Teilungserklärung und Eigentümerversammlung: So funktioniert Sanierung im WEG

Stell dir vor, dein Dach leckt, die Fassade bröckelt, und die Heizung ist 30 Jahre alt. Du willst sanieren. Aber dein Nachbar sagt nein. Und der andere will erst mal prüfen, ob das überhaupt erlaubt ist. Warum? Weil in deiner Teilungserklärung nicht klar steht, wer was bezahlen muss und wie viele Stimmen nötig sind. Das ist kein Einzelfall. In Österreich und Deutschland scheitern mehr als zwei Drittel der Sanierungsprojekte in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nicht an Geld, sondern an Recht. Und der Schlüssel dazu liegt in einem einzigen Dokument: der Teilungserklärung.

Was ist die Teilungserklärung - und warum ist sie dein wichtigstes Papier

Die Teilungserklärung ist das rechtliche Fundament jeder WEG. Sie wurde notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Ohne sie gibt es keine rechtlich gesicherte Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie definiert, was dir gehört, was gemeinsam ist und wie Entscheidungen gefasst werden. Sie ist kein bloßes Formular - sie ist der Vertrag zwischen dir und deinen Nachbarn, der festlegt, wer was tun darf und wie viel er zahlen muss.

Drei Hauptteile hat sie immer: der Aufteilungsplan, der zeigt, welche Räume zu wem gehören; die Miteigentumsanteile, die bestimmen, wie viel Stimme du in der Versammlung hast und wie hoch dein Anteil an den Kosten ist; und die Gemeinschaftsordnung, die Regeln fürs Zusammenleben enthält - von Lärm bis zu Hunde halten.

Entscheidend ist die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Deine Wohnung, dein Balkon, dein Kellerabteil - das ist Sondereigentum. Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizungsanlage, Aufzug - das ist Gemeinschaftseigentum. Nur für Letzteres entscheidet die Gemeinschaft. Wenn du eine neue Fensterbank einbauen willst, die nur dir nützt, kannst du das allein tun. Wenn du die gesamte Fassade sanieren willst, brauchst du die Mehrheit der anderen.

Wie entscheidet die Eigentümerversammlung - und warum ist das so kompliziert

Die Eigentümerversammlung ist das Parlament deiner WEG. Sie trifft alle wichtigen Entscheidungen: Wer wird verwalten? Wer baut was? Wer zahlt wie viel? Aber sie funktioniert nicht wie ein民主. Jeder hat nicht eine Stimme. Jeder hat eine Stimme, die proportional zu seinem Miteigentumsanteil gewichtet ist. Wenn du 10 % der Wohnungseigentumsanteile besitzt, hast du 10 % der Stimmen.

Und hier kommt die große Fallgrube: Nicht jede Sanierung braucht die gleiche Mehrheit. Das WEG unterscheidet klar zwischen:

• Instandhaltung: Reparaturen, die den Zustand erhalten - wie das Ausbessern einer undichten Dachrinne. Dafür reicht die einfache Mehrheit (mehr als die Hälfte der Stimmen).
• Instandsetzung: Reparaturen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen - wie den Austausch einer alten Heizung gegen eine neue, aber gleichwertige. Auch hier reicht die einfache Mehrheit.
• Modernisierung: Verbesserungen, die den Wert steigern - wie die Dämmung der Fassade, die Installation von Wärmepumpen oder der Einbau von Rollläden mit Smart-Home-Funktion. Dafür brauchst du eine Dreiviertelmehrheit (mindestens 75 % der Stimmen).

Das klingt einfach - ist es aber nicht. Denn die Teilungserklärung kann das ändern. Sie kann festlegen: „Für Dämmung der Fassade reicht einfache Mehrheit.“ Oder: „Für alle Sanierungen über 10.000 Euro braucht es Einstimmigkeit.“ Solche Regelungen sind rechtlich bindend. Und wenn die Teilungserklärung sagt: „Dreiviertelmehrheit“, dann darf die Versammlung nicht einfach mit einfacher Mehrheit beschließen. Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. März 2021 hat das klargestellt: Beschlüsse, die gegen die Teilungserklärung verstoßen, sind unwirksam. Selbst wenn alle außer einem zustimmen - wenn die Mehrheit nicht stimmt, ist der Beschluss null und nichtig.

Warum 37 % der Sanierungen vor Gericht landen

Die Deutsche Anwaltsakademie hat 2022 untersucht: In 37 % der Fälle, in denen WEGs sanieren wollten, kam es zu Rechtsstreitigkeiten. Die häufigste Ursache? Unklare Formulierungen in der Teilungserklärung.

Ein typischer Fall: Ein Eigentümer nutzt seit 20 Jahren einen Stellplatz im Tiefgaragenbereich. Er denkt, er besitzt ihn. Aber in der Teilungserklärung steht nur: „Stellplätze sind Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht für die Wohnungseigentümer.“ Das bedeutet: Du darfst ihn nutzen - aber du besitzt ihn nicht. Wenn die Gemeinschaft beschließt, die Tiefgarage komplett zu sanieren und dabei die Stellplätze neu zu verteilen, hast du kein Vetorecht. Du kannst dich nur beschweren - und hast keine rechtliche Grundlage, das zu verhindern.

