Immobilien im Ausland erben: So vermeiden Sie die Doppelbesteuerung

Stellen Sie sich vor, Sie erben ein wunderschönes Ferienhaus in Spanien oder ein Grundstück in Polen. Erst einmal ist das eine tolle Nachricht. Doch dann kommt der Moment, in dem die Steuerbehörden auf den Plan treten. Plötzlich merken Sie, dass nicht nur das Land, in dem die Immobilie steht, eine Steuer will, sondern auch das deutsche Finanzamt. Das Ergebnis? Sie zahlen auf dasselbe Haus zweimal Steuern. Das klingt absurd, ist aber in der Realität ein klassischer Fall von internationaler Doppelbesteuerung.

Wer Immobilien im Ausland erbt, landet schnell in einem bürokratischen Labyrinth aus nationalen Gesetzen und internationalen Verträgen. Die gute Nachricht ist: Es gibt Wege, die finanzielle Last zu drücken. Die schlechte: Das passiert nicht automatisch. Sie müssen selbst aktiv werden, sonst verschenken Sie bares Geld an den Staat.

Die wichtigsten Eckpunkte auf einen Blick

• Wohnsitzprinzip: Deutschland besteuert oft das gesamte Weltvermögen, wenn der Erblasser hier gewohnt hat.
• Belegenheitsprinzip: Das Land, in dem das Haus steht, hat fast immer ein Besteuerungsrecht.
• DBA: Doppelbesteuerungsabkommen sind die beste Lösung, existieren aber nur mit sehr wenigen Ländern.
• Anrechnungsverfahren: Wenn kein Abkommen existiert, hilft oft § 21 ErbStG, sofern man den Antrag stellt.

Warum wird überhaupt doppelt besteuert?

Das Problem liegt in zwei unterschiedlichen Sichtweisen der Steuerbehörden. Auf der einen Seite steht das sogenannte Wohnsitz-Prinzip. Hier sagt ein Staat: "Der Erblasser hat hier gelebt, also wollen wir Steuern auf alles, was er irgendwo auf der Welt besaß." Auf der anderen Seite gibt es das Belegenheitsprinzip. Hier sagt das Land, in dem die Immobilie steht: "Das Haus liegt auf unserem Boden, also steht uns die Steuer zu."

Wenn beide Prinzipien gleichzeitig greifen, entsteht die Doppelbesteuerung. Da Staaten ihre Steuersysteme selten perfekt aufeinander abstimmen, landen Erben oft in der Klemme. Besonders kritisch wird es, wenn der Erblasser in Deutschland lebte, die Immobilie aber in einem Land wie Spanien liegt, mit dem Deutschland kein spezielles Abkommen für Erbschaftsteuern hat.

Unbeschränkte vs. beschränkte Steuerpflicht

Bevor Sie berechnen können, wie viel Steuer anfällt, müssen Sie klären, in welche Kategorie Sie fallen. Das Finanzamt unterscheidet hier sehr genau:

Unbeschränkte Steuerpflicht ist der Zustand, in dem das gesamte Weltvermögen der deutschen Erbschaftsteuer unterliegt. Das passiert, wenn der Erblasser einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hatte. Auch deutsche Staatsangehörige, die im Ausland lebten, aber nicht länger als fünf Jahre weg waren, fallen oft hierunter.

Beschränkte Steuerpflicht hingegen bedeutet, dass nur die Vermögenswerte besteuert werden, die sich tatsächlich in Deutschland befinden. Das greift zum Beispiel, wenn der Erblasser schon seit über fünf Jahren im Ausland lebte und keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hatte. In diesem Fall bleibt die ausländische Immobilie für das deutsche Finanzamt oft unsichtbar - allerdings sind die Freibeträge bei der beschränkten Steuerpflicht deutlich geringer.

Die Rettungsanker: DBAs und die Anrechnung nach § 21 ErbStG

Um das Chaos zu ordnen, gibt es Doppelbesteuerungsabkommen (kurz: DBA) internationale Verträge, die regeln, welcher Staat in welchem Fall das Besteuerungsrecht hat . Ein DBA sorgt dafür, dass klar definiert ist, wer zuerst kassiert und wie die Steuer im anderen Land angerechnet wird. Das Problem: Deutschland ist hier extrem zurückhaltend. Es gibt weltweit nur etwa sechs dieser Abkommen speziell für die Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Wenn kein DBA existiert, bleibt nur der Weg über das nationale Recht. Hier kommt § 21 Erbschaftsteuergesetz (kurz: § 21 ErbStG) eine gesetzliche Regelung, die die Anrechnung ausländischer Erbschaftsteuern auf die deutsche Steuer ermöglicht ins Spiel. Das ist zwar kein perfekter Ersatz für ein DBA, kann die Last aber mindern.

Wichtig: Das Finanzamt macht das nicht von sich aus! Die Anrechnung der im Ausland gezahlten Steuer auf die deutsche Steuer ist ein Antragswesen. Wer nicht fragt, zahlt doppelt. Dabei gibt es eine wichtige Hürde: Die Anrechnung ist begrenzt auf den Betrag der deutschen Steuer, der auf das ausländische Vermögen entfällt. Wenn die Steuer im Ausland viel höher war als in Deutschland, bekommen Sie die Differenz nicht erstattet.

