Wenn Sie heute in Immobilien investieren, ist Nachhaltigkeit kein Bonus mehr - sie ist eine Voraussetzung. Gebäude ohne Zertifikat verlieren an Wert, Mieter suchen anderswo, und Investoren fragen nach dem DGNB-Zertifikat oder LEED. Wer das nicht versteht, setzt sein Kapital aufs Spiel. Es geht nicht mehr darum, ob man grün baut, sondern wie man es richtig macht - und wie man daraus echten Mehrwert zieht.
Warum Zertifikate heute mehr als nur ein Aufkleber sind
Ein Zertifikat wie DGNB, LEED oder BREEAM ist kein Marketingtrick. Es ist ein nachweisbarer Standard, der sagt: Dieses Gebäude funktioniert besser. Es verbraucht weniger Energie, hat niedrigere Betriebskosten und ist attraktiver für Mieter. In Frankfurt sind bereits zwei Drittel aller Büroflächen zertifiziert. Das ist kein Zufall. Es ist Marktrealität. Wer nicht mitzieht, bleibt zurück. Die Zahlen sprechen klar: Zertifizierte Bürogebäude gewinnen bis zu 8,3 Prozent an Wert. Logistikimmobilien mit Zertifikat haben 3,7 Prozent mehr Wert. Und für Wohnungen? Auch hier: 2,5 Prozent mehr Wert - und das bei niedrigeren Leerstandsquoten. JLL hat nachgewiesen: Zertifizierte Immobilien erzielen 5,3 Prozent höhere Mietrenditen und haben 12,7 Prozent weniger Leerstand. Das ist kein kleiner Vorteil. Das ist ein Wettbewerbsvorteil.DGNB, LEED, BREEAM - was ist der Unterschied?
Nicht alle Zertifikate sind gleich. Wer glaubt, sie seien austauschbar, macht einen fatalen Fehler.- DGNB kommt aus Deutschland und bewertet das ganze Gebäude über seinen gesamten Lebenszyklus - von der Bauphase bis zur Demontage. Sechs Kriterien werden geprüft: Ökologie, Ökonomie, Soziokultur, Technik, Prozess und Standort. Das macht es besonders tiefgreifend. Die Zertifizierungsstufen sind Bronze, Silber, Gold und Platinum. Für seriöse Investitionen reicht Gold nicht als Ziel - es ist der Mindeststandard.
- LEED stammt aus den USA und funktioniert mit Punkten. Je mehr Punkte, desto höher die Stufe: Certified, Silver, Gold, Platinum. Es ist stark auf Energieeffizienz und Materialien fokussiert, aber weniger auf soziale Aspekte wie Arbeitsumfeld oder Nutzerzufriedenheit.
- BREEAM ist das älteste System (seit 1990 in Großbritannien) und bewertet ähnlich wie LEED. Die Stufen reichen von Pass bis Outstanding. Es ist stark in Europa etabliert, aber weniger verbreitet als DGNB in Deutschland.
Die Wahrheit über die Kosten - lohnt sich das?
Ja - aber nur, wenn man es richtig anpackt. Die Kosten für eine DGNB-Zertifizierung liegen zwischen 20.000 und 50.000 Euro, je nach Gebäudegröße. LEED kostet etwas weniger - 15.000 bis 40.000 Euro. Klingt viel? Vergleichen Sie das mit den Gewinnen: Ein Bürogebäude mit DGNB Gold hat 8,3 Prozent höheren Wert. Bei einem 5-Millionen-Euro-Projekt sind das 415.000 Euro mehr. Die Zertifizierungskosten sind nur ein Bruchteil davon. Und das ist nicht alles. Die Mieteinnahmen steigen. Mieter zahlen mehr, weil sie weniger Energiekosten haben. Im Unilever-Haus in Hamburg zahlen Mieter bis zu 20 Prozent weniger für Heizung und Strom. Das ist kein Marketing-Gag - das ist messbar. Und das senkt die Fluktuation: Wer in einem gesunden, energieeffizienten Gebäude arbeitet, bleibt länger. Der Fehler, den viele machen: Sie denken, die Zertifizierung sei eine Zusatzleistung, die man nach der Bauplanung hinzufügt. Das ist falsch. Sie muss von Tag eins mitgeplant werden. Sonst wird es teuer - und oft unmöglich.
