Finanzierungsbedingungen 2025: So funktioniert die Immobilienfinanzierung heute

Immobilienfinanzierung 2025: Höhere Hürden, klarere Regeln

Im Jahr 2025 ist es nicht mehr möglich, einfach eine Immobilie zu kaufen und den Kredit von der Bank zu bekommen, wie vor zehn Jahren. Die Zeiten, in denen man mit 10 Prozent Eigenkapital und einem befristeten Arbeitsvertrag eine Wohnung finanzieren konnte, sind vorbei. Heute muss man sich auf Immobilienfinanzierung 2025 vorbereiten - als würde man einen Marathon laufen, ohne vorher zu trainieren. Die Banken prüfen genauer, die Zinsen sind höher, und die Förderprogramme sind nicht mehr so leicht zu bekommen wie früher. Aber es ist nicht unmöglich. Wer weiß, was heute zählt, kann trotzdem erfolgreich kaufen.

Was kostet ein Immobilienkredit heute?

Bauzinsen liegen im Oktober 2025 zwischen 3,4 und 4,3 Prozent pro Jahr - je nach Laufzeit und wie viel Eigenkapital man mitbringt. Wer 60 Prozent des Kaufpreises selbst zahlt, kommt auf 3,4 Prozent für fünf Jahre. Wer nur 20 Prozent Eigenkapital hat, zahlt bis zu 4,3 Prozent. Das klingt nicht viel, aber bei einer 300.000-Euro-Wohnung macht das über 100 Euro mehr Monatsrate aus. Die Zinsen sind nicht mehr so niedrig wie 2021, aber auch nicht mehr so hoch wie 2023. Es ist ein neues Normal.

Die besten Konditionen gibt es bei Direktbanken wie Dr. Klein oder Fiala.de - oft mit Effektivzinsen zwischen 3,26 und 3,7 Prozent. Sparkassen und große Institute wie Deutsche Bank oder Commerzbank bieten zwar weniger günstige Zinsen, aber oft mehr Beratung. Wer schnell einen Kredit braucht, sollte nicht nur auf den Zins schauen, sondern auch auf die Bearbeitungszeit. Die dauert heute durchschnittlich 4 bis 6 Wochen - doppelt so lange wie 2021.

Wie viel Eigenkapital braucht man wirklich?

Früher reichten 10 bis 15 Prozent Eigenkapital. Heute ist 20 bis 30 Prozent der Standard. Wer weniger hat, wird oft abgelehnt - selbst bei stabilem Einkommen. Die Banken wollen Sicherheit. Sie prüfen nicht nur das Gehalt, sondern auch, ob man schon mal Schulden hatte, ob der Arbeitsvertrag unbefristet ist und ob man in den letzten 12 Monaten ein konstantes Einkommen hatte. Befristete Verträge, Selbstständigkeit oder Nebenjobs machen die Kreditwürdigkeit deutlich schwieriger.

Und es gibt noch eine neue Regel: Wer eine bestehende Immobilie besitzt, muss sie oft verkaufen, um eine neue zu finanzieren. Kredite ohne Eigenkapital gibt es fast nicht mehr. Selbst mit 40 Prozent Eigenkapital wurden Anträge im Oktober 2025 abgelehnt - weil die Bank die Einkommenssicherheit nicht als ausreichend bewertete. Es ist nicht mehr nur um Geld, sondern um Vertrauen.

Die KfW-Förderung - der wichtigste Trumpf für Familien

Wer Kinder hat, hat in 2025 einen klaren Vorteil. Das KfW-Programm Wohneigentum für Familien (KfW 300) fördert Käufe und Neubauten mit bis zu 270.000 Euro Zuschüssen - je nach Kinderzahl und Energieeffizienz. Wer drei Kinder hat und eine energieeffiziente Wohnung kauft, kann bis zu 150.000 Euro Zuschuss bekommen - das ist fast ein Drittel des Kaufpreises.

Dazu kommt das Programm Jung kauft Alt (KfW 308), das Familien mit niedrigem Einkommen unterstützt, die eine alte Immobilie sanieren wollen. Und das Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) hilft, günstige Wohnungen zu bauen, die energieeffizient sind. Allerdings: Diese Programme sind begrenzt. Die Mittel sind nicht unbegrenzt, und die Bearbeitung dauert bis zu 8 Wochen. Wer den Antrag erst nach dem Kaufvertrag stellt, verliert.

Die KfW betont: Alle bereits zugesagten Kredite bleiben gültig. Aber es gibt keine Garantie, dass die Programme 2026 weiterlaufen. Der Bundeshaushalt 2025 ist nicht verabschiedet, und die Zukunft der Förderung ist unklar. Wer plant, sollte jetzt handeln - nicht warten.

