TL;DR
- In deiner Eigentumswohnung darfst du innen grundsätzlich streichen - Wände und Decken gehören zum Sondereigentum.
- Finger weg von Gemeinschaftseigentum: Wohnungseingangstür (auch innen), Fensterrahmen, Heizkörper und Balkonbauteile nur mit Beschluss/Zustimmung.
- Mieter in einer Eigentumswohnung dürfen farbig streichen, müssen beim Auszug je nach Klausel neutralisieren - viele starre Renovierungsklauseln sind laut BGH aber unwirksam.
- Praxis: Hausordnung (Ruhezeiten), Geruchs- und Staubschutz beachten, low-VOC-Farben nutzen, vorher Dokumente checken, danach Belege/Fotos sichern.
- Sonderfälle: Denkmalschutz, Feuchteschäden, Rauchwarnmelder, Fußbodenheizung - hier gelten Extraregeln.
Die kurze Antwort auf „Darf man in einer Eigentumswohnung innen streichen?“ lautet: Ja - aber nicht alles und nicht jederzeit. Das Gesetz gibt dir viel Freiheit im Sondereigentum, Grenzen setzen Gemeinschaftseigentum, Hausordnung und ein paar Stolpersteine aus der Praxis. Hier findest du die rechtssichere, alltagstaugliche Antwort, ohne Paragrafen-Dschungel.
Die typischen „Jobs“, die du heute erledigen willst:
- Verstehen, was du ohne Erlaubnis streichen darfst - und was nicht.
- Wissen, wann die WEG/der Verwalter mitreden darf.
- Als Mieter klären, was beim Auszug auf dich zukommt.
- Schritt-für-Schritt vorgehen, ohne Stress mit Nachbarn oder Schäden.
- Knifflige Sonderfälle erkennen (Eingangstür, Fenster, Denkmalschutz, Heizkörper).
„Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht Rechte anderer beeinträchtigt werden, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren.“ - § 13 Abs. 1 WEG (Stand 2025)
Was ist erlaubt? Rechtsrahmen und klare Grenzen
Die Grundregel ist simpel: Was zu deinem Sondereigentum gehört, darfst du innen streichen. Klassisch sind das Putz und Tapete an Wänden und Decken. Hier hat die Gemeinschaft kein Mitspracherecht, solange du andere nicht beeinträchtigst (Geruch, Lärm, Schäden).
Wichtig ist die Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum. Da wird’s oft missverständlich. Hier die üblichen Flächen mit Ja/Nein:
- Wände und Decken innen (Putz/Tapete): Ja, frei streichbar.
- Innenliegende, nichttragende Trennwände: Streichen ja. Eingriffe in Statik nein.
- Wohnungseingangstür: Heikel. Der Bundesgerichtshof stuft die gesamte Tür (inkl. Innenseite) als Gemeinschaftseigentum ein. Farbe ändern? Nur mit Beschluss/Zustimmung.
- Fensterrahmen und -flügel: Gemeinschaftseigentum. Farbwechsel oder Lackierung ohne Beschluss tabu - auch innen.
- Heizkörper und Leitungen: In vielen Anlagen Gemeinschaftseigentum. Streichen nur, wenn die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung es zulässt oder ein Beschluss vorliegt. Technisch riskant (Wärmeleistung, Gewährleistung).
- Balkon: Tragplatte, Abdichtung, Geländer = Gemeinschaftseigentum. Innenseitige Anstriche meist nicht erlaubt. Nur deine eigenen Beläge (z. B. Holzfliesen) betreffen Sondereigentum.
- Rauchwarnmelder: Auf keinen Fall überstreichen. Gesetzliche Pflicht in Bayern; Tampering kann versicherungsrechtlich brandgefährlich werden.
Warum diese Grenze? Weil das Gemeinschaftseigentum die Sicherheit, Optik und den Werterhalt der ganzen Anlage betrifft. Ein bunter Fensterrahmen in einer Etage fällt von außen sofort auf; ein falsch lackierter Heizkörper kann rosten oder pfeifen - das ist nicht nur „dein“ Risiko.
Kurzer Realitätscheck für München (und generell): Farben drinnen sind erlaubt, auch kräftig. Ob du dein Schlafzimmer terracotta oder tiefgrün streichst, geht keinen etwas an - solange du keine Schäden erzeugst und dich an Ruhezeiten hältst.
