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Kostenübersicht
Hinweis: Die Werte sind Richtwerte für München.
Typischer Puffer von 10% für unvorhergesehene Kosten ist bereits enthalten.
Ein altes Haus ist für viele Eigentümer ein Schatz, der aber nicht ohne Pflege auskommt. Die Frage, in welcher Reihenfolge man ein Haus saniert, bestimmt, ob das Projekt stressfrei abläuft und im Budget bleibt. Hier erfährst du, welche Schritte zuerst kommen, welche Kosten typischerweise anfallen und worauf du achten musst, damit du am Ende nicht nur ein schöneres Zuhause hast, sondern auch deinen Geldbeutel schonst.
1. Vorbereitende Planung und Bestandsaufnahme
Bevor du irgendeinen Hammer schwingst, ist eine gründliche Planung das A und O. Erstelle einen Sanierungsplan ein Dokument, das alle geplanten Maßnahmen, Zeitrahmen und Kosten zusammenfasst. Dabei solltest du:
- Den aktuellen Zustand jedes Bauteils (Dach, Wände, Fenster, Haustechnik) notieren.
- Ein Budget festlegen - idealerweise mit 10% Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.
- Erforderliche Genehmigungen bei der Stadt München prüfen.
- Eine Prioritätenliste erstellen: Welche Defekte gefährden die Bausubstanz?
Ein gut strukturierter Sanierungsplan spart später viel Zeit und Geld.
2. Statik prüfen und Dach sanieren
Das Dach ist das erste, was vor Regen schützt. Wenn das Dach undicht ist, kann bereits ein kleiner Leckschaden die Wände beschädigen. Deshalb ist die Reihenfolge:
- Statik‑Gutachten: Lass einen Fachmann die Tragfähigkeit des Dachs prüfen.
- Schadhafte Dachziegel, Unterkonstruktion oder Dämmung erneuern.
- Falls nötig, das Dachgeschoss ausbauen - das erhöht den Wohnwert.
Ein neues Dach die obere Schutzschicht eines Gebäudes, bestehend aus Tragwerk, Dacheindeckung und Dämmung kostet in München durchschnittlich 120€m², inklusive Material und Arbeitszeit.
3. Fassade und Außenwände erneuern
Nach dem Dach folgt die äußere Hülle. Eine gut isolierte Fassade verhindert Wärmeverlust und schützt vor Feuchtigkeit.
- Risse und Schäden im Mauerwerk ausbessern.
- Außendämmung (z.B. Wärmedämmverbundsystem) anbringen - das spart bis zu 30% Heizenergie.
- Fassadenfarbe wählen, die zu den Bebauungsplänen der Stadt passt.
Die Kosten für eine komplette Fassadensanierung liegen bei etwa 150€m².
4. Fenster und Türen austauschen
Neue Fenster schließen die Wärme ab und reduzieren Lärmbelästigung. Beim Austausch ist zu beachten:
- Energiestandard (z.B. Fenster Bauelemente, die Licht in Räume lassen und gleichzeitig Wärme isolieren mit U‑Wert ≤0,8W/(m²·K)).
- Einbau von Dreifachverglasung bei Passivhaus‑Ansprüchen.
- Passende Türrahmen wählen, die zur Fassadengestaltung passen.
Ein hochwertiges Kunststoff‑Fenster kostet rund 500€ pro Stück, Türen etwa 800€.
5. Haustechnik: Heizung, Elektrik und Sanitär
Bevor du Innenwände streichst, muss die technische Infrastruktur passen.
- Heizung System zur Wärmeversorgung eines Gebäudes, z.B. Gas, Öl, Wärmepumpe modernisieren - eine Luft‑Wärmepumpe spart bis zu 40% Energie im Vergleich zu einer Ölheizung.
- Elektrik komplett erneuern: Neue Leitungen, FI‑Schalter, ausreichend Steckdosen pro Raum.
- Sanitärinstallation prüfen: Wasserleitungen, Abwasserrohre und ggf. Bad‑Sanierung.
Durchschnittliche Kosten für eine komplette Haustechnik‑Erneuerung liegen bei 120€m² Wohnfläche.
6. Innenausbau: Wände, Böden und Decken
Jetzt kommt das „Feintuning“:
- Innenwände neu mauern oder verputzen - Trockenbau ist schneller, ist aber weniger langlebig bei Feuchträumen.
