Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grund: So steuerlich vorteilhaft gestalten

Wenn du eine Immobilie kaufst, geht es nicht nur darum, wie viel du bezahlst. Es geht darum, wie du den Preis aufteilst. Denn nur der Teil, der auf das Gebäude entfällt, kann steuerlich abgeschrieben werden. Der Boden? Der bleibt unverändert - und bringt dir keine Abschreibungen. Eine falsche Aufteilung kann dir jedes Jahr tausende Euro kosten. Das ist kein theoretisches Problem. Das ist ein echter Geldverlust, den viele erst entdecken, wenn das Finanzamt ihre Steuererklärung prüft.

Warum die Aufteilung so wichtig ist

Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung für 850.000 Euro. Wenn 60 % davon auf den Boden entfallen, hast du nur 340.000 Euro, die du abschreiben kannst. Bei 2 % pro Jahr sind das 6.800 Euro Abschreibung im Jahr. Wenn du aber 55 % auf das Gebäude legst - also 467.500 Euro - dann erhöhst du deine jährliche Abschreibung auf 9.350 Euro. Das sind 2.550 Euro mehr pro Jahr. Über 10 Jahre sind das 25.500 Euro, die du nicht an das Finanzamt zahlst. Und das, ohne dass du etwas anderes gemacht hast als den Kaufvertrag richtig aufzusetzen.

Das ist kein Trick. Das ist Steuerrecht. Und es steht im Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG). Nur der Gebäudewert unterliegt der Abnutzung. Der Boden nicht. Deshalb muss der Kaufpreis in zwei Teile geteilt werden: Grund und Boden, Gebäude. Und diese Aufteilung bestimmt, wie viel du absetzen darfst.

Wie das Finanzamt es macht - und warum du das nicht willst

Wenn du im Kaufvertrag nichts festlegst, greift das Finanzamt auf eine Standardmethode zurück: die BMF-Arbeitshilfe. Das ist ein Excel-Tool, das von den Finanzämtern verwendet wird. Es nutzt Bodenrichtwerte, Flächen und Durchschnittswerte aus deiner Region. Das klingt fair. Ist es aber nicht.

In vielen Fällen setzt das Finanzamt einen viel höheren Bodenwert an, als er tatsächlich ist. Warum? Weil es konservativ rechnet. Und weil es keine genauen Daten über dein Objekt hat. In München wurde kürzlich ein Fall entschieden, bei dem der Bodenanteil laut Finanzamt 69 % betrug - obwohl das Gutachten nur 58 % ergab. Das bedeutete: 11 % weniger Abschreibung. Das sind 44.000 Euro weniger an absetzbarem Wert bei einem Kaufpreis von 4 Millionen Euro.

Das Finanzamt hat ein Recht, abzuweichen - aber nur unter einer Bedingung: Wenn deine Aufteilung nicht den wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht. Das heißt: Wenn du 30 % Boden und 70 % Gebäude angeben, aber das Gutachten 50 % Boden ergibt, dann wird das Finanzamt korrigieren. Aber: Abweichungen von weniger als 10 % gelten als unbeachtlich. Das ist deine Spielwiese.

Die perfekte Aufteilung: Vertraglich festlegen, mit Gutachten sichern

Die beste Methode? Du legst die Aufteilung im notariellen Kaufvertrag fest. Und du holst dir ein unabhängiges Gutachten. Das ist nicht teuer. Zwischen 350 und 1.200 Euro kostet es, je nach Objektgröße. Die Zeit? Zwei bis drei Wochen. Der Nutzen? Mehrere tausend Euro pro Jahr.

Das Gutachten ermittelt den tatsächlichen Marktwert von Grund und Boden und vom Gebäude. Es berücksichtigt:

• Bodenrichtwerte deiner Gemeinde (die findest du online bei deinem Gutachterausschuss)
• Alter und Zustand des Gebäudes
• Bauweise, Ausstattung, Energieeffizienz
• Regionale Besonderheiten - z. B. ob es sich um ein Gewerbeobjekt oder eine Wohnimmobilie handelt

Dann vergleichst du den Gutachterwert mit dem, was du im Vertrag vereinbart hast. Wenn die Abweichung unter 10 % liegt, akzeptiert das Finanzamt deine Aufteilung. Das hat das Finanzgericht München 2024 klargestellt. Ein Fall aus Münster zeigt: Ein Investor hat 400.000 Euro Boden und 2 Millionen Euro Gebäude vereinbart - das Finanzamt hat das akzeptiert, weil der Gutachterwert nur 5 % abwich.

Was du unbedingt vermeiden musst

Es gibt drei Fehler, die fast jeder macht - und die du nicht machen darfst.