Zustimmung nötig? Typische Sonderfälle und die Praxis in der WEG
Viele Konflikte starten bei gut gemeinten, aber falschen Annahmen. Hier die Klassiker, die ich aus WEG-Runden kenne - mit klarer Einordnung:
1) Wohnungseingangstür in Wunschfarbe
Auch „nur innen“ bleibt heikel, weil die Tür rechtlich als Einheit zum Gemeinschaftseigentum zählt. Lösung: Antrag an die Gemeinschaft/Verwalter, ideal mit neutraler Farbkarta (z. B. RAL) und Hinweis, dass kein Einfluss auf Brandschutz/Schallschutz besteht. Ohne Beschluss besser lassen.
2) Fenster innen „mal schnell“ überlackieren
Nein. Fenster sind fast immer Gemeinschaftseigentum. Selbst kleiner Acryllack kann die spätere Instandsetzung erschweren. Bitte: Beschlusssituation prüfen oder lassen.
3) Heizkörper vergilbt - überstreichen?
Rechtlich oft Gemeinschaftseigentum, technisch heikel (Wärmeabgabe, Haltbarkeit). Wenn erlaubt, dann hitzefester Heizkörperlack, dünn auftragen, Ventile abkleben. Sicherer: mit Verwalter klären oder auf Austausch-Beschluss drängen.
4) Denkmalschutz
In München und Bayern kann Denkmalschutz auch Innenräume betreffen (Stuck, historische Fassung). Hier gilt: Vorher die Denkmalliste checken und beim Landesamt oder der Unteren Denkmalschutzbehörde nachfragen. Unabsichtliche Überbeschichtung kann teuer werden.
5) Akustik und Geruch
Streichen ist zulässig, aber nicht, wenn du tagelang Lösungsmittelwolken in den Hausflur pustest. Nutze emissionsarme Wandfarben (z. B. mit „blauer Engel“), lüfte stoßweise, vermeide Lackorgien am Abend. In München gelten Nachtruhe 22-6 Uhr und Sonn-/Feiertagsruhe - Details stehen in der Hausordnung.
6) Mieter in einer Eigentumswohnung
Du darfst farbig streichen. Beim Auszug hängt die Pflicht zur Neutralisierung an der Klausel im Mietvertrag. Der BGH hat starre Schönheitsreparaturklauseln in vielen Fällen kassiert (u. a. VIII ZR 185/14): Unrenoviert übernommen + starre Fristen = oft unwirksam. Trotzdem: Extremfarben (z. B. deckendes Schwarz) können Schadenersatz auslösen, wenn die Wohnung ohne unverhältnismäßigen Aufwand nicht wieder vermietbar ist (BGH-Rechtsprechung zu „ungewöhnlichen Farben“). Heißt praktisch: Du darfst Farbe - aber denk an den Tag X.
7) Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung
Manche WEG regeln Details enger. Man findet das in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und in der Beschlusssammlung. Ein Blick vor dem Einkauf spart Diskussionen.
8) Trittschall & Co.
Streichen beeinträchtigt keinen Schallschutz. Wenn du aber schrubbst, schleifst oder Tapete abreißt, wird’s laut. Plane laute Arbeiten werktags tagsüber und kündige sie am schwarzen Brett oder per Zettel im Hausgang an.
Faustregel für die Praxis (funktioniert zuverlässig):
- Siehst du das Bauteil auch von außen oder vom Hausflur? → Meist Gemeinschaftseigentum → vorher fragen/beschließen.
- Ist es Installation (Heizung, Steigleitungen, Rauchmelder)? → Oft Gemeinschaftseigentum → Klärung vorab.
- Putz, Tapete, Anstrichflächen in deinem Zimmer → Sondereigentum → frei streichen.
Kleiner persönlicher Tipp aus meinem Alltag in München: Ich kündige Maleraktionen immer im Haus-Chat an - mit Hinweis auf Zeiten und Lüften. Seitdem keine Beschwerden mehr. Mein Hund Bello ist auch dank geruchsarmer Farbe entspannter.