Warum werden Kredite abgelehnt - auch bei guter Bonität?

Es gibt keine einheitliche Antwort. Aber die Banken sagen es klar: Sie prüfen heute viel strenger. Eine EY-Umfrage zeigt: 76 Prozent der Institute erhöhen die Dokumentationspflichten, 64 Prozent legen höhere Nebenkosten auf, und 43 Prozent erwarten mehr Ablehnungen. Viele Kreditanträge scheitern nicht am Einkommen, sondern an der Struktur.

Beispiel: Ein Paar verdient 8.000 Euro netto, hat 35 Prozent Eigenkapital und einen unbefristeten Vertrag. Trotzdem wurde der Antrag abgelehnt - weil die Frau im letzten Jahr sechs Monate Elternzeit hatte. Die Bank sah das als Unterbrechung, nicht als Auszeit. Ein anderer Kunde, selbstständig mit stabilen Einnahmen, wurde abgelehnt, weil er keine Steuerbescheide von drei Jahren vorlegen konnte. Die Banken verlangen heute: Gehaltsnachweise der letzten 12 Monate, nicht mehr nur 6. Und bei Selbstständigen: drei Jahre Bilanzen, nicht zwei.

Ältere Menschen über 60 haben es besonders schwer. Viele Banken verlangen von ihnen 50 Prozent oder mehr Eigenkapital - weil sie die Laufzeit des Kredits nicht mehr bis zur Rente abdecken können. Es gibt neue Produkte wie das Commerzbank-Angebot für Senioren, aber die Konditionen sind streng.

Wie funktioniert der Kreditantrag heute?

Es ist kein Formular mehr, das man in 10 Minuten ausfüllt. Es ist ein Prozess. Zuerst: Sammeln. Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, Kontoauszüge, Vermögensnachweise, Arbeitsvertrag, ggf. Selbstständigkeitsnachweise, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Alles muss aktuell, vollständig und sauber sein.

Dann: Antrag stellen. Bei der KfW muss das vor dem Kaufvertrag passieren. Bei der Bank kann man parallel vorgehen, aber besser vorher. Die Bearbeitung dauert 4-6 Wochen. In dieser Zeit prüft die Bank nicht nur Ihre Zahlen, sondern auch die Immobilie - ihr Wert, ihre Lage, ihre Sanierungsbedürftigkeit. Wer eine alte Wohnung kauft, muss mit einer zusätzlichen Prüfung rechnen.

Und: Keine Eile. Wer unter Druck steht, zahlt mehr. Wer sich beeilt, nimmt schlechtere Konditionen. Wer den Kreditantrag frühzeitig startet, hat Zeit, nachzubessern - und kann sogar bessere Zinsen aushandeln.

Was ändert sich noch? Die Zukunft der Finanzierung

2025 ist ein Übergangsjahr. Die Zinsen sind stabil, aber nicht niedrig. Die Förderung ist da, aber unsicher. Die Banken sind vorsichtig, aber der Markt lebt. Der VDP meldet für das erste Halbjahr 2025 einen Anstieg der Kreditvergabe um 22 Prozent - trotz aller Hürden. Warum? Weil die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch ist. Die Menschen wollen ein Zuhause - und sie finden Wege.

Experten wie Dirk Eilinghoff von Finanztip sagen: Ab 2026 könnte es langsam besser werden. Wenn die EZB die Zinsen senkt, werden auch die Bauzinsen fallen. Aber das ist kein Versprechen. Die Arbeitsmarktsituation, die Inflation und die Politik bestimmen das Tempo.

Was bleibt? Wer heute kauft, muss planen - nicht hoffen. Wer 30 Prozent Eigenkapital hat, Kinder oder eine energieeffiziente Immobilie, hat Chancen. Wer nichts davon hat, muss sparen - oder warten. Es ist kein Markt mehr für Schnellentscheider. Es ist ein Markt für Vorausschauende.

Die wichtigsten Regeln für 2025

• Mindestens 20-30 Prozent Eigenkapital - besser mehr.
• Kein Kredit ohne vollständige Dokumentation - 12 Monate Gehaltsnachweise, nicht 6.
• KfW-Anträge immer vor dem Kaufvertrag stellen - nicht danach.
• Familien nutzen die Förderung - sie ist die beste Chance.
• Keine Eile: 4-6 Wochen Bearbeitungszeit einplanen.
• Bei Selbstständigkeit: 3 Jahre Bilanzen vorlegen.
• Senioren: Erwarten Sie höhere Eigenkapitalanforderungen.

Die Zeiten der einfachen Finanzierung sind vorbei. Aber die Chancen sind nicht verschwunden. Wer sich informiert, vorbereitet und geduldig ist, kann auch 2025 eine Immobilie kaufen - und das zu guten Konditionen.