Wohnungen unter Denkmalschutz: So wird Barrierefreiheit trotz Auflagen realisierbar

Stellen Sie sich vor, Sie wollen in einer schönen, alten Wohnung leben - mit hohen Decken, originalen Holzböden, schönen Fenstern. Aber Sie oder ein Familienmitglied braucht einen rollstuhlgerechten Zugang, einen Treppenlift oder ein barrierefreies Bad. Plötzlich steht das Ziel vor einem Berg aus Vorschriften: Denkmalschutz auf der einen, Barrierefreiheit auf der anderen Seite. Beides ist wichtig. Beides ist gesetzlich verankert. Und doch scheinen sie sich oft zu widersprechen.

Warum ist Barrierefreiheit in denkmalgeschützten Wohnungen so schwer?

Denkmalschutz will, dass Gebäude ihre historische Substanz behalten. Das bedeutet: Keine neuen Aufbauten an Fassaden, keine Veränderungen an Originalfenstern, keine sichtbaren Treppenlifte, keine breiten Türen, wenn sie den Raum verformen. Barrierefreiheit dagegen verlangt: breite Türen (mindestens 90 cm), ebenerdige Duschen, Aufzüge, Haltegriffe, genügend Bewegungsflächen - alles nach DIN 18040-2 und VV TB.

Das Problem? Die Gesetze sind nicht aufeinander abgestimmt. Das Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) und die UN-Behindertenrechtskonvention verpflichten Deutschland, Barrierefreiheit zu gewährleisten. Doch die Landesdenkmalschutzgesetze aus den 1970er-Jahren sprechen kaum von Behinderung. Sie schützen Steine und Fassaden - nicht Menschen.

Ein Beispiel: In Berlin wurde 2025 ein Treppenlift in einer denkmalgeschützten Wohnung erst nach 14 Monaten genehmigt. Der Grund? Die Behörde wollte keinen sichtbaren Schacht an der Treppenwand. Erst als ein Beauftragter der Landesregierung für Menschen mit Behinderung eingeschaltet wurde, wurde eine reversible Lösung akzeptiert - ein Aufzug, der nur bei Bedarf ausgefahren wird und bei Nichtnutzung unsichtbar bleibt.

Was ist überhaupt „barrierefrei“ - und was reicht aus?

Nicht jede Anpassung ist ein kompletter Umbau. Es gibt drei Stufen:

• Barrierereduzierung: Kleine, nicht bauliche Änderungen - rutschfeste Fliesen, Haltegriffe im Bad, bessere Beleuchtung. Das ist oft möglich, ohne Genehmigung.
• Barrierenbeseitigung: Bauliche Maßnahmen - Türverbreiterung, Badumbau, Bodenabsenkung. Hier braucht es eine Bau- und Denkmalschutzgenehmigung.
• Barrierefreiheit: Vollständige Umsetzung der DIN 18040-2 - Aufzug, ebenerdige Dusche, 1,50 m Bewegungsflächen, Schwellenfreiheit. Das ist der Standard für rollstuhlgerechtes Wohnen.

Wohnungen gelten laut Landesbauordnungen nicht als „öffentlich zugänglich“. Das heißt: Sie müssen nicht vollständig barrierefrei sein - aber Sie dürfen nicht absichtlich behindern. Und wenn jemand mit Behinderung einziehen will, muss der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft auf Antrag handeln.

Was sagt das Gesetz - und wer zahlt?

Im Mietverhältnis kann der Mieter nach § 554 Abs. 1 BGB verlangen, dass der Vermieter barrierereduzierende Maßnahmen erlaubt - wenn sie zumutbar sind. Der Mieter zahlt meist selbst, aber er kann die Maßnahme später wieder entfernen und das Original wiederherstellen.

Bei Wohnungseigentum gilt § 20 Abs. 2 WEG: Jeder Eigentümer kann bauliche Veränderungen verlangen, die ihm als Person mit Behinderung helfen. Der WEG-Beschluss ist nötig - aber nur wenn die Maßnahme die Substanz des Gebäudes verändert. Die Kosten trägt der Antragsteller (§ 21 Abs. 1 WEG).

Die Denkmalschutzbehörde prüft, ob die Maßnahme den Denkmalwert „unverhältnismäßig“ beeinträchtigt. Das ist der Schlüsselbegriff. Was ist „unverhältnismäßig“? In Bayern heißt es: Wenn die Kosten mehr als das Doppelte eines normalen Umbaus betragen. In NRW wird das individuell bewertet - und oft mit Fördergeldern ausgeglichen.

Wie funktioniert der Genehmigungsprozess wirklich?

Es ist kein Einweg-Prozess. Es ist eine Kaskade - und wer sie nicht kennt, scheitert.

1. Privatrechtliche Klärung: Zustimmung des Vermieters oder WEG-Beschluss einholen. Ohne das geht gar nichts.
2. Bauordnungsrecht: Bauantrag stellen - mit Plänen, Materialangaben, Bewegungsflächen-Nachweis.
3. Denkmalschutz: Antrag bei der Landesdenkmalbehörde. Hier brauchen Sie: Fotos, Bestandspläne, Materialproben, ein Rückbaukonzept. Was wird verändert? Wie wird es rückgängig gemacht? Was bleibt original?
4. Genehmigung: Die Behörde entscheidet. Oft mit Auflagen: „Der Aufzug muss in der Wand verschwinden“, „Der Treppenlift darf nicht an der Fassade montiert werden“.
5. Ausführung: Nur mit Genehmigung beginnen. Sonst droht Bußgeld - und die Pflicht zur Wiederherstellung.