Ein anderer Fall: Die Fassade wird saniert. Ein Eigentümer weigert sich zu zahlen, weil er meint, seine Wohnung sei nicht betroffen - sie hat eine andere Ausrichtung. Aber die Teilungserklärung sagt: „Fassaden sind Gemeinschaftseigentum.“ Kein Ausweg. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt - nicht nach Sichtbarkeit oder Nutzung.

Am schlimmsten sind Fälle, in denen die Teilungserklärung gar nicht auf aktuelle Gesetze angepasst wurde. Das WEG wurde 2020 novelliert. Viele Teilungserklärungen stammen aus den 80er oder 90er Jahren. Sie enthalten noch Regelungen, die heute nicht mehr gültig sind. Aber sie sind trotzdem bindend - solange sie nicht geändert werden. Und die Änderung der Teilungserklärung? Das braucht die Einstimmigkeit aller Eigentümer. Wer einen blockiert, blockiert alles. Das ist der große Teufelskreis: Eine schlechte Teilungserklärung kann man nicht einfach verbessern - weil man dafür alle braucht.

Was du jetzt tun kannst - 5 konkrete Schritte

Du bist nicht machtlos. Du kannst etwas tun - auch wenn die Teilungserklärung veraltet ist.

1. hole dir eine Kopie der Teilungserklärung. Sie liegt bei der Hausverwaltung oder im Grundbuchamt. Lies sie - nicht nur die ersten Seiten. Schaue auf die Miteigentumsanteile, die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, und die Beschlussmehrheiten.
2. Vergleiche mit dem WEG. Prüfe, ob deine Regelungen noch mit dem aktuellen Gesetz übereinstimmen. Besonders wichtig: Sind Modernisierungen noch mit Dreiviertelmehrheit geregelt? Gibt es Sonderregelungen für Energieeinsparung?
3. Schau dir die Sanierungspläne an. Wenn eine Sanierung geplant ist, frage: Ist das eine Instandsetzung oder eine Modernisierung? Und welche Mehrheit braucht es? Frag die Verwaltung - nicht nur den Nachbarn.
4. Vorschlag für einen Sanierungsfonds. Wenn du die Möglichkeit hast, schlage in der Versammlung vor, einen Sanierungsfonds einzurichten. Jeder zahlt jährlich einen kleinen Betrag ein - für unvorhergesehene Reparaturen. Studien zeigen: WEGs mit solchen Fonds sanieren 22 % häufiger.
5. Forder nach einer Überprüfung. Wenn du merkst, dass die Teilungserklärung veraltet ist, fordere in der nächsten Versammlung an, sie von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Die Kosten dafür - meist 500-1.500 Euro - sind eine Investition in die Zukunft. Und sie können verhindern, dass du später tausende Euro für einen unwirksamen Beschluss zahlt.

Die Zukunft: Energie, Digitalisierung und klare Regeln

Die meisten neuen Teilungserklärungen enthalten heute explizite Regelungen für energetische Sanierungen. Das ist kein Zufall. Die Energieeinsparverordnung und der Klimaschutzplan 2050 zwingen WEGs dazu, ihre Gebäude zu modernisieren. Aber viele Eigentümer haben Angst vor hohen Kosten.

Die Lösung? Klare Regelungen in der Teilungserklärung. Zum Beispiel: „Bei energetischen Sanierungen wird die Kostenverteilung auf 5 Jahre gestreckt.“ Oder: „Fördermittel aus dem Bundesprogramm KfW 91 werden vollständig zur Kostensenkung eingesetzt.“ Wenn das in der Teilungserklärung steht, ist es rechtssicher. Kein Nachbar kann später sagen: „Ich wusste nicht, dass ich das akzeptiere.“

Und die Digitalisierung? Auch das kommt. Einige moderne Teilungserklärungen erlauben jetzt digitale Versammlungen, elektronische Abstimmungen und Online-Unterlagen. Das macht alles transparenter - und verhindert, dass jemand einfach nicht kommt und dann sagt: „Ich war nicht informiert.“

Was passiert, wenn du nichts tust

Wenn du deine Teilungserklärung ignorierst, passiert Folgendes: Die Sanierung bleibt aus. Das Dach leckt weiter. Die Heizkosten steigen. Der Wert deiner Wohnung sinkt. Und irgendwann willst du verkaufen - aber kein Käufer will eine Immobilie mit unbekanntem Sanierungsrisiko. Der Käufer fragt: „Hat die WEG eine aktuelle Teilungserklärung?“ Wenn die Antwort „Nein“ oder „Wir wissen nicht“ lautet, ist der Verkauf gefährdet.

Die Teilungserklärung ist kein Papier, das man in einer Schublade vergisst. Sie ist das Herzstück deiner WEG. Sie entscheidet, ob du in einem sicheren, modernen Haus lebst - oder in einem, das langsam verfällt, weil niemand weiß, wie man etwas ändert.

Prüfe sie. Verstehe sie. Ändere sie, wenn nötig. Denn Sanierung im WEG ist kein Thema für den nächsten Sommer. Es ist ein Rechts- und Finanzthema - und du bist ein Teil davon.