Stellplatznachweis in Bauanträgen: Anforderungen, Kosten und Alternativen

Was ist ein Stellplatznachweis und warum ist er wichtig?

Bevor du einen Bauantrag stellst, musst du nachweisen, dass du genug Parkplätze für dein neues Gebäude bereitstellst. Das nennt man Stellplatznachweis. Es ist kein formschöner Punkt, sondern ein zwingendes rechtliches Erfordernis in fast allen Bundesländern. Der Grund ist einfach: Jede neue Wohnung, jedes neue Geschäft oder jede neue Werkstatt zieht Fahrzeuge an. Ohne genug Stellplätze droht Chaos auf den Straßen - Parkplatzsuche, Doppelstellplätze, blockierte Zufahrten. Die Bauordnungen der Bundesländer haben deshalb klare Regeln aufgestellt, wie viele Stellplätze du für welche Art von Bauvorhaben bereitstellen musst.

Die Regelungen sind nicht einheitlich. In Nordrhein-Westfalen gilt seit 2022 die StellplatzVO NRW, in Bayern hingegen entscheiden die Kommunen selbst, ob und wie viele Stellplätze nötig sind. In Berlin gibt es seit 2021 in den Innenstadtbezirken gar keine Mindestanzahl mehr. Das zeigt: Es gibt keine deutsche Einheitslösung. Du musst immer die lokale Satzung prüfen - nicht nur die Landesbauordnung.

Wie viele Stellplätze brauchst du wirklich?

Die Zahlen klingen erstmal einfach: Ein Einfamilienhaus, zwei Stellplätze. Ein Mehrfamilienhaus, 1,5 pro Wohnung. Aber die Realität ist komplizierter. In Frankfurt am Main musst du für ein Einfamilienhaus 1,5 Stellplätze nachweisen - das heißt, du musst zwei anlegen, weil du nicht halbe Plätze bauen kannst. Dazu kommen noch drei Fahrradabstellplätze. Und das ist nur der Anfang.

Die Mindestgrößen sind ebenfalls festgelegt. Ein normaler PKW-Stellplatz muss mindestens 2,5 Meter breit und 5 Meter lang sein. Für barrierefreie Plätze - die du bei größeren Gebäuden oft auch anlegen musst - brauchst du 3,5 Meter × 5 Meter. Das macht einen Unterschied von fast 10 Quadratmetern pro Platz. Und das kostet Geld. Ein oberirdischer Stellplatz kostet durchschnittlich 28.500 Euro, ein unterirdischer sogar 47.300 Euro. Bei einem Gebäude mit 10 Wohnungen sind das schon 285.000 Euro nur für die Parkplätze - und das ohne Fahrradständer, Tiefgarage, Beleuchtung oder Abfluss.

Einige Städte gehen noch weiter. In Taufkirchen bei München war bis vor Kurzem ein Stellplatznachweis von 2⅓ pro Wohnung Pflicht, wenn die Wohnung größer als 41 Quadratmeter ist. Das ist extrem. Andere Städte hingegen lockern. In Düsseldorf etwa kannst du seit Anfang 2024 bis zu 30 Prozent weniger Stellplätze nachweisen, wenn du Carsharing-Angebote, E-Ladestationen oder eine gute ÖPNV-Anbindung nachweist.

Was passiert, wenn du keinen Stellplatznachweis erbringst?

Du bekommst keine Baugenehmigung. Punkt. Das ist kein Risiko, das du ignorieren kannst. Die Bauaufsichtsbehörde prüft den Stellplatznachweis als Teil des Gesamtantrags. Wenn du ihn nicht vollständig oder korrekt einreicht, bleibt dein Bauantrag liegen - bis du nachbessern kannst. Häufige Fehler? Fahrradabstellplätze vergessen. Das ist kein Kleinigkeiten. Laut dem Bayerischen Landesamt für Bauwesen waren 37,8 Prozent aller abgelehnten Bauanträge in Bayern wegen fehlender oder unzureichender Fahrradstellplätze. Ein zweiter großer Fehler: Du planst die Plätze auf einem Grundstück, das nicht rechtlich gesichert ist. Die Bauordnung schreibt vor: Die Fläche muss entweder auf deinem Grundstück liegen oder auf einem anderen, dessen Nutzung für Parkplätze durch eine öffentlich-rechtliche Baulast gesichert ist. Das bedeutet: Du kannst nicht einfach sagen, „mein Nachbar hat Platz, der steht mir zur Verfügung“. Du brauchst einen schriftlichen Vertrag, der in das Liegenschaftskataster eingetragen ist.

Die Bearbeitungszeit für den Stellplatznachweis dauert durchschnittlich 28 Arbeitstage. In Großstädten wie Berlin oder Hamburg sind es 35 Tage. In ländlichen Gebieten nur 22. Das ist Zeit, die du nicht verlieren solltest. Deshalb: Prüfe die Anforderungen schon vor der ersten Skizze. Ein Architekt, der den Stellplatznachweis nicht kennt, bringt dich in große Schwierigkeiten.

