Bevor Sie eine Eigentumswohnung mit Tiefgarage kaufen, sollten Sie die Tiefgarage und den dazugehörigen Stellplatz gründlich inspizieren. Viele Käufer denken, dass ein Stellplatz in der Tiefgarage einfach ein zusätzlicher Vorteil ist. Doch die Wahrheit ist: Ein schlecht geregelter Stellplatz kann Ihnen später Jahr für Jahr tausende Euro an unerwarteten Kosten bringen - und das, obwohl Sie gar keinen Wagen haben. Es geht nicht nur um Schimmel, Risse oder schlechte Beleuchtung. Es geht um Rechte, Pflichten und die Frage: Wer zahlt was?
Was steht wirklich in der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist das wichtigste Dokument, das Sie vor dem Kauf erhalten müssen. Sie entscheidet, ob der Stellplatz Ihr eigenes Eigentum ist - oder nur ein Nutzungsrecht. Viele Käufer unterschreiben den Kaufvertrag, ohne dieses Dokument richtig gelesen zu haben. Und das ist ein großer Fehler.Ein Stellplatz kann drei verschiedene Rechtsformen haben:
- Teileigentum: Der Platz ist ein eigenes Grundstücksstück im Grundbuch. Sie besitzen ihn wie Ihre Wohnung. Sie dürfen ihn verkaufen, vererben, vermieten - und tragen auch alle Kosten für Reparaturen und Sanierungen.
- Sondernutzungsrecht: Sie dürfen den Platz nutzen, aber er gehört der gesamten Eigentümergemeinschaft. Die Kosten für Instandhaltung werden über die Hausgeldabrechnung verteilt - meist nach Wohnungsgröße, nicht nach Nutzung. Das ist oft unfair, wenn Sie keinen Wagen haben.
- Gemeinschaftseigentum: Der ganze Raum gehört allen. Jeder darf dort parken, aber keiner hat einen festen Platz. Das führt zu Konflikten und ist in modernen Gebäuden fast ausgestorben.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Käufer in Köln kaufte eine Wohnung mit „Stellplatz in der Tiefgarage“. Jahre später musste er 4.200 Euro für eine neue Abdichtung zahlen - obwohl er keinen Wagen hatte. Warum? Die Teilungserklärung sah vor: Alle Eigentümer zahlen für die Tiefgarage, egal ob sie einen Platz haben oder nicht. Er hätte das vor dem Kauf wissen müssen.
Technische Prüfung: Was muss funktionieren?
Ein Stellplatz ist kein bloßer Fleck Beton. Er muss sicher, trocken und nutzbar sein. Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie mit einem Taschenlampe und einem Maßband prüfen können:- Abmessungen: Ein Standardstellplatz muss mindestens 2,50 m breit und 5,00 m lang sein. Die Mindestfläche beträgt 12,5 m². Messen Sie den Platz - und prüfen Sie, ob Ihr Auto wirklich hineinpasst, ohne dass Sie drei Mal rückwärts einparken müssen.
- Deckenhöhe: Mindestens 2,10 m. In vielen alten Garagen sind es nur 1,90 m. Ein SUV oder ein Auto mit Dachgepäckträger wird dort nicht passen.
- Beleuchtung: Mindestens 50 Lux im Fahrbereich. Das ist so hell wie ein klassischer LED-Lampenstrahl. Prüfen Sie, ob alle Lampen funktionieren. Dunkle Ecken sind ein Risiko - und können Haftungsprobleme auslösen.
- Abdichtung: 73 % aller Schäden in Tiefgaragen kommen von fehlender Abdichtung. Schauen Sie nach feuchten Stellen, Rissen oder Salzrückständen an den Wänden. Ein leichter Geruch nach Moder ist ein Warnsignal.
- Fluchtweg: Die Gänge müssen mindestens 1,20 m breit sein. Prüfen Sie, ob Parkplätze oder Fahrräder den Weg blockieren. Das ist nicht nur unpraktisch - es ist rechtswidrig.
