Wenn du eine Immobilie an dein Kind, Enkel oder Ehepartner verschenken willst, dann ist das keine einfache Übertragung. Es ist eine steuerliche Angelegenheit, die dich teuer zu stehen kommen kann - wenn du nicht weißt, wie die Regeln funktionieren. Viele glauben, dass eine Schenkung an die Familie automatisch steuerfrei ist. Das ist ein gefährlicher Irrtum. In Österreich ist die Schenkungssteuer bei Immobilien längst kein Randthema mehr. Mit Preisen von 600.000 Euro und mehr für ein Einfamilienhaus wird selbst ein Freibetrag von 400.000 Euro schnell überschritten. Und wenn du die Fristen nicht kennst, kannst du innerhalb von Jahren mehr Steuern zahlen, als du jemals gedacht hast.
Wie hoch sind die Freibeträge wirklich?
Die Freibeträge für die Schenkungssteuer sind nicht willkürlich. Sie sind im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) genau festgelegt - und seit 2009 unverändert geblieben. Das ist das Kernproblem. Während Immobilienwerte in den letzten 15 Jahren um 150 bis 300 Prozent gestiegen sind, blieben die Freibeträge stehen. Das führt dazu, dass selbst Familien mit durchschnittlichen Häusern jetzt steuerpflichtig werden.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Leibliche, Adoptiv- und Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder (wenn die Eltern leben): 200.000 Euro
- Enkelkinder (wenn die Eltern verstorben sind): 400.000 Euro
- Urenkel: 100.000 Euro
- Andere (Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen): nur 20.000 Euro
Du siehst: Der Unterschied zwischen Kind und Enkel ist riesig. Und wenn du ein Haus an deine Enkelkinder verschenkst, aber deren Eltern noch leben, dann hast du nur die Hälfte des Freibetrags. Das ist kein Fehler - das ist Gesetz. Aber viele wissen es nicht. Und das kostet Geld.
Die 10-Prozent-Steuerbefreiung bei vermieteten Immobilien
Ein großer Teil der Schenkungssteuer lässt sich vermeiden - wenn du weißt, wo du suchen musst. Wenn du eine Immobilie vermietest, bekommst du automatisch eine Steuerbefreiung von zehn Prozent des Verkehrswerts. Das ist kein Bonus, kein Rabatt - das ist ein gesetzlicher Anspruch.
Beispiel: Ein Haus ist 1.400.000 Euro wert und wird vermietet. Die zehn Prozent Befreiung sind 140.000 Euro. Das bedeutet: Du musst nicht den vollen Wert versteuern, sondern nur 1.260.000 Euro. Wenn du ein Kind hast und 400.000 Euro Freibetrag hast, dann bleibt ein steuerpflichtiger Betrag von 860.000 Euro. Ohne die 10-Prozent-Befreiung wären es 1.000.000 Euro gewesen. Das sind 140.000 Euro weniger, die besteuert werden. Das sind oft 20.000 bis 30.000 Euro Steuern, die du sparst. Und viele Anwälte berichten, dass bis zu 60 Prozent der Mandanten diese Regel völlig übersehen.
Die 10-Jahres-Frist: Der größte Fehler bei Schenkungen
Die größte Falle bei der Schenkungssteuer ist die 10-Jahres-Frist. Die Freibeträge kannst du nicht einmalig nutzen - du kannst sie alle zehn Jahre neu anwenden. Aber: Alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Das ist kein Vorteil - das ist eine Falle.
Stell dir vor: Ein Ehepaar schenkt seinem Kind 300.000 Euro im Jahr 2020. Im Jahr 2025, fünf Jahre später, schenkt es nochmal 250.000 Euro. Zusammen sind das 550.000 Euro. Der Freibetrag für Kinder ist 400.000 Euro. Das bedeutet: 150.000 Euro sind steuerpflichtig - und zwar mit Steuersätzen von 15 bis 30 Prozent. Die Steuerlast liegt bei etwa 25.000 bis 40.000 Euro. Und das, obwohl jedes Mal einzeln gesehen die Schenkung unter dem Freibetrag lag.
Diese Fehler passieren häufig. Eine Fallstudie der VR Bank aus 2023 zeigt: Ein Ehepaar aus München musste 150.000 Euro zu viel schenken - und musste nachzahlen. Warum? Weil sie dachten, sie könnten „kleine“ Schenkungen machen, ohne die Frist zu beachten. Die Lösung? Planung über zehn Jahre hinweg. Schenke 400.000 Euro - und warte zehn Jahre. Dann schenke wieder 400.000 Euro. So kannst du eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro komplett steuerfrei übertragen. Ein Nutzer auf der Sparkassen-Plattform hat das 2024 so gemacht - und hat für sein 800.000-Euro-Haus keine einzige Schenkungssteuer gezahlt.
