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Kostenübersicht
Hinweis: Die Werte sind Richtwerte für München.
Typischer Puffer von 10% für unvorhergesehene Kosten ist bereits enthalten.
Ein altes Haus ist für viele Eigentümer ein Schatz, der aber nicht ohne Pflege auskommt. Die Frage, in welcher Reihenfolge man ein Haus saniert, bestimmt, ob das Projekt stressfrei abläuft und im Budget bleibt. Hier erfährst du, welche Schritte zuerst kommen, welche Kosten typischerweise anfallen und worauf du achten musst, damit du am Ende nicht nur ein schöneres Zuhause hast, sondern auch deinen Geldbeutel schonst.
1. Vorbereitende Planung und Bestandsaufnahme
Bevor du irgendeinen Hammer schwingst, ist eine gründliche Planung das A und O. Erstelle einen Sanierungsplan ein Dokument, das alle geplanten Maßnahmen, Zeitrahmen und Kosten zusammenfasst. Dabei solltest du:
- Den aktuellen Zustand jedes Bauteils (Dach, Wände, Fenster, Haustechnik) notieren.
- Ein Budget festlegen - idealerweise mit 10% Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.
- Erforderliche Genehmigungen bei der Stadt München prüfen.
- Eine Prioritätenliste erstellen: Welche Defekte gefährden die Bausubstanz?
Ein gut strukturierter Sanierungsplan spart später viel Zeit und Geld.
2. Statik prüfen und Dach sanieren
Das Dach ist das erste, was vor Regen schützt. Wenn das Dach undicht ist, kann bereits ein kleiner Leckschaden die Wände beschädigen. Deshalb ist die Reihenfolge:
- Statik‑Gutachten: Lass einen Fachmann die Tragfähigkeit des Dachs prüfen.
- Schadhafte Dachziegel, Unterkonstruktion oder Dämmung erneuern.
- Falls nötig, das Dachgeschoss ausbauen - das erhöht den Wohnwert.
Ein neues Dach die obere Schutzschicht eines Gebäudes, bestehend aus Tragwerk, Dacheindeckung und Dämmung kostet in München durchschnittlich 120€m², inklusive Material und Arbeitszeit.
3. Fassade und Außenwände erneuern
Nach dem Dach folgt die äußere Hülle. Eine gut isolierte Fassade verhindert Wärmeverlust und schützt vor Feuchtigkeit.
- Risse und Schäden im Mauerwerk ausbessern.
- Außendämmung (z.B. Wärmedämmverbundsystem) anbringen - das spart bis zu 30% Heizenergie.
- Fassadenfarbe wählen, die zu den Bebauungsplänen der Stadt passt.
Die Kosten für eine komplette Fassadensanierung liegen bei etwa 150€m².
4. Fenster und Türen austauschen
Neue Fenster schließen die Wärme ab und reduzieren Lärmbelästigung. Beim Austausch ist zu beachten:
- Energiestandard (z.B. Fenster Bauelemente, die Licht in Räume lassen und gleichzeitig Wärme isolieren mit U‑Wert ≤0,8W/(m²·K)).
- Einbau von Dreifachverglasung bei Passivhaus‑Ansprüchen.
- Passende Türrahmen wählen, die zur Fassadengestaltung passen.
Ein hochwertiges Kunststoff‑Fenster kostet rund 500€ pro Stück, Türen etwa 800€.
5. Haustechnik: Heizung, Elektrik und Sanitär
Bevor du Innenwände streichst, muss die technische Infrastruktur passen.
- Heizung System zur Wärmeversorgung eines Gebäudes, z.B. Gas, Öl, Wärmepumpe modernisieren - eine Luft‑Wärmepumpe spart bis zu 40% Energie im Vergleich zu einer Ölheizung.
- Elektrik komplett erneuern: Neue Leitungen, FI‑Schalter, ausreichend Steckdosen pro Raum.
- Sanitärinstallation prüfen: Wasserleitungen, Abwasserrohre und ggf. Bad‑Sanierung.
Durchschnittliche Kosten für eine komplette Haustechnik‑Erneuerung liegen bei 120€m² Wohnfläche.
6. Innenausbau: Wände, Böden und Decken
Jetzt kommt das „Feintuning“:
- Innenwände neu mauern oder verputzen - Trockenbau ist schneller, ist aber weniger langlebig bei Feuchträumen.
- Bodenbeläge wählen: Parkett (ca. 60€/m²), Laminat (30€/m²) oder Fliesen (45€/m²).
- Decken streichen oder abgehängte Decken installieren, um Leitungen zu verstecken.
Ein gut ausgeführter Innenausbau erhöht den Marktwert um etwa 15%.
7. Abschlussarbeiten und Feinschliff
Bevor du einziehst, prüfe alles noch einmal:
- Fenster schließen, Dichtungen nachziehen.
- Heizungssystem auf Leckagen prüfen.