So machst du’s richtig: Ablauf, Materialien, Nachweise
Wenn du ohne Ärger, sauber und langlebig arbeiten willst, geh so vor. Kurzer Plan, der in einer normalen 3-Zimmer-Wohnung gut funktioniert.
1) Vorab-Check (30-60 Minuten)
- Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung: Gibt es Verbote/Erlaubnisse zu Türen, Fenstern, Heizung?
- Hausordnung: Ruhezeiten, Umgang mit Baustaub, Müllentsorgung.
- Beschlusssammlung: Wurde die Haustürfarbe/ Heizkörperanstrich schon einmal geregelt?
- Denkmalliste (bei Altbau): Ist die Wohnung/Innenraum geschützt?
- Bauteile-Liste anlegen: Wände/Decken (Ja), Türen/Fenster/Heizkörper (Nur nach Klärung).
2) Entscheidung: Farbe & Material
- Wände/Decken: Diffusionsoffene, emissionsarme Dispersionsfarbe (idealerweise mit Umweltzeichen). In Feuchträumen Silikat-/Kalkfarbe gegen Schimmelrisiko.
- Untergründe: Glatt? Feine Raufaser? Alte Latexfarbe? Je nach Untergrund Haftgrund oder Anschliff einplanen.
- Werkzeug: Abstreifgitter, mittelflorige Rolle (12-14 mm), Abdeckvlies, Krepp mit Folie, Eckenpinsel, Teleskopstange.
- Farbton: Wenn du langfristig flexibel bleiben willst, teste Musterkarten im Tageslicht. Intensivtöne erst als Probefläche - zwei Anstriche einkalkulieren.
3) Kommunikation & Timing
- Nachbarn informieren: Aushang oder Chat mit Zeitraum und Lüftungsplan.
- Zeiten festlegen: Werktage 9-18 Uhr sind meistens unkritisch. Nicht in die Nachtruhe hineinrollen.
- Lieferung planen: Farbe am Vortag kaufen, Rührstab mitnehmen, Quittungen aufheben (für Nachweis/Werterhalt).
4) Vorbereitung (2-4 Stunden je Raum)
- Möbel abrücken, Abdeckvlies legen, Steckdosen/Schalterabdeckungen abnehmen.
- Sockelleisten, Fensterbänke, Zargen sorgfältig abkleben.
- Löcher spachteln, anschleifen, Staub gründlich absaugen.
- Bei stark saugenden/flächig gespachtelten Wänden: Tiefengrund dünn und gleichmäßig.
5) Streichen (1-2 Tage je nach Größe)
- Kanten/Ecken vorstreichen, dann Bahn für Bahn „nass in nass“ rollen.
- Ersten Anstrich trocknen lassen (Herstellerangaben, oft 4-6 h), zweiten Anstrich nur bei Bedarf.
- Feuchträume: Luftfeuchte niedrig halten, stoßlüften.
- Keine Heizkörper voll aufdrehen - ungleichmäßige Trocknung führt zu Ansätzen.
6) Nacharbeit
- Krepp beim Antrocknen diagonal abziehen für scharfe Kanten.
- Kleine Macken sofort ausbessern, dann noch einmal kontrollieren.
- Werkzeug mit warmem Wasser reinigen (bei Dispersionsfarbe).
- Fotos „vorher/nachher“ und Belege digital ablegen - hilfreich bei späterem Verkauf oder Diskussionen.
Checkliste „Darf ich streichen?“ (Mini-Entscheidungsbaum)
- Bauteil Putz/Tapete innen? → Ja → Los geht’s.
- Fensterrahmen/Flügel? → Gemeinschaftseigentum → Verwalter/WEG fragen.
- Wohnungseingangstür (innen)? → Gemeinschaftseigentum → Zustimmung/Beschluss nötig.
- Heizkörper/Leitungen? → Meist Gemeinschaftseigentum → erst klären.
- Balkonbauteile? → Gemeinschaftseigentum → Finger weg ohne Beschluss.
- Denkmalschutz? → Behörde/Verwalter kontaktieren.
Pro-Tipps aus der Praxis
- Geruch minimieren: Emissionsarme Farbe, jeweils ein Raum, Türen schließen, gezielt Stoßlüften.
- Farbton testen: 50×50-cm-Probefläche an Nord- und Südwand - Licht ändert alles.