Ein Käufer in Stuttgart bemerkte, dass der Platz, den er kaufte, nur 4,70 m lang war. Er fuhr einen Kompaktwagen - dachte, das reicht. Zwei Jahre später kaufte er einen größeren SUV. Der Platz war zu kurz. Er musste auf den Straßenrand parken - und verlor dadurch 2.000 Euro an Wert.
Wer zahlt für Reparaturen - und warum?
Das ist der Punkt, der die meisten Streitigkeiten auslöst. Die Kosten für eine Tiefgaragen-Sanierung können schnell 50.000 Euro oder mehr betragen. Wer zahlt?Wenn der Stellplatz Teileigentum ist, zahlen Sie alle Kosten selbst - auch für die Decke, die Wände, die Belüftung. Wenn er ein Sondernutzungsrecht ist, zahlt die Gemeinschaft - aber nur, wenn die Teilungserklärung das so vorsieht. Viele Gemeinschaften verteilen die Kosten nach Wohnungsgröße. Das ist unfair für diejenigen, die keinen Platz haben.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. März 2021 klärte: Wenn die Tiefgarage baulich getrennt ist - also durch Wände, Türen oder eine eigene Einfahrt vom Hauptgebäude abgesetzt -, kann sie als eigene Gemeinschaft gelten. Das bedeutet: Nur diejenigen, die einen Platz haben, zahlen für die Garage. Das ist fair - aber selten geregelt.
Die Kosten für eine Sanierung können zwischen 3,20 Euro und 5,50 Euro pro Quadratmeter und Monat liegen. Ein Platz von 15 m² kostet also 48 bis 83 Euro im Monat - nur für Instandhaltung. Das ist mehr als die Miete für einen Freiflächenstellplatz. Und das, obwohl Sie ihn schon gekauft haben.
Was ist mit Elektroautos?
Elektromobilität ist kein Trend mehr - sie ist Pflicht. Fast alle neuen Tiefgaragen werden heute mit Lademöglichkeiten gebaut. Aber was ist mit alten Gebäuden?Wenn Sie einen Stellplatz mit Ladekabeln kaufen, prüfen Sie:
- Steckt das Kabel in der Wand? Oder liegt es auf dem Boden?
- Wer zahlt für den Strom? Ist eine separate Zählerinstallation vorgesehen?
- Wird die Elektroinstallation von einem Elektriker geprüft?
Die Nachrüstung einer Lademöglichkeit kostet durchschnittlich 2.100 Euro pro Platz. Wer zahlt das? Die Gemeinschaft? Oder nur der Käufer? Das muss in der Teilungserklärung stehen. Ohne Regelung: Kein Anspruch. Keine Garantie. Keine Sicherheit.
Ein Käufer in Berlin kaufte eine Wohnung mit „Lademöglichkeit“. Zwei Jahre später wollte er ein E-Auto anschließen - aber die Leitung war nicht angeschlossen. Die Gemeinschaft lehnte eine Nachrüstung ab, weil „nicht vorgesehen“. Er musste 1.800 Euro für eine private Lösung zahlen - und durfte sie nicht im Grundbuch eintragen.
Rechtliche Fallstricke: Was Sie nicht übersehen dürfen
Es gibt einige Dinge, die fast jeder Käufer übersehen - bis es zu spät ist:- Zweckwidrige Nutzung: Viele nutzen den Stellplatz als Lager, Fahrradabstellplatz oder Werkstatt. Das ist verboten, wenn die Teilungserklärung nur „Kraftfahrzeuge“ erlaubt. Wer das macht, riskiert eine Abmahnung - oder sogar eine Räumung.
- Keine Abrechnung: Einige Verwaltungen berechnen die Tiefgaragenkosten nicht pro Platz, sondern pro Wohnung. Das ist rechtlich zulässig - aber ungerecht. Fragen Sie nach der letzten Abrechnung.