- Bodenbeläge wählen: Parkett (ca. 60€/m²), Laminat (30€/m²) oder Fliesen (45€/m²).
- Decken streichen oder abgehängte Decken installieren, um Leitungen zu verstecken.
Ein gut ausgeführter Innenausbau erhöht den Marktwert um etwa 15%.
7. Abschlussarbeiten und Feinschliff
Bevor du einziehst, prüfe alles noch einmal:
- Fenster schließen, Dichtungen nachziehen.
- Heizungssystem auf Leckagen prüfen.
- Endreinigung: Staub, Bauscherben und Farbreste entfernen.
- Ersteinspektion von einem unabhängigen Sachverständigen - das schützt vor späteren Überraschungen.
Ein sauberer Abschluss spart Nachbesserungs‑Kosten von bis zu 5% des Gesamtbudgets.
8. Kostencheckliste: Was du einplanen solltest
| Baustein | Preis pro m² | Gesamtkosten (bei 150 m²) |
|---|---|---|
| Dach | 120€ | 18.000€ |
| Fassade | 150€ | 22.500€ |
| Fenster & Türen | 15€ (pro Stück bei 30 Stück) | 4.500€ |
| Heizung & Haustechnik | 120€ | 18.000€ |
| Innenausbau | 80€ | 12.000€ |
| Unvorhergesehenes (10%) | - | 7.500€ |
| Gesamtsumme | - | ~82.500€ |
Die Zahlen sind Richtwerte - jedes Projekt ist individuell. Wichtig ist, dass du frühzeitig einen Puffer einplanst und die Kosten transparent auflistest.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich das Dach immer zuerst sanieren?
Ja. Ein undichtes Dach kann Feuchtigkeit in Wände und Decken eindringen lassen. Reparaturen an anderen Bauteilen wären dann schnell wieder rückgängig gemacht.
Wie hoch sollte der Finanzpuffer sein?
Empfohlen werden 10% bis 15% des geplanten Budgets. Das deckt unerwartete Schäden wie Schimmelbefall oder veraltete Leitungen ab.
Lohnt sich eine Wärmepumpe gegenüber einer Gasheizung?
In München, wo die Strompreise moderat sind und Förderungen für erneuerbare Energien existieren, amortisiert sich eine Luft‑Wärmepumpe meist nach 8‑10Jahren.
Brauche ich für die Fassadendämmung eine Baugenehmigung?
Ja, bei Gebäuden im historischen Kern oder mit besonderem Denkmalschutz ist eine Genehmigung zwingend. Bei normalen Einfamilienhäusern reicht oft das Bauvoranfrage‑Verfahren.
Wie kann ich die Sanierungskosten senken?
Setze auf Eigenleistung bei Malerarbeiten, nutze Förderprogramme (KfW‑Effizienzhaus), und vergleiche mehrere Angebote für große Gewerke wie Dach und Heizung.
Kommentare
Christian Rathje
Oktober 4, 2025Ein guter Start ist, den gesamten Bauzustand zu dokumentieren – das spart später viel Kopfschmerzen. Notiere Dach, Fassade, Fenster und Haustechnik, damit du genau siehst, wo die größten Risiken liegen.
Ein realistischer Finanzplan mit 10 % Puffer hilft, unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Außerdem solltest du frühzeitig klären, welche Genehmigungen in München nötig sind, sonst kommt das Ganze schneller ins Stocken.
Wenn du diese Grundlagen erledigt hast, wird der weitere Ablauf deutlich geordneter und du behältst die Übersicht.
Lukas Santos
Oktober 10, 2025Du hast recht, die Dokumentation ist das Fundament – aber lass dir nicht die Dringlichkeit des Daches abschminken. Ohne ein trockenes Dach kann kein weiteres Vorhaben langfristig halten. Also zögere nicht, das Statik‑Gutachten sofort zu beauftragen, das spart später Zeit und Geld. Ein früher Start minimiert das Risiko von Folgeschäden.
Clio Finnegan
Oktober 16, 2025Der Blick auf das Ganze lässt uns erkennen, dass jedes Bauteil ein Teil eines größeren Ökosystems ist. Wenn das Dach versagt, beeinflusst das die Fassade, die Fenster und letztlich das Raumklima. Deshalb ist es sinnvoll, die Reihenfolge nach dem Prinzip der Schutzschichten zu ordnen.
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