Wenn eine Immobilie geerbt wird, stellt sich schnell die Frage: Wie viel ist sie eigentlich wert? Nicht nur für die Erben, sondern vor allem für das Finanzamt. Denn der Wert der Immobilie zum Todeszeitpunkt bestimmt, wie viel Erbschaftsteuer fällig wird. Und hier passiert oft etwas, das viele nicht erwarten: Der Wert, den das Finanzamt annimmt, hat wenig mit dem zu tun, was der Markt gerade bietet. Warum? Weil es nicht um den aktuellen Marktpreis geht, sondern um einen festgelegten Stichtag und standardisierte Verfahren. Und wer das nicht versteht, zahlt mehr als nötig.
Der Stichtag: Der Tag, an dem der Wert feststeht
Es gibt einen einzigen Tag, der für die Bewertung einer geerbten Immobilie zählt: der Tag des Todes des Erblassers. Nicht der Tag, an dem der Nachlass aufgeteilt wird. Nicht der Tag, an dem die Erben endlich in die Wohnung ziehen. Sondern genau der Tag, an dem die letzte Atmung aufhörte. Alles, was danach passiert - ob die Preise steigen, ob die Wohnung renoviert wird, ob ein neues Schwimmbad gebaut wird - spielt für die Steuer keine Rolle.
Das klingt unfair? Vielleicht. Aber es ist gesetzlich so vorgeschrieben. Und seit dem 1. Januar 2023 ist es noch strenger geworden. Damals wurde das Bewertungsgesetz geändert, und plötzlich mussten viele Erben feststellen: Die Immobilie, die vor fünf Jahren noch für 300.000 Euro verkauft wurde, wird jetzt mit 500.000 Euro bewertet - nur weil die Preise in der Region seitdem nach oben geschnellt sind. Das Finanzamt rechnet nicht mit dem, was Sie bezahlt haben. Es rechnet mit dem, was zum Todeszeitpunkt möglich gewesen wäre.
Wie das Finanzamt bewertet - und warum es oft zu hoch ist
Das Finanzamt schaut sich die Immobilie nicht an. Keine Besichtigung. Keine Prüfung des Dachstuhls, keine Kontrolle der Heizung, keine Rücksicht auf Risse in den Wänden oder fehlende Sanierung. Stattdessen nutzt es drei standardisierte Verfahren, die im Bewertungsgesetz (BewG) definiert sind.
- Vergleichswertverfahren: Das ist das häufigste Verfahren. Hier wird geschaut, wie viel ähnliche Wohnungen oder Häuser in der Nachbarschaft in den letzten drei Jahren gekostet haben. Die Daten kommen von den Gutachterausschüssen der Gemeinden. Aber: Nur Verkäufe, die wirklich vergleichbar sind, zählen. Ein Haus mit Garten in der Stadt, das 2022 verkauft wurde, ist kein vergleichbarer Wert für eine Wohnung ohne Balkon in einem anderen Stadtteil. Und trotzdem: Das Finanzamt nimmt oft durchschnittliche Werte - und das führt dazu, dass alte, schlecht isolierte oder schlecht gelegene Immobilien plötzlich wie Neubauten bewertet werden.
- Ertragswertverfahren: Das gilt für Mietobjekte. Hier wird nicht geschaut, was jemand bereit ist zu zahlen, sondern wie viel Miete die Wohnung abwirft. Die Nettokaltmiete wird berechnet, die Betriebskosten abgezogen, und dann wird der Rest mit einem Faktor multipliziert. Das klingt logisch - bis man merkt, dass das Finanzamt oft höhere Mieten annimmt, als tatsächlich gezahlt werden. Und die Instandhaltungskosten? Die werden meist zu niedrig angesetzt. Ergebnis: Ein höherer Wert - und höhere Steuern.
- Sachwertverfahren: Wenn es keine Vergleichsobjekte gibt, wird der Wert aus dem Baukostenwert abgeleitet. Der Wert des Grundstücks plus die Kosten für den Neubau des Gebäudes, abzüglich Abschreibung für Alter und Verschleiß. Aber: Die Abschreibung ist oft zu gering. Ein Haus aus den 70ern wird nicht mit 40 % Abschreibung bewertet, sondern mit 20 %. Warum? Weil das Finanzamt standardisierte Tabellen nutzt - und die nicht immer die Realität widerspiegeln.
