Du willst endlich wohnen statt endlos grübeln - aber was macht mehr Sinn: neu kaufen oder sanieren? Die kurze Wahrheit: Es kommt auf fünf Dinge an - Gesamtbudget, Zeit, Risiko, Lage und Energie/Regeln. Und ja, die Unterschiede 2025 sind groß: GEG-Pflichten, KfW-/BAFA-Förderung, Handwerkerpreise, kommunale Wärmeplanung. Hier bekommst du eine ehrliche, umsetzbare Antwort - inklusive Rechenweg, Checklisten und Entscheidungsmatrix. Ich lebe in München, habe beides durchdekliniert (und mit meinem Mann Lukas mehr als einmal Pläne umgeworfen). Du gehst hier raus mit einem belastbaren Plan.
TL;DR
- Entscheide nüchtern über Total Cost of Ownership (Kauf/Sanierung + Energie + Zeit + Risiko). Vergleiche gleichwertige Standards, nicht Wunschbilder.
- Sanieren lohnt, wenn die Hülle solide ist, die Lage schon passt und die Komplettsanierung ≤ 70-80% der Neubaukosten für vergleichbare Qualität bleibt.
- Neubau punktet bei Planbarkeit, Effizienz und Grundriss - kostet aber oft 15-40% mehr und dauert nicht selten 18-24 Monate inkl. Genehmigung.
- Förderung 2025: Klimafreundlicher Neubau (KfW), BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA) für Bestandsgebäude, ggf. Familienförderung. GEG: 65%-EE beim Heizen, Wärmeplanung beachten.
- Reserve einplanen: Renovierung +15-25% für Überraschungen, Neubau +10-15% für Index, Baugrund, Extras. Ohne Puffer keine Unterschrift.
Die wichtigsten Kriterien: Kosten, Zeit, Risiko, Lage, Nachhaltigkeit
Bevor du Angebote sammelst, klär die Spielfeldregeln. Die Entscheidung kippt selten an einer Zahl, sondern an einem Bündel aus fünf Faktoren.
- Kosten heute und morgen: Nicht nur Kaufpreis oder Handwerkerangebote zählen. Rechne den Zeithorizont (10-20 Jahre) mit: Energie, Instandsetzung, Zinsen, Steuern, Förderungen.
- Zeit: Wie lange kannst du doppelt wohnen oder Miete zahlen? Sanierung: 3-12 Monate (kosmetisch) bis 9-18 Monate (Kernsanierung). Neubau: 12-24 Monate realistisch - in Ballungsräumen eher länger.
- Risiko: Sanierung birgt Unbekannte (Feuchte, Statik, Schadstoffe). Neubau schwankt bei Baugrund, Lieferketten, Indexklauseln. Ohne Reserve wird jede Option teuer.
- Lage: Bestehende Häuser stehen oft in gewachsenen, begehrten Lagen. Neubaugebiete bringen mehr Fläche, aber weniger urbane Qualität. Lage dominiert langfristig den Wiederverkauf.
- Nachhaltigkeit & Regeln: GEG 2024/2025 setzt beim Heizen auf 65% erneuerbare Energien. Neubau hat strengere Effizienzstandards. Förderlandschaft (KfW/BAFA) kann den Ausschlag geben.
Ein kompaktes Bild hilft beim Einordnen:
| Kriterium | Sanierung | Neubau |
|---|---|---|
| Invest | Günstiger bis moderat - wenn Hülle ok; Kernsanierung kann nahe Neubaukosten kommen | Höher; Planbarkeit Tendenz besser |
| Zeit | Kürzer bei Teilmaßnahmen; Kernsanierung 9-18 Monate | 12-24 Monate inkl. Genehmigung realistisch |
| Risiko | Verdeckte Mängel, Schadstoffe | Baugrund, Baupreisindex, Nachträge |
| Förderung | BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA), KfW für Effizienzhaus | KfW „Klimafreundlicher Neubau“, ggf. Familienförderung |
| Energie | Große Sprünge möglich, aber komplex | Sehr effizient von Start weg |
| Grundriss | Begrenzter Umbau, statische Grenzen | Maximale Freiheit |
| Lage | Oft Top-Lage, gewachsene Infrastruktur | Peripher, größere Grundstücke |
Klartext: Wenn dir Lage wichtiger ist als das letzte Prozent Energieeffizienz und die Substanz stimmt, gewinnt Sanierung oft. Wenn du maximale Planbarkeit, Barrierefreiheit und perfekte Grundrisse willst, zieht Neubau davon - sofern Budget und Zeit mitspielen.
Die Zahlen 2025: echte Gesamtkosten mit Formel, Ranges und Fallen
Bitte nicht in Quadratmeterpreisen verlieren, ohne die Qualität zu definieren. Vergleiche immer „gleich zu gleich“: Standard, Effizienzniveau, Ausstattungsniveau.