Wie man den Prozess richtig startet - und wo die Fallstricke liegen
Der Prozess ist komplex. Und er dauert. Projektteams brauchen durchschnittlich 6 bis 9 Monate mehr Planungszeit, nur für die Zertifizierung. Wer das nicht einplant, hat Verzögerungen und Strafen. Die häufigsten Fehler? Laut DGNB selbst:- Unvollständige Dokumentation (45 Prozent der Fälle)
- Unzureichende Planung der Nachhaltigkeitsmaßnahmen (32 Prozent)
- Mangelnde Kommunikation zwischen Architekten, Bauherren und Handwerkern (23 Prozent)
- Starten Sie früh - schon in der Konzeptphase. Fragen Sie: Wie erreichen wir Gold? Welche Materialien? Welche Energiequelle? Welche Lüftungsanlage? Das bestimmt den Erfolg.
- Holen Sie sich einen DGNB-Auditor - nicht erst am Ende. Ein zertifizierter Auditor begleitet Sie von Anfang an. Er sagt Ihnen, was funktioniert und was nicht. Das spart Zeit und Geld.
- Dokumentieren Sie alles. Jede Rechnung, jede Spezifikation, jeder Nachweis zur Lebenszykluskostenanalyse. Das ist 22 Prozent der Gesamtbewertung. Wenn Sie das vergessen, verlieren Sie den Punkt - und damit die Gold-Zertifizierung.
Warum DGNB die Zukunft ist - und was die EU-Taxonomie ändert
Ab 2024 müssen alle Immobilienfonds, die sich als „nachhaltig“ bezeichnen, nachweisen, dass mindestens 50 Prozent ihrer Immobilien die EU-Taxonomie erfüllen. Das ist kein Vorschlag - das ist Gesetz. DGNB ist das einzige Zertifikat, das offiziell auf die EU-Taxonomie abgestimmt ist. Die anderen Systeme sind nicht kompatibel. Das macht DGNB nicht nur besser - es macht es unverzichtbar. Die Bundesregierung plant ab 2024 eine verpflichtende Nachhaltigkeitsberichterstattung für alle Gewerbeimmobilien über 1.000 Quadratmeter. Wer kein Zertifikat hat, muss dann erklären, warum er nicht nachhaltig baut. Das ist ein Risiko - nicht nur finanziell, sondern auch reputationsmäßig. Die DGNB selbst sagt: Bis 2027 wird über 85 Prozent aller neuen Bürogebäude in Deutschland zertifiziert sein. Das bedeutet: In drei Jahren ist ein Zertifikat nicht mehr die Ausnahme - es ist die Norm. Wer heute nicht zertifiziert, ist morgen der Ausreißer.
Was Investoren wirklich wollen - und wer die Märkte steuert
Die größten Käufer von nachhaltigen Immobilien? Nicht Privatleute. Nicht kleine Anleger. Sondern institutionelle Investoren: Pensionsfonds, Versicherungen, Stiftungen. Sie stellen 78 Prozent der Nachfrage. Warum? Weil sie langfristig denken. Sie brauchen stabile Renditen, niedrige Betriebskosten und minimales Risiko. Und sie verlangen Zertifikate. Ohne DGNB oder LEED bekommen sie keinen Vertrag. Sie prüfen die Dokumente, bevor sie unterschreiben. Sie haben eigene Nachhaltigkeits-Teams, die jedes Gebäude analysieren. Sie zahlen nicht für einen „grünen“ Aufkleber. Sie zahlen für nachweisbare Effizienz. Private Investoren machen nur 22 Prozent aus. Und viele von ihnen investieren noch immer in alte Gebäude - ohne Zertifikat. Das ist riskant. In zehn Jahren werden diese Immobilien schwer zu verkaufen sein. Wer heute in nicht-zertifizierte Objekte investiert, baut auf Sand.Der Weg nach vorne: Was Sie jetzt tun müssen
Wenn Sie in Immobilien investieren - egal ob Wohnen, Gewerbe oder Logistik - dann müssen Sie jetzt handeln.- Prüfen Sie Ihr Portfolio: Welche Immobilien haben ein Zertifikat? Welche nicht?
- Setzen Sie bei neuen Projekten DGNB Gold als Ziel - nicht als Option.
- Planen Sie die Zertifizierung von Anfang an - nicht als Nachtrag.
- Holen Sie sich einen DGNB-Auditor, bevor Sie die Baupläne unterzeichnen.
- Verwenden Sie die Bundesförderung (BEG). Sie ist da - nutzen Sie sie.
Welches Zertifikat ist das beste für Immobilien in Deutschland?