Dadurch entstehen oft Bewertungen, die deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Ein Beispiel aus der Praxis: Eine 80er-Jahre-Wohnung in Graz mit schlechter Dämmung, undichtem Dach und ohne Lift wird vom Finanzamt mit 280.000 € bewertet. Ein unabhängiger Gutachter, der die Wohnung besichtigt, kommt auf 210.000 €. Wer hat recht? Beide. Aber nur der Gutachter hat die Realität gesehen.
Die Verantwortung liegt bei den Erben - nicht beim Nachlassgericht
Viele denken: Das Nachlassgericht entscheidet, wie viel die Immobilie wert ist. Falsch. Das Nachlassgericht prüft nur, ob die Erbschaftssteuererklärung vollständig ist. Es legt den Wert nicht fest. Die Verantwortung liegt ganz klar bei Ihnen - den Erben. Sie müssen den Verkehrswert angeben. Und zwar mit Belegen. Das Finanzamt fordert eine sogenannte Feststellungserklärung. Darin müssen Sie den Wert nennen, den Sie für richtig halten - und warum.
Wenn Sie einfach sagen: „Ich schätze es auf 250.000 €“, ohne irgendeinen Nachweis, dann wird das Finanzamt das nicht akzeptieren. Es wird mit seinem eigenen Wert antworten - und der ist meist höher. Aber wenn Sie ein Gutachten vorlegen, das von einem anerkannten Sachverständigen erstellt wurde, dann hat das Finanzamt die Pflicht, es ernst zu nehmen. Es muss nicht akzeptiert werden, aber es muss geprüft werden. Und oft ändert es seine Bewertung dann.
Was brauchen Sie als Nachweis?
Ein Gutachten ist nicht einfach ein Angebot von einem Makler. Es muss von einem sachkundigen Gutachter stammen, der im öffentlichen Verzeichnis eingetragen ist. Der Gutachter muss:
- die Immobilie persönlich besichtigen,
- den Zustand dokumentieren (Fotos, Befundprotokoll),
- mindestens drei Vergleichsobjekte nennen, die wirklich vergleichbar sind,
- die verwendeten Methoden erklären,
- und eine klare Begründung für den ermittelten Wert geben.
Diese Unterlagen werden dann als Anlage zur Erbschaftsteuererklärung eingereicht. Ein gut gemachtes Gutachten kostet zwischen 800 und 2.500 € - je nach Größe und Komplexität. Aber im Vergleich zu einer möglichen Steuerlast von 10.000 € oder mehr ist das eine Investition. Und es hat noch einen Vorteil: Wenn Sie später verkaufen wollen, haben Sie bereits ein aktuelles Gutachten. Kein Makler muss wieder alles neu prüfen.
Wie wird die Erbschaftsteuer berechnet?
Der Wert der Immobilie ist nur der Anfang. Danach kommt der Freibetrag. Der hängt davon ab, wer erbt. Ein Ehegatte hat einen Freibetrag von 500.000 €. Ein Kind von jedem Elternteil hat 400.000 €. Geschwister kommen auf 20.000 €, Nichten und Neffen nur auf 2.000 €. Von dem ermittelten Wert der Immobilie wird dieser Betrag abgezogen. Der Rest ist die steuerbare Grundlage.
Dann wird der Steuersatz angewendet. Der liegt zwischen 7 % und 50 % - je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des zu versteuernden Wertes. Ein Kind, das eine Wohnung mit 600.000 € erbt, zahlt Steuern auf 200.000 € (600.000 - 400.000 Freibetrag). Bei einem Steuersatz von 15 % sind das 30.000 €. Ohne Gutachten und mit einer Bewertung des Finanzamts von 700.000 € wären es 45.000 €. Der Unterschied: 15.000 €.
Was passiert, wenn Sie nichts tun?