Richtwerte Deutschland 2025 (ohne Grundstück):
- Neubau schlüsselfertig: 2.800-4.500 €/m² Wohnfläche (ländlich/Standard) bis 4.000-6.500 €/m² (Ballungsräume, hochwertige Ausführung). Quelle: Baupreisindex-Trend und Branchenberichte, Stand 2024/2025.
- Kosmetische Sanierung (Boden, Maler, Bad): 300-600 €/m².
- Standard-Sanierung (Fenster, Elektrik, Bad, Heiztechnik): 800-1.200 €/m².
- Kernsanierung inkl. Technik & Dämmung: 1.500-2.500 €/m²; bei ambitionierter Energie-Sanierung 2.000-3.500 €/m².
Einzelposten, die Kalkulationen kippen lassen:
- Heizungswechsel auf Wärmepumpe: 18.000-35.000 € (mit Förderanteil sinkend), plus Heizflächen/FBH-Anpassung 5.000-15.000 €.
- Fenster 3-fach: 800-1.200 € pro Fenster inkl. Einbau.
- Dach neu: 200-350 €/m² Dachfläche (Eindeckung, Dämmung, Spengler).
- Elektrik komplett: 150-250 €/m² Wohnfläche.
- Schadstoffsanierung (Asbest/PAK): sehr variabel - 5.000 bis 40.000 € sind keine Seltenheit.
Regel Nummer 1: Leg 15-25% Reserve auf die Sanierungssumme; bei Denkmalschutz oder unklarer Bausubstanz 30%. Beim Neubau 10-15% (Baugrund, Nachträge, Außenanlagen).
Formel für einen fairen Vergleich (10-20 Jahre):
- TCO Sanierung = Kaufpreis Bestandsimmobilie + Nebenkosten (GrESt, Notar, Makler) + Sanierungskosten + Reserve + Energie (10-20 Jahre) - Förderungen - mögliche Steuerersparnis (bei Vermietung)
- TCO Neubau = Grundstück + Nebenkosten + Baukosten (inkl. Außenanlagen) + Reserve + Energie (10-20 Jahre) - Förderungen
Heuristik: Liegt TCO Sanierung ≤ 80% von TCO Neubau bei ähnlicher Lage/Größe/Qualität, spricht viel für Sanierung. Liegt sie > 90%, lohnt Neubau - außer die Bestandslage ist unschlagbar.
Finanzielle Fallen 2025:
- Grunderwerbsteuer: Beim Bauträger-Neubau auf den Gesamtpreis; beim separaten Grundstückskauf oft nur aufs Grundstück. Prüfe Vertragsgestaltung früh mit Notariat/Steuerberatung.
- Energiepreise: Gas/Strom bleiben volatil. Effizienz rechnet sich schneller als noch 2019.
- Baupreisindex: Seit 2021 stark gestiegen, 2024/25 stabilisiert auf hohem Niveau (Statistisches Bundesamt). Keine Rückkehr zu 2019-Preisen einplanen.
- Außenanlagen/Küche: Gerne „vergessen“, kosten aber 5-10% extra.
Kleines Zahlenbeispiel (vereinfachtes Rechengefühl): Bestand 140 m² in Stadtnähe: Kauf 650.000 €, Nebenkosten 50.000 €, Sanierung 180.000 €, Reserve 30.000 €, Zuschüsse −20.000 € ⇒ TCO Sanierung 890.000 €. Neubau ähnlich groß: Grundstück 500.000 €, Nebenkosten 60.000 €, Bau 630.000 €, Reserve 70.000 €, Zuschuss −25.000 € ⇒ TCO Neubau 1.235.000 €. Differenz ~345.000 € - hier gewinnt die Sanierung klar, sofern Lage/Grundriss passen.
Recht, Förderung und Energie 2025: was zwingend auf den Tisch muss
Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024/2025): Beim Heizungstausch im Bestand gilt perspektivisch die 65%-Erneuerbare-Regel. In Kommunen mit Wärmeplanung kommen Übergangsfristen; bei Neubauten sind die Effizienzanforderungen strenger. Prüfe, ob Fernwärme anliegt oder geplant ist - das beeinflusst deine Heizungswahl fundamental.
Förderung - grobe Landkarte (Deutschland 2025):
- KfW „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN): Zinsverbilligte Kredite für Neubauten mit hohem Effizienz- und Nachhaltigkeitsniveau.
- KfW/BEG für Effizienzhäuser im Bestand: Förderungen für umfassende Sanierung zum Effizienzhaus-Level.
- BAFA - BEG Einzelmaßnahmen: Zuschüsse für Wärmepumpen, Dämmung, Fenster, Lüftung. Kombinationen möglich, aber „erst Antrag, dann Auftrag“ beachten.