Alternativen zum physischen Stellplatz: Was geht?

Es gibt drei Wege, wenn du nicht alle Stellplätze bauen kannst - oder willst.

• Ablösesumme zahlen: Du baust keine Plätze, sondern zahlst eine Geldsumme an die Stadt. Die Summe liegt meist zwischen 4.000 und 20.000 Euro pro fehlendem Stellplatz. In Dortmund zahlte ein Bauherr für 15 fehlende Plätze 187.500 Euro - das war deutlich günstiger, als eine Tiefgarage zu bauen (geschätzt 350.000 Euro). Aber Achtung: Die Summe ist nicht verhandelbar. Sie ist in der Satzung festgeschrieben. Und sie ist oft teurer als du denkst. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen und 10 fehlenden Plätzen bei 15.000 Euro pro Platz: 150.000 Euro. Das ist ein echter Kostentreiber.
• Aussetzung der Pflicht: In manchen Kommunen kannst du die Stellplatzpflicht aussetzen lassen, wenn du nachweist, dass du nicht so viele Fahrzeuge brauchst. Das geht besonders gut in Innenstädten mit guter Bahn- und Busanbindung. Du musst jährlich am 1. März einen Nachweis erbringen, dass die Voraussetzungen noch stimmen. Das ist ein Verwaltungsaufwand, aber er spart bares Geld. In München berichtete ein Bauherr, dass er für sein Einfamilienhaus trotz zwei Erwachsenen und zwei Autos nur einen Stellplatz nachweisen musste - weil die Gemeinde die Aussetzung gewährte.
• Stellplätze auf anderen Grundstücken sichern: Du baust die Plätze nicht auf deinem Grundstück, sondern auf einem benachbarten, das du dafür nutzt. Das funktioniert nur, wenn die Nutzung durch eine Baulast gesichert ist. Das ist eine rechtliche Absicherung, die in das Grundbuch eingetragen wird. Es ist kompliziert, aber oft die einzige Lösung, wenn dein Grundstück zu klein ist.

Die Zukunft: Stellplatznachweis wird zum Mobilitätsnachweis

Die Zeiten, in denen ein Auto pro Familie Standard war, sind vorbei. Carsharing, E-Bikes, Elektro-Scooter, öffentliche Verkehrsmittel - das sind die neuen Mobilitätsformen. Doch die Bauvorschriften hinken hinterher. Experten wie Prof. Markus Hecht von der Universität der Bundeswehr München sagen klar: Die alten Schlüssel (1,5 Plätze pro Wohnung) sind veraltet. Sie zählen nur Autos, nicht Fahrräder, nicht E-Ladestationen, nicht Carsharing-Stationen.

Die Trends zeigen: Städte ändern sich. 62 von 84 untersuchten Großstädten haben in den letzten fünf Jahren ihre Stellplatzvorgaben reduziert oder alternative Lösungen eingeführt. NRW geht mit der StellplatzVO NRW voran: Seit Anfang 2024 kannst du die Anzahl der Stellplätze um bis zu 30 Prozent reduzieren, wenn du Carsharing-Angebote, E-Ladepunkte oder eine umfassende Mobilitätsstrategie vorweist. Berlin hat es bereits geschafft: In den Innenstadtbezirken gibt es keine Mindestanzahl mehr. Andere Städte folgen.

Die Bundesregierung plant mit dem Entwurf des Wohnraumoffensivegesetzes einen bundesweiten Rahmen, der Kommunen mehr Spielraum gibt. Die Zukunft liegt nicht in mehr Parkplätzen, sondern in smarter Mobilität. Der Stellplatznachweis wird sich in einen Mobilitätsnachweis verwandeln - der zählt, wie du dich bewegst, nicht nur wie du parkst.

Was du jetzt tun solltest

• Prüfe deine Kommune: Finde heraus, welche Stellplatzsatzung gilt. Frag beim Bauamt an. Es gibt über 10.000 verschiedene Satzungen in Deutschland - du kannst nicht raten.
• Rechne früh: Berechne die Kosten für Stellplätze in deinem Plan. Ein unterirdischer Platz kostet fast 50.000 Euro. Das kann dein gesamtes Budget sprengen.
• Denke alternativ: Ist eine Ablösesumme günstiger? Kannst du die Pflicht aussetzen? Gibt es eine Baulastlösung? Frag einen Gutachter - die Kosten dafür (850-2.500 Euro) sparen dir oft mehrere zehntausend Euro.
• Denke über die Zukunft: Baue nicht nur für das Auto, das du heute hast. Baue für das, was kommt: E-Ladepunkte, Fahrradboxen, Carsharing-Stationen. Das erhöht den Wert deines Gebäudes und macht dich fit für die nächsten Gesetze.

Die häufigsten Fragen zum Stellplatznachweis