1. Nicht aufteilen: Wenn du nichts schreibst, macht das Finanzamt es für dich - und meistens zu deinem Nachteil.
2. Die Restwertmethode benutzen: Das ist verboten. Die Restwertmethode rechnet den Bodenwert als Differenz aus: Kaufpreis minus Gebäudewert. Aber das ist falsch. Der BFH hat 2022 klargestellt: Beide Werte müssen gesondert ermittelt werden. Nur dann ist die Aufteilung rechtssicher.
3. Die Bodenwertverzinsung ignorieren: Einige Gutachter verzinsen den Bodenwert mit einem Zinssatz - das erhöht den Bodenanteil. Das ist legitim, aber du musst es verstehen. Wenn dein Gutachter das macht, prüfe, welcher Zinssatz verwendet wurde. Ein zu hoher Zins führt zu einem zu hohen Bodenwert - und weniger Abschreibung.

Ein Beispiel: Ein Investor aus Salzburg hat 2023 eine Immobilie gekauft und im Vertrag 30 % Boden festgelegt. Das Gutachten ergab 42 %. Die Differenz: 12 %. Das Finanzamt hat die Aufteilung abgelehnt. Der Investor musste die Abschreibung reduzieren - und hat 15.000 Euro an verpassten Abschreibungen im ersten Jahr verloren.

Praxis-Tipps für deine Kaufverhandlung

Du willst die beste Aufteilung? Dann gehst du so vor:

• Bevor du unterschreibst: Bestelle ein Gutachten. Nicht danach. Nicht nach der Steuererklärung. Vor dem Kauf.
• Vertragsformulierung: Schreibe klar: „Der Kaufpreis wird aufgeteilt in 52 % Gebäude (xxx Euro) und 48 % Grund und Boden (xxx Euro).“
• Belege sammeln: Halte das Gutachten, die Bodenrichtwerttabelle und alle Flächenangaben bereit. Das brauchst du bei der Steuererklärung.
• Notar einbinden: Ein guter Notar weiß, wie wichtig diese Aufteilung ist. Frag ihn danach. Nicht jeder macht das von selbst.
• Regionale Unterschiede beachten: In Wien oder München ist der Bodenanteil oft höher als in ländlichen Gebieten. In einem Einfamilienhaus in der Steiermark kann der Gebäudewert leicht über 60 % liegen. In einer Eigentumswohnung aus den 70ern in Graz ist er oft nur 40 %.

Ein Investor aus Leoben hat 2024 eine 1980er-Wohnung für 480.000 Euro gekauft. Das Gutachten ergab: 43 % Boden, 57 % Gebäude. Er hat im Vertrag 55 % Gebäude festgelegt - eine Abweichung von 8 %. Das Finanzamt hat akzeptiert. Jährliche Abschreibung: 5.280 Euro statt 4.100 Euro bei der Standardaufteilung. Das ist 1.180 Euro mehr pro Jahr - und das über 50 Jahre.

Was passiert, wenn du es falsch machst?

Du hast die Aufteilung falsch gemacht? Keine Panik. Aber du musst handeln.

Wenn das Finanzamt deine Aufteilung ablehnt, kannst du Widerspruch einlegen. Aber das kostet Zeit und Geld. Und du musst ein neues Gutachten vorlegen. Oft ist es dann zu spät: Die Abschreibungen für die vergangenen Jahre kannst du nicht mehr nachtragen. Du verlierst den steuerlichen Vorteil für mehrere Jahre.

2023 hat das Statistische Bundesamt einen Anstieg von 18,7 % bei Streitigkeiten um Kaufpreisaufteilungen verzeichnet. Das ist kein Zufall. Es ist das Ergebnis von zu viel Vertrauen in den Notar, zu wenig Recherche und zu spätem Handeln.

Wie du die Zukunft sicherst

Die Regelung bleibt. Nur Gebäude werden abgeschrieben. Das ist strukturell. Das wird sich nicht ändern - auch wenn die Politik darüber diskutiert. Der Finanzminister hat 2024 vor Missbrauch gewarnt. Aber das ist kein Grund, die Aufteilung zu meiden. Es ist ein Grund, sie richtig zu machen.

Prof. Dr. Christian Wolf von der Uni Frankfurt sagt: „Die Kaufpreisaufteilung ist das wichtigste Instrument für steuerlich optimierte Immobilieninvestitionen - und bleibt es mindestens die nächsten zehn Jahre.“

Also: Mach es richtig. Bevor du unterschreibst. Mit Gutachten. Mit klarem Vertrag. Mit Verständnis für die Zahlen. Denn der Preis, den du zahlst, ist nur die Hälfte der Wahrheit. Die andere Hälfte ist, wie du ihn aufteilst.