- Wohneigentum für Familien: Einkommensabhängig, zinsgünstig - interessant bei Neubau, teils auch bei Kauf mit Sanierung, je nach Ausgestaltung.
Mein Tipp aus Projekten: Setz den Förderplan vor den Bauplan. Reihenfolge ist ernst: Zusage abwarten, dann beauftragen. Und niemals doppelt fördern, was nicht kombinierbar ist.
Denkmalschutz / Erhaltungssatzung: Kann Sanierung verteuern, aber auch steuerlich helfen (Erhöhte Abschreibung bei Vermietung). Früh mit der Denkmalschutzbehörde sprechen, bevor du kaufst.
Kommunale Wärmeplanung: Viele Städte veröffentlichen 2025 Wärmenetze und Transformationspfade. Ein geplanter Fernwärmeanschluss in 5 Jahren kann deine Heizung heute verändern - z. B. Interimslösungen statt teurer Insellösungen.
Energieeffizienz in Zahlen: Ein unsaniertes 70er-Jahre-Haus braucht schnell 180-220 kWh/m²a. Nach Sanierung (Fenster, Dach, Dämmung, Wärmepumpe) sind 50-80 kWh/m²a erreichbar. Neubau liegt oft bei 35-55 kWh/m²a. Quelle: dena-Orientierungswerte und Praxisprojekte.
Nachhaltigkeit jenseits von kWh: Graue Energie der Bauteile zählt. Sanieren spart Material und CO₂ - besonders, wenn du Hülle und Statik weiter nutzt. Neubau punktet mit Gebäudestandards, PV-Integration, Speichern, Barrierefreiheit.
Realistische Szenarien: so kippt die Entscheidung
Szenario 1: 1968er Einfamilienhaus, gute Lage, solide Hülle. Bausubstanz trocken, Keller dicht, Sparrendach ok, typische Schwächen (alte Elektrik, Öl-/Gasheizung, Einfach-/Isolierglas). Hier liefert eine Standard- bis EnEV-nahe Sanierung fürs Geld oft mehr Wohnwert als ein ferngerückter Neubau. Du investierst in Fenster, Dach, Heizung (Wärmepumpe mit Heizflächencheck), Elektrik, Bad - und bist in 9-12 Monaten bezugsfertig. Förderungen nehmen Druck raus. Risiko bleibt moderat, solange keine Schadstoffe auftauchen.
Szenario 2: 1930er Doppelhaushälfte, feuchter Keller, Asbestplatten, Statikfragen. Dieser Fall frisst Budgets. Kernsanierung mit Schadstoffentsorgung, Abdichtung, ggf. Unterfangung - schnell bei 2.000-3.000 €/m². Wenn die Lage nicht top ist oder Grundriss gar nicht passt, kann Neubau wirtschaftlicher sein. Alternativ: selektiver Rückbau + Neubau auf Bestand - Baurecht und Nachbarrecht vorher prüfen.
Szenario 3: Neubau im Umland, Grundstück verfügbar, Wärmenetz geplant. Du willst Barrierefreiheit, PV+Speicher, Wärmepumpe, perfekte Raumaufteilung. Neubau zahlt sich durch Komfort und langfristig niedrige Betriebskosten aus. Bauzeiten und Außenanlagen nicht unterschätzen. KfW-Kredit kann Zinslast senken, aber Standards müssen erfüllt werden.
Unser Fall in München: Wir standen vor einem 70er-Jahre-Haus mit genialer Lage, aber alten Leitungen und Ölheizung. Eine Kernsanierung mit Fokus auf Hülle, Technik und Grundrissanpassung landete bei ~1.700 €/m² plus Puffer. Ein vergleichbarer Neubau hätte uns - inkl. Grundstück - rund 30% mehr gekostet und zwei Jahre Zeit gefressen. Wir haben saniert, PV aufs Dach, Lüftung ergänzt. Wichtigste Entscheidung: Vorab intensiver Bausubstanz-Check mit Statiker und Energieberater.
Wann sich Gefühle lohnen: Ja, Zahlen zählen. Aber die Alltagspunkte - Schulweg, Bäckerei, Licht, Nachbarschaft - machen Wohnen glücklich. Wenn Lage/Umfeld dich schon jetzt lächeln lassen, hat die Sanierung einen Bonus. Wenn dich das Haus „einengt“, schenkt dir Neubau Freiheit.
Dein Fahrplan: Checklisten, Entscheidungsbaum, nächste Schritte
Arbeite die nächsten Punkte in genau dieser Reihenfolge ab. Es spart dir Wochen und fünfstellige Beträge.
- Standort vor Objekt: Leg 3-5 Wunschlagen fest. Prüfe Bodenrichtwerte, Wärmeplanung, Lärm, ÖPNV, Schulen.