- Endreinigung: Staub, Bauscherben und Farbreste entfernen.
- Ersteinspektion von einem unabhängigen Sachverständigen - das schützt vor späteren Überraschungen.
Ein sauberer Abschluss spart Nachbesserungs‑Kosten von bis zu 5% des Gesamtbudgets.
8. Kostencheckliste: Was du einplanen solltest
| Baustein | Preis pro m² | Gesamtkosten (bei 150 m²) |
|---|---|---|
| Dach | 120€ | 18.000€ |
| Fassade | 150€ | 22.500€ |
| Fenster & Türen | 15€ (pro Stück bei 30 Stück) | 4.500€ |
| Heizung & Haustechnik | 120€ | 18.000€ |
| Innenausbau | 80€ | 12.000€ |
| Unvorhergesehenes (10%) | - | 7.500€ |
| Gesamtsumme | - | ~82.500€ |
Die Zahlen sind Richtwerte - jedes Projekt ist individuell. Wichtig ist, dass du frühzeitig einen Puffer einplanst und die Kosten transparent auflistest.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich das Dach immer zuerst sanieren?
Ja. Ein undichtes Dach kann Feuchtigkeit in Wände und Decken eindringen lassen. Reparaturen an anderen Bauteilen wären dann schnell wieder rückgängig gemacht.
Wie hoch sollte der Finanzpuffer sein?
Empfohlen werden 10% bis 15% des geplanten Budgets. Das deckt unerwartete Schäden wie Schimmelbefall oder veraltete Leitungen ab.
Lohnt sich eine Wärmepumpe gegenüber einer Gasheizung?
In München, wo die Strompreise moderat sind und Förderungen für erneuerbare Energien existieren, amortisiert sich eine Luft‑Wärmepumpe meist nach 8‑10Jahren.
Brauche ich für die Fassadendämmung eine Baugenehmigung?
Ja, bei Gebäuden im historischen Kern oder mit besonderem Denkmalschutz ist eine Genehmigung zwingend. Bei normalen Einfamilienhäusern reicht oft das Bauvoranfrage‑Verfahren.
Wie kann ich die Sanierungskosten senken?
Setze auf Eigenleistung bei Malerarbeiten, nutze Förderprogramme (KfW‑Effizienzhaus), und vergleiche mehrere Angebote für große Gewerke wie Dach und Heizung.
Kommentare
Christian Rathje
Oktober 4, 2025Ein guter Start ist, den gesamten Bauzustand zu dokumentieren – das spart später viel Kopfschmerzen. Notiere Dach, Fassade, Fenster und Haustechnik, damit du genau siehst, wo die größten Risiken liegen.
Ein realistischer Finanzplan mit 10 % Puffer hilft, unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Außerdem solltest du frühzeitig klären, welche Genehmigungen in München nötig sind, sonst kommt das Ganze schneller ins Stocken.
Wenn du diese Grundlagen erledigt hast, wird der weitere Ablauf deutlich geordneter und du behältst die Übersicht.
Lukas Santos
Oktober 10, 2025Du hast recht, die Dokumentation ist das Fundament – aber lass dir nicht die Dringlichkeit des Daches abschminken. Ohne ein trockenes Dach kann kein weiteres Vorhaben langfristig halten. Also zögere nicht, das Statik‑Gutachten sofort zu beauftragen, das spart später Zeit und Geld. Ein früher Start minimiert das Risiko von Folgeschäden.
Clio Finnegan
Oktober 16, 2025Der Blick auf das Ganze lässt uns erkennen, dass jedes Bauteil ein Teil eines größeren Ökosystems ist. Wenn das Dach versagt, beeinflusst das die Fassade, die Fenster und letztlich das Raumklima. Deshalb ist es sinnvoll, die Reihenfolge nach dem Prinzip der Schutzschichten zu ordnen.
Schaeffer Allyn
Oktober 21, 2025Also, ich sehe da schon die typischen Fallen: zu viel Eigenleistung bei der Wand, dann fehlt später die Qualität. Und bei den Fenstern ja, wer spart, spart am Ende am Heizwert. Einfach gesagt: mach nicht alles billig, sonst wird's später teuer. Die moderne Wärmepumpe ist zwar erstmal ein Aufwand, zahlt sich aber auf lange Sicht aus.
Max Mustermann
Oktober 27, 2025Man muss ja bedenken, dass das Bauamt nur ein Werkzeug der großen Eliten ist, um uns in der Tasche zu halten 🧐. Wenn du die Fassadendämmung machst, wirst du plötzlich von unsichtbaren Bürokraten aufgehalten. Und die Förderungen? Nur ein Vorwand, damit wir die ganze Energiepolitik kontrollieren 😏. Bleib wachsam, sonst wirst du nur ein Zahnrad im System.
georg hsieh
November 2, 2025Zu einer erfolgreichen Sanierung gehört nicht nur das reine Handwerk, sondern vor allem eine klare Kommunikation zwischen allen Beteiligten. Zuerst solltest du alle relevanten Fachleute – Architekt, Statiker und Energieberater – in einem Kick‑off‑Meeting zusammenrufen, damit jeder das gleiche Ziel vor Augen hat.