In Deutschland ist das DGNB-Zertifikat das beste und am weitesten akzeptierte System. Es ist die einzige Zertifizierung, die offiziell von der Bundesregierung für den Bundeszuschuss BEG anerkannt wird und vollständig auf die EU-Taxonomie abgestimmt ist. DGNB bewertet nicht nur Energieeffizienz, sondern auch soziale Aspekte, Lebenszykluskosten und Standortqualität - was es für Investoren transparenter und wertstabil macht als LEED oder BREEAM.
Kann ich eine bestehende Immobilie nachträglich zertifizieren?
Ja, das ist möglich - aber es ist komplexer und teurer als bei Neubauten. Für Bestandsgebäude gibt es das DGNB-Zertifikat für bestehende Gebäude (DGNB ID). Die Anforderungen sind weniger streng als bei Neubauten, aber die Dokumentation muss trotzdem lückenlos sein. Die meisten Bestandsimmobilien erreichen Silber oder Gold, wenn sie umfassend modernisiert wurden - etwa mit Wärmedämmung, moderner Lüftung und erneuerbaren Energien.
Wie lange gilt ein Zertifikat?
DGNB-, LEED- und BREEAM-Zertifikate gelten grundsätzlich für fünf Jahre. Danach muss eine erneute Prüfung erfolgen, um den Status zu verlängern. Das ist wichtig, weil sich technische Standards und regulatorische Anforderungen ändern. Ein Zertifikat, das vor zehn Jahren Gold war, ist heute vielleicht nur noch Silver - oder gar nicht mehr gültig, wenn es nicht aktualisiert wurde.
Macht eine Zertifizierung auch bei Wohnimmobilien Sinn?
Absolut. Obwohl der Wertzuwachs mit 2,5 Prozent geringer ist als bei Gewerbeimmobilien, sinken die Betriebskosten für Mieter deutlich - oft um 15 bis 20 Prozent. Das macht Wohnungen attraktiver, reduziert die Fluktuation und erhöht die Mietzahlungsbereitschaft. In Städten wie Frankfurt, München oder Berlin ist ein DGNB-Zertifikat bei Neubauwohnungen fast zur Pflicht geworden - Mieter fragen danach.
Was passiert, wenn ich keine Zertifizierung habe?
Sie verlieren langfristig an Wert und Attraktivität. Ab 2024 müssen institutionelle Investoren nachweisen, dass mindestens 50 Prozent ihrer Immobilien EU-Taxonomie-konform sind - ohne Zertifikat ist das unmöglich. Auch die Bundesregierung wird ab 2024 verpflichtende Nachhaltigkeitsberichte für Gewerbeimmobilien über 1.000 Quadratmeter einführen. Ohne Zertifikat müssen Sie erklären, warum Sie nicht nachhaltig bauen - das schadet Ihrem Image und macht Verkauf oder Finanzierung schwerer.
Kommentare
Stefan Matun
November 8, 2025DGNB ist ein Marketing-Gag für Architekten, die ihre Rechnungen hochschrauben wollen. Die Zertifizierung kostet mehr als sie bringt, und die Bundesförderung ist ein bürokratischer Alptraum. Wer glaubt, dass ein Aufkleber den Wert steigert, der hat noch nie einen Mieter in einem alten Gebäude befragt.
Hamrnand Heintz
November 8, 2025Interessant, wie wir immer mehr auf Zertifikate verfallen, anstatt auf tatsächliche Qualität. Was ist mit den Gebäuden, die keine Zertifikate haben, aber trotzdem energieeffizient sind? Wer misst das? Wer kontrolliert das? Oder ist es nur noch ein Statussymbol geworden?
Michelle Wagner
November 9, 2025LOL die Regierung hat das alles erfunden, damit die Bauindustrie noch mehr Geld kassieren kann. DGNB? BREEAM? Das ist alles ein Schmiergeld-System für Berater und Auditoren. Und du glaubst wirklich, dass ein Gebäude mit Gold-Zertifikat besser ist? Ich hab in einem ohne Zertifikat gewohnt – hat nie gefehlt. Nur die Rechnungen sind teurer geworden.
Kieran Bates
November 11, 2025Ich finde es gut, dass sich die Branche bewegt. Nachhaltigkeit ist kein Trend, es ist eine Notwendigkeit. Die Zahlen sprechen für sich – und wenn man langfristig denkt, ist das kein Aufwand, sondern eine Investition. Ich wünschte, mehr Leute würden das verstehen.