Wie wird der Wert der Immobilie festgelegt?
Das Finanzamt hat einen eigenen Wert - und der ist oft falsch. Die Behörde benutzt oft Standardwerte aus der Vergangenheit oder pauschale Berechnungen. Wenn du ein Haus in Leoben hast, das 400.000 Euro wert ist, dann schätzt das Finanzamt vielleicht 500.000 Euro. Das ist kein Zufall - das ist Standardpraxis. Und das führt dazu, dass du Steuern zahlst, die du gar nicht schuldest.
Die Lösung: Hole dir einen unabhängigen Gutachter. Ein Immobilien-Sachverständiger, der den tatsächlichen Verkehrswert ermittelt. Das kostet 500 bis 1.500 Euro - aber es spart dir oft 10.000 bis 30.000 Euro Steuern. Die Kanzlei Mauss berichtet, dass in 70 Prozent der Fälle die Finanzamts-Schätzung um mindestens 20 Prozent zu hoch ist. Wenn du die Immobilie schenkst, musst du den Wert belegen - und nur ein offizieller Gutachter macht das glaubwürdig. Sonst hast du keine Chance, dich gegen das Finanzamt zu wehren.
Steuerklassen und wie sie dich treffen
Nicht jeder zahlt die gleichen Steuern. Die Schenkungssteuer hat drei Klassen - und die Steuersätze steigen mit der Verwandtschaft.
| Steuerklasse | Empfänger | Steuerstufe bis 75.000 € | Steuerstufe 75.001-300.000 € | Steuerstufe über 300.000 € |
|---|---|---|---|---|
| I | Ehegatten, Lebenspartner | 7 % | 11 % | 15 % |
| II | Kinder, Enkel (wenn Eltern leben) | 15 % | 20 % | 30 % |
| III | Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Fremde | 30 % | 30 % | 30 % |
Wenn du ein Haus im Wert von 600.000 Euro an dein Kind schenkst, dann bleibt nach dem Freibetrag von 400.000 Euro ein Betrag von 200.000 Euro übrig. Das fällt in die zweite Steuerstufe - also 20 Prozent. Das sind 40.000 Euro Steuern. Wenn du das gleiche Haus an deine Schwester schenkst, hast du nur 20.000 Euro Freibetrag. Der steuerpflichtige Betrag ist 580.000 Euro - und du zahlst 30 Prozent. Das sind 174.000 Euro. Ein Unterschied von 134.000 Euro. Nur weil du einen anderen Verwandten hast.
Was passiert, wenn du die Frist überschreitest?
Wenn du innerhalb von zehn Jahren mehr schenkst, als dein Freibetrag erlaubt, dann musst du nicht nur die Steuer zahlen - du musst sie auch noch nachträglich anmelden. Die Meldungspflicht gilt ab dem ersten Euro über dem Freibetrag. Und die Frist ist streng: Du hast drei Monate Zeit, das Finanzamt zu informieren. Wenn du es versäumst, kommt eine Strafzahlung von bis zu 10 Prozent der Steuerschuld - plus Zinsen.
Ein Fall aus Salzburg: Ein Vater schenkte seinem Sohn 380.000 Euro im Januar 2023. Im Mai 2023 schenkte er nochmal 120.000 Euro - ohne zu wissen, dass er damit den Freibetrag überschreitet. Er meldete die zweite Schenkung erst im September 2023 - also vier Monate zu spät. Das Finanzamt verlangte nicht nur die Steuer auf 100.000 Euro, sondern auch eine Strafe von 10.000 Euro. Die Strafe war vermeidbar - mit einer einfachen Beratung.
Wann lohnt sich eine Schenkung - und wann nicht?
Die Schenkung zu Lebzeiten hat Vorteile: Du siehst, wie dein Kind die Immobilie nutzt. Du kannst Regeln festlegen - etwa, dass es nicht verkauft werden darf. Du vermeidest Erbschaftsstreitigkeiten. Aber: Die Steuerlast ist fast genauso hoch wie bei einer Erbschaft. Der einzige echte Vorteil ist die 10-Jahres-Regel. Bei einer Erbschaft kannst du den Freibetrag nur einmal nutzen. Bei einer Schenkung kannst du ihn alle zehn Jahre neu anwenden.