- Keine Eintragung im Grundbuch: Ein Teileigentum muss im Grundbuch eingetragen sein. Ohne Eintragung ist es kein Eigentum. Nur ein Notar kann das prüfen.
- Keine Versicherung: Viele Hausversicherungen decken Schäden an Tiefgaragen nicht ab. Prüfen Sie, ob Ihr Versicherer den Stellplatz als „Anlage“ betrachtet.
Ein Fall aus Baden-Württemberg: Ein Eigentümer nutzte seinen Stellplatz als Werkstatt. Die Gemeinschaft klagte - und gewann. Der Mann musste alles entfernen - und 3.000 Euro Schadensersatz zahlen. Die Teilungserklärung hatte es verboten - aber er hatte sie nie gelesen.
Was tun, wenn alles schiefgelaufen ist?
Sie haben die Wohnung gekauft - und jetzt merken Sie, dass die Tiefgarage ein Problem ist? Keine Panik. Sie haben noch Optionen.- Teilungserklärung prüfen lassen: Ein Fachanwalt für Immobilienrecht kostet 350-450 Euro. Er prüft, ob die Regelung rechtskonform ist.
- Eigentümerversammlung einberufen: Wenn die Regelung unklar ist, kann die Gemeinschaft einen neuen Beschluss fassen. Dafür braucht es mindestens 14 Tage Vorlauf und eine Mehrheit von 50 %.
- Grundbuch eintragen lassen: Wenn Ihr Platz Teileigentum ist, aber nicht eingetragen ist, kann ein Notar das nachholen. Kosten: 1.200-1.800 Euro.
- Verwaltung wechseln: Wenn die Verwaltung die Kosten falsch verteilt, können Sie eine neue beauftragen. 65 % der Gemeinschaften nutzen heute externe Verwalter - und das aus gutem Grund.
Ein Nutzer auf ImmobilienScout24 schrieb: „Nachdem wir einen Anwalt beauftragt hatten, die Teilungserklärung anzupassen, hat die Gemeinschaft beschlossen: Jeder Stellplatz zahlt für sich. Die monatlichen Kosten sind jetzt fair. Und wir haben keine Sonderumlagen mehr.“
Die Zukunft: Was kommt 2025?
Ab 1. Juli 2025 gilt eine neue Teilungserklärungsverordnung. Sie verlangt, dass alle neuen Teilungserklärungen explizit regeln:- Ob der Stellplatz Teileigentum oder Sondernutzungsrecht ist
- Wie die Kosten verteilt werden
- Ob Lademöglichkeiten vorgesehen sind
- Ob die Tiefgarage baulich getrennt ist
Das ist gut. Aber es betrifft nur Neubauten. Alte Gebäude bleiben in der Grauzone. Bis 2028 werden schätzungsweise 42 % der bestehenden Tiefgaragen Sanierungen benötigen - und viele Gemeinschaften sind darauf nicht vorbereitet.
Ein Gutachten des Instituts für Immobilienwirtschaft zeigt: Gut organisierte Tiefgaragen steigern den Wert der Wohnung um durchschnittlich 4,7 %. Schlecht geregelt? Dann sinkt der Wert - und Sie können ihn nicht mehr verkaufen.
Checkliste: Was Sie vor dem Kauf prüfen müssen
- Teilungserklärung: Ist der Stellplatz Teileigentum oder Sondernutzungsrecht?
- Grundbuchauszug: Ist der Platz eingetragen?
- Letzte Abrechnung: Wer zahlt für die Tiefgarage - und wie viel?
- Technischer Zustand: Abdichtung, Beleuchtung, Fluchtweg, Deckenhöhe?
- Lademöglichkeiten: Sind sie vorhanden? Wer zahlt für Strom?
- Verwaltung: Wer ist verantwortlich? Ist die Verwaltung professionell?
- Sanierungsplan: Gibt es einen langfristigen Plan für Reparaturen?