Im Anschluss erstellst du gemeinsam mit deinem Finanzcoach einen detaillierten Kosten‑ und Zeitplan, wobei du die geplanten Puffer für unvorhergesehene Ereignisse klar markierst.
Damit das Dach nicht zum Flaschenhals wird, plane die Dacharbeiten so, dass sie bereits abgeschlossen sind, bevor die Innenausbau‑Teams beginnen; das verhindert teure Nacharbeiten.
Auch die Fassadensanierung sollte unmittelbar nach dem Dach kommen, weil nur so das Gebäude optimal gegen Witterung geschützt ist.
Wenn du die Fenster austauschst, achte auf den U‑Wert und die Einbauqualität – ein schlechter Einbau kann die Energieeinsparungen sofort wieder zunichtemachen.
Die Haustechnik, insbesondere Heizung und Elektrik, hat Vorrang vor dem endgültigen Innenausbau, weil du sonst Gefahr läufst, Leitungen später nachträglich umzuziehen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Nutzung von Förderprogrammen: KfW‑Kredite und regionale Zuschüsse können bis zu 20 % deiner Gesamtkosten decken, wenn du die Anträge rechtzeitig stellst.
Denke daran, jedes Gewerk schriftlich zu beauftragen und klare Leistungsbeschreibungen zu formulieren, damit später keine Missverständnisse entstehen.
Ein Puffer von 10 % ist ein guter Richtwert, aber bei älteren Bestandsgebäuden kann es sinnvoll sein, sogar 15 % einzuplanen, weil Altbauten oft versteckte Mängel bergen.
Die Qualitätssicherung solltest du nicht vernachlässigen: Baubegleitung durch einen unabhängigen Sachverständigen kann helfen, Mängel frühzeitig zu erkennen und zu beheben.
Erstelle eine Check‑Liste für die Abschlussarbeiten, damit du beim Einzug nichts vergisst, zum Beispiel das Nachziehen von Fensterdichtungen und das Entlüften der Heizungsanlage.
Ein sauberer Feinschliff, inklusive Endreinigung, spart dir später teure Nachbesserungen und sorgt dafür, dass du dein neues Zuhause sofort genießen kannst.
Schließlich solltest du das gesamte Projekt dokumentieren – Fotos, Rechnungen und Protokolle – das erleichtert zukünftige Wartungen und mögliche Weiterverkäufe.
Wenn du diese Schritte befolgst, wird deine Sanierung nicht nur in der geplanten Zeit fertig, sondern du hast auch das Gefühl, dass alles transparent und kontrollierbar war.
Viel Erfolg bei deinem Vorhaben, und vergiss nicht, dir zwischendurch eine Pause zu gönnen – das ist genauso wichtig wie das nächste Arbeitspaket.
Désirée Schabl
November 8, 2025Obgleich die Aufzählung beeindruckend ist, bleibt zu beachten, dass jede Sanierung individuell zu beurteilen ist und nicht jede Empfehlung universell gilt. Insbesondere die pauschale Annahme eines 10 % Puffers kann in manchen Fällen zu überhöhten Kosten führen. Ferner sollten lokale Bauvorschriften nicht nur als Formalität, sondern als verbindliche Vorgaben behandelt werden, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Insofern empfehle ich, jeden Schritt nochmals kritisch zu hinterfragen, bevor er in den Projektplan aufgenommen wird.
Astrid van Harten
November 14, 2025Ach, klar, weil jeder Hausbesitzer plötzlich ein Bauleiter mit PhD in Projektmanagement wird, sobald er einen Hammer in die Hand nimmt. Natürlich lässt sich das Ganze in einem Wochenende erledigen, wenn man nur genug Kaffee und Optimismus hat. Und die Fördergelder? Die kommen automatisch per Zauber, sobald du laut genug “Ich will sparen!” rufst. Wer braucht schon professionelle Handwerker, wenn man YouTube-Tutorials hat? Am Ende steht dann ein Kunstwerk, das vielleicht sogar im Museum für missglückte Renovierungen hängt.
Achim 888
November 19, 2025Manche Ideen klingen gut, scheitern jedoch in der Praxis.
Lele Meier
November 25, 2025Dein Sarkasmus trifft den Nagel auf den Kopf – ein bisschen Realismus kann nie schaden. Trotzdem, wenn man die richtige Unterstützung hat, wird das Projekt viel weniger frustrierend. Ein gut gewählter Fachbetrieb spart auf lange Sicht nicht nur Nerven, sondern auch Geld. Also, lass uns die Ärmel hochkrempeln und die Sanierung mit einem klaren Plan angehen.
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