Maklerprovision beim Immobilienkauf: Gesetzliche Obergrenzen & Spar-Tipps 2026

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss mit hohen Kosten rechnen. Die Maklerprovision ist dabei oft der größte Posten, der den Geldbeutel belastet. Viele Käufer wissen nicht genau, welche Regeln gelten und wie viel sie tatsächlich zahlen müssen. Seit dem Jahr 2020 hat sich die Rechtslage deutlich geändert. Das Gesetz schützt Sie jetzt besser vor überhöhten Gebühren. Doch auch heute noch gibt es Fallstricke, auf die Sie achten müssen.

In diesem Artikel zeige ich Ihnen, wie die gesetzlichen Grenzen funktionieren, wo Sie sparen können und was Sie unbedingt im Vertrag prüfen sollten. Es geht darum, dass Sie bei Ihrem Haus- oder Wohnungskauf kein unnötiges Geld weggeben. Wir schauen uns an, wie die Provision berechnet wird, welche regionalen Unterschiede bestehen und wie Sie als Käufer Ihre Rechte durchsetzen können.

Die aktuelle Rechtslage: Wer zahlt was?

Das wichtigste Prinzip beim Immobilienkauf ist das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses besagt, dass nur derjenige die Maklergebühr zahlen muss, der den Makler beauftragt hat. Wenn also der Verkäufer den Makler engagiert, um sein Haus zu verkaufen, darf er die Kosten nicht einfach auf Sie als Käufer abwälzen. Diese Regel gilt seit Dezember 2020 für alle Wohnimmobilien, also Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Für den Kauf von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken oder Gewerbeimmobilien gilt diese Regelung nicht. Hier kann der Verkäufer die gesamte Provision auf den Käufer übertragen, wenn dies im Vertrag steht. Achten Sie daher genau darauf, welche Art von Immobilie Sie erwerben wollen. Bei reinen Wohnimmobilien sind Sie aber stark geschützt.

Es gibt keine absolute gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Provision selbst. Das bedeutet, ein Makler könnte theoretisch 10 % vom Kaufpreis verlangen. Allerdings greift hier der Schutz des Käufers: Er darf maximal 50 % dieser Summe tragen. In der Praxis liegt die Gesamtprovision meist zwischen 5,75 % und 7,14 % plus Mehrwertsteuer. Das Bundesgerichtshof (BGH) hat zudem klargestellt, dass extrem hohe Provisionen gegen Treu und Glauben verstoßen können.

Regionale Unterschiede bei der Provision

Nicht überall in Deutschland fallen die gleichen Gebühren an. Die Makler haben sich auf bestimmte Prozentsätze geeinigt, die je nach Bundesland variieren. Diese Unterschiede können sich auf Tausende Euro summieren. In Bremen und Niedersachsen liegt der übliche Satz bei 7,14 %. In Hamburg ist er mit 6,25 % niedriger. Bayern und Baden-Württemberg liegen oft bei 5,95 % bis 6,35 %.

Diese Werte verstehen sich immer inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Wenn Sie also ein Haus für 500.000 € kaufen, müssen Sie in Bremen maximal etwa 17.850 € Provision zahlen (wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat). In Hamburg wären es nur rund 15.625 €. Dieser Unterschied ist signifikant und sollte in Ihre Finanzierungsplanung einfließen.

Wie Sie die Provision berechnen

Die Berechnung der Maklerprovision ist eigentlich ganz einfach, erfordert aber Aufmerksamkeit. Der Prozentsatz wird immer auf den vereinbarten Kaufpreis angewendet. Nicht auf den Verkehrswert oder einen anderen Wert. Wichtig ist auch, dass die Mehrwertsteuer separat hinzugefügt wird, es sei denn, der Makler nennt einen Bruttopreis.

Ein typisches Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 400.000 €. Der Makler verlangt 6,35 % Provision. Das sind 25.400 €. Da der Verkäufer den Makler beauftragt hat, zahlen Sie nur die Hälfte, also 12.700 €. Dazu kommt die Mehrwertsteuer (19 %), was weitere 2.413 € ergibt. Ihre Gesamtlast beträgt also 15.113 €.

• Schritt 1: Ermitteln Sie den vereinbarten Kaufpreis.
• Schritt 2: Multiplizieren Sie diesen mit dem lokalen Provisionsprozentsatz.
• Schritt 3: Teilen Sie das Ergebnis durch zwei (wenn Verkäufer den Makler beauftragt).
• Schritt 4: Fügen Sie 19 % Mehrwertsteuer hinzu.