Wenn Sie diese Punkte prüfen, vermeiden Sie 90 % der Probleme. Der Rest kommt durch Unwissenheit - und die lässt sich vermeiden.
Kann ich einen Stellplatz in der Tiefgarage einfach mieten, wenn ich keine Wohnung in dem Gebäude habe?
Nein. Ein Stellplatz in einer Tiefgarage einer Eigentumswohnung ist nur für Eigentümer der Wohnung oder deren Mieter nutzbar - wenn die Teilungserklärung das erlaubt. Eine Vermietung an Außenstehende ist in den meisten Fällen untersagt. Selbst wenn Sie den Platz kaufen, dürfen Sie ihn nur an Personen vermieten, die mit der Wohnung verbunden sind - also Mieter oder Verwandte. Ein Verkauf an einen Fremden ist rechtlich problematisch und kann von der Gemeinschaft blockiert werden.
Was passiert, wenn ich meinen Stellplatz nicht nutze?
Sie müssen trotzdem für die Instandhaltung zahlen - wenn der Platz als Teileigentum eingetragen ist. Selbst wenn Ihr Auto im Hof steht oder Sie gar kein Auto haben: Die Kosten für Beleuchtung, Abdichtung, Brandschutz und Reinigung laufen weiter. Wenn es ein Sondernutzungsrecht ist, zahlen Sie nur, wenn die Gemeinschaft es so beschlossen hat. Aber viele Gemeinschaften verteilen die Kosten nach Wohnungsgröße - dann zahlen Sie trotzdem. Nutzen Sie den Platz nicht? Dann sollten Sie ihn verkaufen - oder zumindest prüfen, ob die Teilungserklärung eine Ausnahme zulässt.
Ist es legal, den Stellplatz als Lager zu nutzen?
Nein, wenn die Teilungserklärung nur „Kraftfahrzeuge“ erlaubt. Das ist in fast allen Fällen so. Ein Fahrrad, Werkzeug, Möbel oder ein Kühlschrank in der Tiefgarage gelten als zweckwidrige Nutzung. Die Gemeinschaft kann Sie abmahnen - und bei Wiederholung sogar vor Gericht bringen. Ein Gerichtsurteil aus Berlin 2023 bestätigte: Selbst wenn der Platz leer ist, darf er nicht als Abstellraum missbraucht werden. Die Tiefgarage ist kein Keller - sie ist ein Parkplatz.
Warum zahlen manche Eigentümer mehr für die Tiefgarage als andere?
Weil die Kosten unterschiedlich verteilt werden. Wenn die Tiefgarage als Teileigentum geregelt ist, zahlt jeder Eigentümer nur für seinen eigenen Platz. Wenn es ein Sondernutzungsrecht ist, kann die Gemeinschaft entscheiden, ob die Kosten nach Wohnungsgröße, Anzahl der Stellplätze oder anderen Kriterien verteilt werden. Viele Gemeinschaften wählen die Wohnungsgröße - das ist einfacher, aber ungerecht. Wer einen großen Platz hat, zahlt mehr. Wer keinen hat, zahlt trotzdem. Prüfen Sie die Abrechnungsregelung genau - und fragen Sie nach den letzten drei Jahren.
Wie erkenne ich, ob die Tiefgarage baulich getrennt ist?
Die Tiefgarage ist baulich getrennt, wenn sie durch Wände, Türen, einen separaten Eingang oder eine eigene Fahrzeugrampe vom Hauptgebäude abgegrenzt ist. Sie dürfen nicht durch den Flur oder das Treppenhaus in die Garage gelangen. Wenn Sie von Ihrer Wohnung aus nur über den Aufzug oder einen gemeinsamen Gang in die Garage kommen, ist sie nicht getrennt. Das ist wichtig - denn nur bei baulicher Trennung kann die Gemeinschaft die Kosten nur auf die Stellplatzbesitzer verteilen. Ein Gutachter kann das prüfen - und es im Grundbuch festhalten.
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