Ein Praxisbeispiel: Das Spanien-Dilemma

Spanien ist ein klassischer "Warnfall", da es kein Erbschaftsteuer-DBA mit Deutschland gibt. Nehmen wir an, Sie erben eine Wohnung in Spanien im Wert von 200.000 Euro. In Spanien sind die Freibeträge oft sehr niedrig (manchmal nur ca. 16.000 Euro, je nach Region und Verwandtschaftsgrad). Die Steuersätze können dort bis zu 80 % steigen, besonders wenn man nicht direkt verwandt ist.

In Deutschland fallen Sie aufgrund Ihres Wohnsitzes in die unbeschränkte Steuerpflicht. Ihr gesamtes Erbe wird hier besteuert, aber Sie profitieren von den hohen deutschen Freibeträgen (z. B. 400.000 Euro für Kinder). Wenn die deutsche Steuer durch die Freibeträge auf Null sinkt, nützt Ihnen § 21 ErbStG nichts, denn Sie können nur etwas anrechnen, was Sie in Deutschland auch tatsächlich zahlen müssten. Sie zahlen also die volle spanische Steuer und haben in Deutschland zwar keine Steuerlast, aber auch keine Erleichterung für die spanischen Kosten.

Strategien zur Vermeidung und Milderung

Wenn Sie oder Ihre Angehörigen Immobilien im Ausland besitzen, sollten Sie nicht warten, bis der Erbfall eintritt. Es gibt einige Hebel, die man bewegen kann:

1. Schenkungen zu Lebzeiten: Prüfen Sie, ob eine schrittweise Übertragung des Eigentums sinnvoll ist. Oft gelten für Schenkungen andere Freibeträge und Zeiträume.

2. Wohnsitzplanung: Die fünf-Jahres-Regel bei der beschränkten Steuerpflicht ist ein mächtiges Instrument. Wer dauerhaft und rechtlich im Ausland lebt, kann die deutsche Weltbesteuerung eventuell vermeiden.

3. Dokumentation: Sammeln Sie alle Belege über im Ausland gezahlte Steuern. Ohne präzise Nachweise über die ausländische Zahlung wird das Finanzamt die Anrechnung nach § 21 ErbStG ablehnen.

4. Fachberatung: Ein Steuerberater mit Schwerpunkt Internationales Steuerrecht ist hier Gold wert. Die Kosten für die Beratung sind meist ein Bruchteil dessen, was man durch eine falsche Steuererklärung verliert.

   Wird die ausländische Steuer automatisch vom deutschen Finanzamt abgezogen?

   Nein, auf keinen Fall. Die Anrechnung ausländischer Steuern gemäß § 21 ErbStG muss explizit vom Erben beantragt werden. Das Finanzamt rechnet dies nicht von sich aus aus, da es oft erst gar nicht weiß, dass im Ausland Steuern gezahlt wurden.

   Was passiert, wenn die Steuer im Ausland höher ist als in Deutschland?

   In diesem Fall wird die ausländische Steuer nur bis zur Höhe der entsprechenden deutschen Steuer angerechnet. Eine Erstattung der Differenz durch das deutsche Finanzamt erfolgt nicht. Sie tragen die Mehrlast der ausländischen Steuer also selbst.

   Gilt die beschränkte Steuerpflicht für alle Immobilien im Ausland?

   Die beschränkte Steuerpflicht greift, wenn der Erblasser keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hatte und länger als fünf Jahre im Ausland lebte. In diesem Fall werden nur Vermögenswerte besteuert, die in Deutschland liegen. Immobilien im Ausland wären dann in Deutschland steuerfrei, unterliegen aber natürlich dem Steuerrecht des Belegenheitsstaates.

   Mit welchen Ländern hat Deutschland ein Erbschaftsteuer-DBA?

   Deutschland hat nur mit sehr wenigen Ländern solche Abkommen geschlossen. Da diese Liste klein ist und sich ändern kann, sollte man im Einzelfall prüfen, ob für das spezifische Land (z. B. USA oder Frankreich) ein gültiges Abkommen existiert.

   Kann ich die Immobilie im Ausland verkaufen, um die Steuer zu sparen?

   Ein Verkauf nach dem Erbgang löst oft eine eigene Grunderwerbsteuer oder Kapitalertragssteuer im Ausland aus. Zudem wird die Erbschaftsteuer meist auf den Wert zum Zeitpunkt des Todes berechnet. Ein Verkauf löst das Problem der Erbschaftsteuer also nicht, sondern schafft eventuell neue steuerliche Themen.

   Nächste Schritte und Fehlervermeidung

   Wenn Sie gerade eine Immobilie im Ausland geerbt haben, sollten Sie folgende Checkliste abarbeiten:

   • Belege sichern: Fordern Sie vom ausländischen Notar oder Steuerberater eine offizielle Bestätigung über die gezahlte Steuer an.
   • Status prüfen: Klären Sie, ob eine unbeschränkte oder beschränkte Steuerpflicht in Deutschland vorliegt.
   • Antrag stellen: Reichen Sie bei der Erbschaftsteuererklärung den Antrag auf Anrechnung ausländischer Steuern nach § 21 ErbStG ein.
   • Fristen wahren: Beachten Sie, dass in verschiedenen Ländern unterschiedliche Meldefristen für Erbschaften gelten.

   Ein häufiger Fehler ist es, zu glauben, dass die Meldung im Ausland automatisch an das deutsche Finanzamt weitergegeben wird. In Zeiten des automatischen Informationsaustauschs weiß das Finanzamt zwar oft vom Vermögen, aber nicht unbedingt von den bereits gezahlten Steuern. Bleiben Sie proaktiv, um Ihr Erbe nicht unnötig zu schmälern.