Das Finanzamt wird Sie nicht vergessen. Es wird die Immobilie automatisch in das Erbschaftsverfahren einbeziehen. Wenn Sie keine Erklärung abgeben, wird es mit dem Standardverfahren arbeiten - und das ist fast immer zu Ungunsten der Erben. Sie bekommen dann einen Bescheid mit einer Steuerforderung. Wenn Sie dagegen Einspruch einlegen, wird das Verfahren oft monatelang dauern. Und wenn Sie dann ein Gutachten vorlegen, muss das Finanzamt es prüfen. Aber: Sie haben Zeit und Geld verloren. Und Sie haben die Kontrolle über den Prozess verloren.
Was können Sie jetzt tun?
- Prüfen Sie den Wert: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Gutachter beraten - nicht von einem Makler, der verkaufen will.
- Sammeln Sie Nachweise: Kaufverträge von ähnlichen Objekten, Fotos, Sanierungsprotokolle, Energieausweise. Alles, was den Zustand belegt.
- Handeln Sie schnell: Die Erbschaftsteuererklärung muss innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers eingereicht werden. Verpassen Sie diesen Termin nicht.
- Denken Sie langfristig: Ein Gutachten ist nicht nur für die Steuer wichtig. Es ist auch ein Schutz, wenn Sie später verkaufen, vermieten oder das Objekt weitervererben.
Die Immobilienbewertung bei Erbschaft ist kein bloßes Formular. Sie ist ein strategischer Schritt. Wer hier nur mit dem Standardwert des Finanzamts arbeitet, zahlt mehr als nötig. Wer sich informiert und handelt, kann Tausende Euro sparen - und hat am Ende mehr Kontrolle über sein Erbe.
Ist das Finanzamt verpflichtet, ein Gutachten zu akzeptieren?
Nein, das Finanzamt ist nicht verpflichtet, ein Gutachten zu akzeptieren. Es muss es aber prüfen und begründet ablehnen, wenn es nicht akzeptiert wird. Ein gut dokumentiertes und fachlich fundiertes Gutachten von einem anerkannten Sachverständigen hat eine hohe Gewichtung. In vielen Fällen führt es dazu, dass das Finanzamt seine ursprüngliche Bewertung korrigiert.
Kann ich das Gutachten auch nachträglich einreichen?
Ja, Sie können ein Gutachten auch nach Einreichung der Erbschaftsteuererklärung nachreichen - zum Beispiel im Rahmen eines Einspruchs. Allerdings ist es besser, es mit der ersten Erklärung einzureichen. Sonst riskieren Sie Zinsen oder Strafen, wenn das Finanzamt den höheren Wert ansetzt und Sie nicht rechtzeitig widersprechen.
Was ist, wenn die Immobilie nicht bewohnt wird?
Ob die Immobilie bewohnt wird oder leer steht, hat keinen Einfluss auf den Verkehrswert. Der Wert wird nach dem Todeszeitpunkt ermittelt - unabhängig davon, ob jemand darin wohnt, vermietet wird oder sie leer bleibt. Der Zustand der Immobilie ist jedoch relevant: Eine vernachlässigte Wohnung hat einen niedrigeren Wert als eine sanierte. Das muss im Gutachten dokumentiert werden.
Gibt es Ausnahmen für den Stichtag?
Nur in sehr wenigen Fällen: Wenn der Erblasser vor dem Tod eine Schenkung vorgenommen hat, kann der Wert des zu diesem Zeitpunkt ermittelten Verkehrswerts als Grundlage dienen. Auch bei einem gemeinsamen Testament mit einem Ehegatten kann es zu einer Aufteilung kommen. Aber in den meisten Fällen gilt: Stichtag ist der Todestag.
Kann ich die Immobilie verkaufen, bevor ich die Steuer zahle?
Ja, das ist möglich. Aber: Die Erbschaftsteuer muss trotzdem bezahlt werden. Der Verkaufserlös kann genutzt werden, um die Steuer zu finanzieren. Allerdings muss der Verkauf dem Finanzamt gemeldet werden. Der Verkaufswert hat keinen Einfluss auf die Erbschaftsteuer - nur der Wert zum Todeszeitpunkt zählt.
Wenn Sie eine Immobilie erben, ist es kein Geschenk - es ist eine Verpflichtung. Die richtige Bewertung zu wählen, ist der erste Schritt, um diese Verpflichtung nicht zu einer Belastung werden zu lassen.
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