Ein Fall aus Köln: Ein Eigentümer wollte sein Bad barrierefrei machen. Der Kostenvoranschlag für einen normalen Umbau: 85.000 Euro. Mit Denkmalschutzauflagen: 142.000 Euro. Warum? Weil er spezielle, historisch verträgliche Fliesen kaufen musste, die nicht rutschig sind. Weil der Aufzug nicht an der Außenwand, sondern in der Wohnung eingebaut werden musste - mit einem zusätzlichen Stützgerüst. Weil die Türen aus Eiche sein mussten, nicht aus Aluminium. Alles, was denkmalgerecht ist, ist teurer.

Förderung: Wer hilft mit Geld?

Die Kosten sind hoch - aber es gibt Hilfe. Die Bundesländer haben unterschiedliche Programme:

• Berlin: Bis zu 50 % Zuschuss, maximal 15.000 Euro pro Wohnung. Voraussetzung: Nachweis der Behinderung und Einhaltung der VV TB.
• NRW: Bis zu 75 % Zuschuss, maximal 20.000 Euro. Besonders gut für Wohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten.
• Bayern: Förderung über das Programm „Barrierefrei Wohnen“ - bis zu 10.000 Euro, zusätzlich zu den Landesförderungen.
• Bund: KfW-Förderung für denkmalgeschützte Gebäude - KfW-Programm 455-B „Barrierefreiheit“.

Wichtig: Die Förderung läuft nicht automatisch. Sie müssen den Antrag vor Beginn der Arbeiten stellen. Und: Nur Maßnahmen, die den Anforderungen der VV TB entsprechen, werden bezuschusst. Keine „Gute-Willen-Lösungen“.

Was funktioniert wirklich - und was nicht?

Einige Lösungen haben sich in der Praxis bewährt:

• Reversible Treppenlifte: Elektrische Sitzlifte, die sich bei Nichtnutzung komplett zurückziehen - kein Schacht, kein Eingriff in die Treppe.
• Miniaufzüge: Kompakte, innenliegende Aufzüge mit Glaswänden - sehen aus wie ein Lichtschacht, funktionieren wie ein Lift. In Berlin und Hamburg erfolgreich eingesetzt.
• Elektrische Bodenabsenkungen: Für Duschen und Eingänge. Die Bodenplatte senkt sich bei Bedarf um 2-3 cm - ohne Stufe, ohne Rampe.
• Historisch getreue Haltegriffe: Aus Messing, mit klassischem Design - nicht aus weißem Kunststoff. Die Denkmalbehörden akzeptieren sie, wenn sie originalgetreu wirken.
• Balkonanbauten: In einigen Städten wurden Balkone genehmigt - nicht als Erweiterung, sondern als „Erhaltungselement“ für die Wohnqualität. Weil Menschen mit Behinderung oft nicht mehr nach draußen können, ist das ein sozialer Ausgleich.

Was nicht funktioniert: Große Rampe an der Fassade. Sichtbare Schächte. Verkleidung von Originalfenstern. Neue Außenwände. Alles, was das Gebäude verändert, wird abgelehnt - oder nur mit hohen Auflagen genehmigt.

Die Zukunft: Harmonisierung und Innovation

Es gibt Bewegung. Die novellierte Landesbauordnung NRW (2024) verlangt explizit, Barrierefreiheit bei allen Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen. Das neue Denkmalschutzgesetz Berlin (2025) sagt klar: Bei schweren Behinderungen hat Barrierefreiheit Vorrang.

Die Bundesregierung plant bis 2026 eine bundesweite Leitlinie - endlich einheitliche Regeln. Und die Europäische Kommission fordert bis 2027 klare Rahmenbedingungen.

Technisch entwickelt sich viel: Digitale Zugangshilfen, die Türen automatisch öffnen, wenn ein Rollstuhl nähert. Reversible Aufzüge, die sich wie Möbel verstecken. Smarte Badlösungen mit automatischer Höhenanpassung. Experten sagen: Bis 2030 wird der Konflikt zwischen Denkmalschutz und Barrierefreiheit nicht verschwinden - aber er wird lösbar.

Der Schlüssel ist nicht der Widerstand - sondern die Zusammenarbeit. Wer früh mit der Denkmalschutzbehörde spricht, wer konkrete, reversible Lösungen vorschlägt und wer Fördermittel nutzt, hat die besten Chancen.

Was tun, wenn die Behörde ablehnt?

Ein Ablehnungsbescheid ist nicht das Ende. Die Rechtsprechung ist klar: Das OLG Koblenz (Az. 10 U 1013/22) entschied 2024, dass ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Genehmigung hat, wenn die Maßnahme den Denkmalwert nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt.

Was tun?

• Prüfen Sie, ob die Ablehnung rechtlich haltbar ist - lassen Sie sich von einem Anwalt für Baurecht beraten.
• Reichen Sie einen Widerspruch ein - mit ergänzenden Unterlagen: Fotos, Expertengutachten, alternative Lösungsvorschläge.
• Setzen Sie sich mit dem Beauftragten für Menschen mit Behinderung in Ihrer Stadt in Verbindung. Oft hilft ein Gespräch mit einem unabhängigen Vermittler.
• Informieren Sie sich über die Förderprogramme - manchmal ist der Zuschuss der Schlüssel zur Genehmigung.

Ein Mieter aus Berlin hat es geschafft: Nach 14 Monaten, drei Widersprüchen und einem Gespräch mit dem Landesbeauftragten wurde sein Treppenlift genehmigt. Die Behörde erkannte: Ein „Umweg“ ist auch eine Barriere. Und wer nicht mehr aus der Wohnung kommt, verliert Teilhabe - und das ist kein kleiner Verlust. Es ist ein Grundrecht.