- Schneller Substanz-Scan (Bestand): Dach, Feuchte (Keller/Erdgeschoss), Risse, Fenster, Heizung, Elektrik, Schadstoffe. 2-3 Besichtigungen mit Fachleuten einplanen.
- Kostenrahmen grob: Bestimme Zielstandard (nur hübsch vs. Effizienzhaus). Rechne mit den o. g. €/m²-Bändern, addiere 15-25% Reserve.
- Förder-Precheck: Prüfe KfW/BAFA-Optionen auf Basis deines Zielstandards und Einkommens. Entscheidung „Effizienzhaus“ vs. „Einzelmaßnahmen“ klarziehen.
- Finanzierung designen: Zinsbindungen mischen, Puffer einplanen, Auszahlungspläne auf Baufortschritt abstimmen.
- Angebote oder GU/BT? Sanierung: Einzelgewerke vs. Generalunternehmer. Neubau: Architekt (Einzelvergabe) vs. Bauträger/Fertighaus. Planbarkeit vs. Kontrolle - entscheide bewusst.
- Vertrag und Risiko: Prüfe Indexklauseln, Bauzeiten, Vertragsstrafen, Abnahme, Gewährleistung. Baugrundgutachten ist kein Luxus.
- Entscheidung mit TCO: Rechne beide Varianten komplett durch, zieh Förderungen realistisch ab, halte Lage- und Zeitpräferenzen dagegen.
Checkliste Sanierung „Go“:
- Hülle trocken, Statik ok, keine massiven Schadstoffe
- Lage ist Wunschlage
- Sanierung ≤ 80% der Neubaukosten (gleiches Qualitätsziel)
- Förderungen verfügbar, 15-25% Puffer machbar
- Grundrissanpassungen mit vertretbarem Aufwand möglich
Checkliste Neubau „Go“:
- Grundstück in akzeptabler Lage und Budget
- Zeitfenster 18-24 Monate realistisch
- Planbarkeit wichtiger als Charme der Bestandslage
- KfW-Neubauförderung erreichbar, Eigenkapital + Puffer gesichert
- Barrierefreiheit, Energie, Grundriss-Freiheit sind Kernziele
Entscheidungsbaum in 4 Fragen:
- Ist die Lage des Bestandsobjekts deutlich besser als verfügbare Neubaugrundstücke? Ja → weiter 2; Nein → Neubau prüfen.
- Bestand: Sind Hülle/Statik gut und keine massiven Schadstoffe absehbar? Ja → weiter 3; Nein → Neubau oder Abriss/Neubau.
- Liegt die kalkulierte Sanierung inkl. Puffer ≤ 80% der Neubausumme? Ja → Sanierung; Nein → weiter 4.
- Sind Komfort/Grundriss-Ziele mit Sanierung erreichbar? Ja → Sanierung; Nein → Neubau.
Mini-FAQ
- Wie realistisch sind die €/m² 2025? Sie spiegeln den Baupreisindex-Trend des Statistischen Bundesamts und Marktberichte wider. Regionale Abweichungen sind stark - in und um München deutlich höher.
- Kann ich während der Sanierung wohnen bleiben? Bei Teilmaßnahmen ja, bei Kernsanierung meist nein. Übergangswohnungskosten einpreisen.
- Was ist mit steuerlichen Effekten? Selbstnutzer: kaum Abschreibung. Vermieter: lineare AfA und ggf. erhöhte Abschreibungen bei Sanierungen/Denkmalschutz. Steuerberatung einschalten.
- Was passiert, wenn später Fernwärme kommt? Prüfe die kommunale Wärmeplanung. Eventuell lohnt eine überbrückende Lösung (z. B. Hybrid), um später auf Fernwärme umzusteigen.
- Wie verhindere ich Sanierungsruinen? Bausubstanz-Gutachten, Schadstoffscreening, Festpreis-Angebote mit klaren Leistungsbeschreibungen, und eine harte Ausstiegsklausel beim Kaufvertrag (z. B. Finanzierung/Förderung).
Nächste Schritte
- Definiere Zielstandard (Komfort/Effizienz) und deine No-Gos.
- Hol dir drei harte Zahlen: TCO Sanierung, TCO Neubau, Pufferfähigkeit.
- Mach den Förder-Precheck und halte dich an die Reihenfolge: erst Antrag, dann Auftrag.
- Plane Zeit ehrlich: realer Baustart, Genehmigungszeiten, Lieferzeiten.
- Triff die Entscheidung, dokumentiere Annahmen - und bleib dabei. Änderungswünsche während der Bauphase sind die teuersten Wünsche.
Wenn du bis hierhin mitgerechnet hast, kennst du deine Antwort. Haus kaufen oder renovieren ist kein Bauch- oder Kopf-Duell - es ist beides. Der Bauch sagt Lage und Lebensgefühl, der Kopf rechnet TCO und Risiko. Wo sich beides trifft, liegt deine beste Wahl.
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