- Mietwohnung in Eigentumsanlage: Besonders dokumentieren (Fotos, Farbdetails) und beim Auszug neutrale Übergabe rechtzeitig planen.
- Wertstabil bleiben: Trendfarbe an einer Akzentwand - Rest neutral. Das erleichtert spätere Vermietung/Verkauf.
- Hund/Kinder: Einen „sauberen Raum“ als Rückzugsort einrichten. Bello dankt’s.
Mini-FAQ
Darf ich schwarze Wände streichen? Ja, im Sondereigentum. Bedenke beim Auszug (Miete) mögliche Neutralisierung. Beim Verkauf mindert es oft die Nachfrage - kalkuliere einen Rückanstrich ein.
Muss ich den Verwalter informieren? Für reine Innenwände nicht. Für Gemeinschaftseigentum (Tür, Fenster, Heizkörper) unbedingt vorher klären.
Darf ich an Sonn- und Feiertagen streichen? Leise Arbeiten sind möglich, aber keine Geräuschemissionen. Hausordnung checken. Ich würde es lassen - Stress mit Nachbarn lohnt nicht.
Latexfarbe - ja oder nein? Nur, wenn du wirklich abwaschbar brauchst (Flur, Kinderzimmer). Sie kann später schwieriger überstrichen werden. Besser hochwertige, scheuerbeständige Dispersionsfarbe.
Was ist mit Schimmel? Erst Ursache klären (Feuchtebrücken, Lüftung). Dann mit Kalk-/Silikatfarbe arbeiten. Nur überstreichen löst das Problem nicht.
Rauchmelder übergestrichen - was nun? Sofort ersetzen lassen. Manipulation kann den Versicherungsschutz kosten.
Ich bin Mieter - wer zahlt Farbe? Meist du, wenn du streichen willst. Pauschale „Schönheitsreparaturschulden“ sind oft unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (BGH VIII ZR 185/14). Den Vertrag prüfen.
Wie weise ich nach, dass ich nichts „verpfuscht“ habe? Vorher/nachher-Fotos, Produktetiketten aufheben, Quittungen scannen. Bei Sonderfällen kurze Freigabe-Mail vom Verwalter archivieren.
Was sagt das Gesetz dazu? § 13 Abs. 1 WEG erlaubt dir die Nutzung deines Sondereigentums. Gemeinschaftseigentum erfordert Beschluss/Lösung nach § 20 WEG (bauliche Veränderungen). Für Mieter gilt das BGB-Mietrecht und einschlägige BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen.
Next Steps / Troubleshooting
- Ich habe schon die Innenseite der Wohnungstür gestrichen. Fotos machen, Verwalter informieren, konstruktiv Lösung anbieten (z. B. Wiederherstellung auf eigene Kosten). Deeskalation wirkt Wunder.
- Fensterfarbe blättert nach dem Anstrich. Arbeit sofort stoppen. Prüfen, ob du überhaupt streichen durftest. Ansonsten: Fachbetrieb rufen; Fenster sind heikel und meistens Gemeinschaftseigentum.
- Nachbarn beschweren sich über Geruch. Auf emissionsarme Farbe wechseln, abends pausieren, Lüftung anpassen. Ein Zettel im Flur mit Zeitplan entspannt die Lage.
- Schimmel nach frischem Anstrich. Ursache (Wärmebrücke, Lüftung) suchen, nicht nur übermalen. Hygrometer nutzen, Luftfeuchte 40-60 %. Gegebenenfalls Fachbetrieb oder Energieberater einschalten.
- WEG blockt trotz sachlichem Antrag. Antrag präzisieren (Technik, Brandschutz, Farbton), ggf. neutralen Kompromiss vorschlagen. Im Zweifel Tagesordnungspunkt für die nächste Versammlung beantragen.
- Mietvertrag unklar. Klauseln gegen die aktuelle BGH-Rechtsprechung sind oft unwirksam. Verbraucherzentrale oder Mietverein in München fragen; das lohnt sich schnell.
Wenn du an einem Punkt unsicher bist, zieh eine einfache Regel: „Sieht man es von draußen oder betrifft es die Haustechnik? Dann frage ich erst.“ Bei klassischen Innenwänden gilt: Rolle laden und los. Und ja, du darfst deine eigentumswohnung streichen.
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