Philip Büchler
November 11, 2025ACH HERRGOTT, WIR LEBEN IN EINER ZEIT, IN DER MAN FÜR EINEN KLEINEN AUFKLEBER 50.000 EURO HINWIRFT – UND DANN NOCH 9 MONATE WARTEN, BIS JEMAND DIE RICHTIGE RECHNUNG UNTERZEICHNET! WAS IST DAS FÜR EIN WAHNSINN? ICH HABE EINEN FREUND, DER EIN GEBÄUDE IN KÖLN HAT – KEIN ZERTIFIKAT, 100% BELEGT, MIETE STEIGT JEDES JAHR – UND DIE LEUTE KLAMMERN SICH AN DIE WÄNDE, WEIL ES WARM IST UND DAS DACH NICHT LECKT! WAS BRAUCHEN WIR DANN NOCH EINEN AUFKLEBER?!
Kjell Nätt
November 12, 2025So ein Quatsch. 🤡 DGNB Gold? Ja klar. Und morgen wird der Osten von Deutschland von der EU mit einem grünen Stern ausgezeichnet. Wer glaubt, dass ein Zertifikat den Klimawandel stoppt, der hat noch nie einen Windrad-Bauer getroffen. Die echten Gewinner? Die Auditoren. Die anderen? Die Dummen.
Pat Costello
November 12, 2025LEED ist amerikanisch, BREEAM ist britisch – und DGNB ist DEUTSCH. Und wir sollen uns von ausländischen Systemen beeinflussen lassen? Nein danke. Wir haben unsere eigenen Standards. Und die sind besser. Die EU-Taxonomie ist ein Eingriff in unsere Souveränität. DGNB ist das einzige, was zählt.
nada kumar
November 14, 2025DGNB ist der einzige Standard, der Lebenszykluskosten berücksichtigt – alle anderen sind oberflächlich. Die 20% Bundeszuschuss sind nicht optional, sie sind Pflicht. Und die Dokumentation? 22% der Punkte. Wenn du das nicht hast, verlierst du Gold. Punkt.
Hans-Joachim Hufschmidt
November 16, 2025Wer nicht DGNB Gold hat, ist ein Verräter an der deutschen Baukultur. Diese Zertifikate sind nicht nur für die Umwelt – sie sind ein Zeichen von Disziplin, Ordnung und Leistung. Wer das nicht versteht, sollte lieber in der Ukraine bauen.
chloe murray
November 17, 2025Ich hab letztes Jahr ein kleines Wohnprojekt mit DGNB Silber abgeschlossen – die Mieter sind begeistert. Nicht wegen des Aufklebers, sondern weil die Heizkosten halbiert wurden. Das ist der echte Gewinn. Und ja, es war anstrengend. Aber es hat sich gelohnt.
Jana Trajkovska
November 18, 2025Oh, das ist ja wunderbar. Jetzt wird auch noch der Mieter zum Umweltaktivisten gemacht. Wer zahlt denn die 20% höhere Miete? Ich. Und dann wird mir noch gesagt, ich soll dankbar sein, weil das Gebäude ‘nachhaltig’ ist. Klasse. Danke für den moralischen Druck.
Oliver Rütten
November 18, 2025Die Debatte ist nicht über Zertifikate. Sie ist über Verantwortung. Jedes Gebäude, das wir bauen, prägt die Zukunft. DGNB ist nur ein Werkzeug – aber ein guter. Es zwingt uns, systematisch zu denken. Und das ist das, was wirklich zählt.
Jerry Schulz
November 20, 2025Die ganze Geschichte ist übertrieben. DGNB ist nur ein weiterer Schritt in die Bürokratie. Ich hab in 2010 ein Haus gebaut, kein Zertifikat, aber mit Solardach, Dämmung und Fenstern mit Wärmeschutz. Kein Auditor kam, aber es verbraucht 40% weniger Energie als die Nachbarhäuser. Wer braucht da ein Papier? Die Zahlen sind da, die Energiebilanz ist da. Warum muss man immer noch einen Zettel haben?
Dumitru alina
November 20, 2025Ich hab neulich mit einem Bauherrn geredet, der DGNB Gold wollte, aber kein Geld für den Auditor hatte. Wir haben ihm geholfen, die Dokumente selbst zu sammeln – und er hat es geschafft. Es ist nicht unmöglich. Es ist nur schwer. Aber es lohnt sich. Echt.
Stefanie Koveal
November 21, 2025Ich hab ein Zertifikat gesehen. Es war so schön. Gold. Glänzend. Und dann hab ich den Preis für die Zertifizierung gesehen. Und dann hab ich die Miete gesehen. Und dann hab ich meinen Bankberater angerufen. Und dann hab ich geweint. Es ist nicht nur teuer. Es ist ein Trauma. Aber… ich glaube, wir müssen es tun. 😭
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