Vergessen Sie nicht, andere Kaufnebenkosten einzuplanen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 % und 6,5 %, je nach Bundesland) und die Notarkosten (ca. 1,5 % bis 2 %). Zusammen machen diese Kosten oft mehr aus als die Provision allein.

Fallstricke und versteckte Kosten

Auch wenn das Gesetz klar ist, versuchen einige Makler, an den Regeln vorbei zu kommen. Ein häufiger Trick ist die Abrechnung von sogenannten Marketingkosten. Diese sollen für Fotos, Anzeigen und Besichtigungstouren stehen. Oft sind diese Kosten jedoch bereits in der Provision enthalten. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass solche zusätzlichen Rechnungen unzulässig sind, wenn sie nicht explizit und transparent vereinbart wurden.

Ein weiterer Punkt ist die mündliche Absprache. Verlassen Sie sich niemals auf Worte, die nur gesprochen wurden. Alles muss schriftlich festgehalten werden. Der Maklervertrag muss gemäß § 656a BGB eindeutig die Höhe und Aufteilung der Provision regeln. Wenn dort nichts steht oder Unklarheiten herrschen, zahlen Sie später möglicherweise zu viel.

Achten Sie auch auf den Zeitpunkt der Beauftragung. Entscheidend ist, wer den Makler zuerst kontaktiert hat. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, bevor Sie überhaupt ins Spiel kamen, greift der Käufer-Schutz. Wurden Sie aber als erster Kunde akquiriert, könnten Sie als Beauftragender gelten. Dokumentieren Sie daher alle Kontakte und fragen Sie direkt nach, wer den Makler eingeschaltet hat.

Verhandlungsspielraum und Tipps

Viele Käufer denken, die Provision sei fix. Das stimmt nicht. Sie sind frei verhandelbar. Besonders in einem Käufermarkt, in dem viele Häuser und Wohnungen leer stehen, haben Sie gute Chancen, einen niedrigeren Satz auszuhandeln. Sprechen Sie offen mit dem Makler. Fragen Sie, ob er bereit ist, seinen Anteil zu senken, damit Sie weniger zahlen müssen.

Eine Studie der Stiftung Warentest zeigte, dass 68 % der Käufer eine klare Aufteilung hatten. Aber 24 % berichteten von Versuchen, höhere Anteile einzutreiben. Seien Sie mutig. Wenn ein Makler versucht, mehr als 50 % von Ihnen zu verlangen, weisen Sie ihn freundlich aber bestimmt auf § 656c BGB hin. Oft reicht schon der Hinweis auf das Gesetz, um Druck rauszunehmen.

Wenn Sie mehrere Makler kontaktieren, vergleichen Sie deren Angebote. Einige digitale Plattformen wie Homeday oder Hausgold arbeiten mit festen, oft niedrigeren Gebührenmodellen. Traditionelle Makler bieten manchmal Pakete an, die Beratung und Begleitung einschließen. Prüfen Sie, ob Sie diese Dienstleistungen wirklich brauchen oder ob Sie Teile selbst erledigen können.

Was tun bei unrechtmäßiger Abrechnung?

Falls Sie merken, dass Sie zu viel Provision gezahlt haben, haben Sie Möglichkeiten zur Rückerstattung. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass Käufer Anspruch auf Rückzahlung haben, wenn die 50-%-Grenze überschritten wurde. Frau Müller aus Köln erhielt beispielsweise 12.450 € zurück, nachdem sie erfolgreich geklagt hatte.

Wichtig ist, dass Sie schnell handeln. Fristen können kurz sein. Konsultieren Sie gegebenenfalls einen Rechtsanwalt, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist. Organisationen wie der Deutsche Mieterbund oder Verbraucherzentralen bieten oft Erstberatung an. Sammeln Sie alle Dokumente: Maklervertrag, Rechnungen, E-Mails und Chatverläufe. Diese Beweise sind entscheidend für Ihren Erfolg.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Informieren Sie sich gut, lesen Sie jeden Vertrag sorgfältig durch und scheuen Sie nicht den Dialog. Mit Wissen und Entschlossenheit sparen Sie bares Geld und vermeiden Ärger.