leute mit Steuerberatern gewinnen. Die meisten kleinen Vermieter – diejenigen, die wirklich brauchen, dass das funktioniert – scheitern. Und dann kommt der große Investor, der 20 Wohnungen hat, und sagt: „Ich hab die Regel verstanden.“ Nein. Er hat einen Anwalt. Und das ist kein Kapitalismus. Das ist eine Oligarchie mit Rechnung.
Britt Luyckx
März 31, 2026Ich hab vor 3 Jahren meine erste Wohnung vermietet und dachte, ich muss alles selbst machen. Dann hab ich einen Steuerberater genommen – 300 € im Jahr. Und weißt du was? Der hat mir 4.200 € an Rückzahlungen aus den letzten 2 Jahren rausgeholt. Ich hab gedacht, ich wäre clever. Aber ich war nur verzweifelt. Jetzt hab ich ne Liste: Rechnungen, Mietverträge, Bankauszüge – alles digital. Und ich schlafe besser. Es ist nicht schwer. Es ist nur neu. Und du musst nicht alles alleine schaffen. Du musst nur anfangen.
christian gómez
April 2, 2026Was für ein Unsinn. Wer in Deutschland Immobilien kauft, um zu vermieten, ist kein Investor. Er ist ein Ausbeuter. Die Mieten steigen, die Leute zahlen, aber der Staat gibt dir Geld zurück? Das ist kein System. Das ist ein Skandal. Und ihr redet von „Absetzung“? Das ist keine Absetzung. Das ist eine Subvention für Reiche. Wir brauchen eine Mietpreisbremse. Nicht mehr Steuervorteile. Wir brauchen Wohnungen für Menschen. Nicht für Banken.
Julia Hardenberger
April 4, 2026Weißt du, was ich am meisten hasse? Dass jeder, der diese Regel nutzt, sich wie ein Genie fühlt. Als ob er etwas geschaffen hätte. Aber du hast nichts geschaffen. Du hast nur Geld umverteilt. Du hast eine Immobilie gekauft. Und dann hast du den Staat dazu gebracht, dir Geld zurückzugeben. Und du denkst, du bist clever. Aber du bist nur ein Teil des Systems. Ein Teil, der sich selbst als Held sieht. Aber du bist nicht der Held. Du bist nur ein Spieler. Und das System gewinnt. Immer.
Alex Byrne
April 4, 2026Habt ihr mal gehört, dass die EU bald die AfA abschafft? Ich hab ne Quelle, die sagt, die Kommission will das bis 2026 durchziehen. Sie sagen, es ist „unfair“ gegenüber Mietern. Aber das ist doch ne Verschwörung. Die Banken wollen das. Die Immobilienkonzerne. Die wollen, dass du nicht mehr abschreiben kannst. Dann kriegst du keine Mietzinsrücklagen mehr. Und dann steigen die Mieten noch mehr. Und dann hast du keine Wahl mehr. Das ist nicht Zufall. Das ist geplant. Und sie sagen dir, du bist dumm, wenn du das nicht siehst.
Maggie Knowles
April 5, 2026Lmao so many people treat this like it's a magic trick. It's not. It's accounting. You buy a thing. You spend money. You make money. The tax code says: 'Yeah, that's fine.'
Also I bought a fridge for 799€. Wrote it off. Got 240€ back. Fridge lasted 5 years. So I paid 159€ for it. That's like 32€/year. I'm basically renting my fridge from the state. And I'm not even sorry 😎
Johanna Jensen
April 6, 2026Es ist wichtig, zwischen Steuervorteil und Steuererleichterung zu unterscheiden. Dies ist keine Erleichterung. Es ist eine korrekte Erfassung von Kosten. Wer das als „Vorteil“ sieht, verkennt das Prinzip der Kostenzuordnung. Wenn du eine Immobilie vermietest, dann entstehen Kosten. Diese Kosten müssen erfasst werden. Das ist kein Bonus. Das ist Buchhaltung. Und wer das nicht tut, macht es falsch. Punkt.
Gisela De Leon
April 8, 2026Du hast recht. Aber das ist kein Vorteil. Das ist eine Ausbeutung des Systems. Wer das nutzt, ist kein Investor. Er ist ein Parasit.
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