Wenn dein Haus 300.000 Euro wert ist: Schenke es einfach. Du bleibst unter dem Freibetrag. Wenn es 700.000 Euro wert ist: Plane zwei Schenkungen mit zehn Jahren Abstand. Wenn es 1 Million Euro wert ist: Überlege, ob du nicht einen Teil als Mietvertrag verkaufst - oder eine Nießbrauchsurkunde einrichtest. Das ist komplexer, aber oft steuerlich günstiger.
Die meisten Experten sagen: Wenn du eine Immobilie im Wert von über 400.000 Euro hast, dann brauchst du einen Steuerberater oder Anwalt. 78 Prozent der Betroffenen tun das laut Umfragen. Und sie haben recht. Die Berechnung ist nicht nur kompliziert - sie ist auch dynamisch. Die Bundesregierung prüft seit März 2024 eine Anpassung der Freibeträge. Aber bis dahin ist die aktuelle Regelung gültig. Und sie ist hart.
Was du jetzt tun kannst
Wenn du eine Immobilie verschenken willst, dann mach das nicht allein. Hier ist dein konkreter Plan:
- Berechne den tatsächlichen Verkehrswert - mit einem unabhängigen Gutachter, nicht mit dem Finanzamt.
- Prüfe, ob die Immobilie vermietet ist - und rechne die 10-Prozent-Befreiung mit ein.
- Bestimme den Empfänger - und finde heraus, welcher Freibetrag gilt.
- Rechne aus, wie viel über dem Freibetrag liegt - und welche Steuer anfällt.
- Entscheide: Schenkst du jetzt - oder wartest du zehn Jahre? Wenn du jetzt schenkst, dann nur bis zum Freibetrag. Den Rest schiebst du auf später.
- Melde die Schenkung innerhalb von drei Monaten - sonst droht Strafe.
Die meisten Menschen warten, bis sie alt sind - und dann ist es zu spät. Die beste Zeit, eine Immobilie zu schenken, ist nicht, wenn du krank bist. Die beste Zeit ist, wenn du gesund bist - und noch die Kontrolle hast.
Wann muss ich die Schenkung beim Finanzamt melden?
Du musst die Schenkung innerhalb von drei Monaten nach der Übertragung beim Finanzamt melden - unabhängig davon, ob der Freibetrag überschritten wurde oder nicht. Die Meldung ist Pflicht, sobald der Wert der Immobilie den Freibetrag erreicht oder übersteigt. Wer die Frist verpasst, riskiert eine Strafzahlung von bis zu 10 Prozent der Steuerschuld.
Kann ich die Schenkungssteuer vermeiden, indem ich die Immobilie verkaufe?
Ein Verkauf an ein Familienmitglied unter dem Marktwert wird vom Finanzamt als Schenkung gewertet - und besteuert. Wenn du ein Haus für 300.000 Euro verkaufst, obwohl es 600.000 Euro wert ist, dann wird die Differenz von 300.000 Euro als Schenkung angesehen. Du sparst keine Steuern - du versteckst sie nur. Das Finanzamt prüft solche Transaktionen genau.
Gibt es eine Möglichkeit, die Schenkungssteuer zu reduzieren, wenn ich mehrere Kinder habe?
Ja. Wenn du mehrere Kinder hast, kannst du die Immobilie auf sie aufteilen. Jedes Kind hat seinen eigenen Freibetrag von 400.000 Euro. Bei drei Kindern kannst du also insgesamt 1,2 Millionen Euro steuerfrei übertragen - vorausgesetzt, du verteilst den Wert gleichmäßig und innerhalb der zehn-Jahres-Frist. Viele Eltern nutzen das, um große Immobilien ohne Steuern an die nächste Generation weiterzugeben.
Was passiert, wenn ich die Immobilie nach der Schenkung verkaufe?
Nach der Schenkung ist die Immobilie das Eigentum des Beschenkten. Er kann sie verkaufen, vermieten oder umbauen - ohne deine Zustimmung. Du verlierst die Kontrolle. Wenn du das nicht willst, kannst du eine Nießbrauchsurkunde eintragen lassen - das bedeutet, du behältst das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen. Das ist komplex, aber möglich. Ein Anwalt kann das richtig aufsetzen.
Warum werden die Freibeträge nicht an die Immobilienpreise angepasst?
Die Bundesregierung hat die Freibeträge seit 2009 nicht angepasst, obwohl Immobilienwerte stark gestiegen sind. Ein Gutachten des Finanzministeriums vom Februar 2024 nennt das eine „wachsende Diskrepanz zwischen Realität und Gesetz“. Es gibt Diskussionen über eine Anpassung - aber bisher keinen konkreten Zeitplan. Die Folge: Im Jahr 2026 werden voraussichtlich 12 Prozent mehr Immobilienübertragungen steuerpflichtig sein als heute.
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