Wie viel ist Ihre Immobilie wirklich wert? In den letzten Jahren hat sich die Antwort auf diese Frage grundlegend verändert. Nicht mehr nur die Lage, die Größe oder die Ausstattung entscheiden über den Preis - Energieeffizienz ist heute ein zentraler Werttreiber. Wer 2025 eine Wohnung oder ein Haus verkaufen oder vermieten will, muss sich mit dem Energieausweis auseinandersetzen. Und zwar nicht als lästige Pflicht, sondern als entscheidenden Vorteil.
Wie stark beeinflusst die Energieeffizienz den Verkaufspreis?
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Eine Studie von ImmobilienScout24 aus dem Jahr 2024, die 155.000 Immobilien in ganz Deutschland analysierte, zeigt: Häuser und Wohnungen mit hoher Energieeffizienz erzielen durchschnittlich 23 % höhere Preise als vergleichbare, nicht sanierte Objekte. Das ist kein kleiner Bonus - das ist ein massiver Marktvorteil.
Der Unterschied wird noch deutlicher, wenn man die Klassen des Energieausweises vergleicht. Wohnungen mit Klasse A+ oder A verkaufen sich deutlich besser als solche mit D oder E. Pandion Service hat berechnet, dass ein Quadratmeter in einer A+-Wohnung rund 650 Euro mehr wert ist als in einer D- oder E-Wohnung. Ein Haus der Klasse A+ kostet im Durchschnitt 16 % mehr als ein vergleichbares Haus der Klasse D. Und wer eine H-Klasse hat? Der Preis sinkt um fast 14 % gegenüber der mittleren Klasse D.
Diese Preisdifferenzen sind kein Zufall. Sie spiegeln die Realität wider: Menschen zahlen heute mehr für geringere Heizkosten, mehr Komfort und weniger Abhängigkeit von Energiepreisschwankungen. Und das wird sich weiter verstärken.
CO2-Emissionen als direkter Preisfaktor
Es geht nicht nur um die Klasse auf dem Energieausweis. Der echte Werttreiber ist heute der CO2-Ausstoß. Eine Studie von Wüest Partner Deutschland, die zwischen 2022 und 2025 766 Mehrfamilienhäuser in Berlin untersuchte, hat einen klaren Zusammenhang nachgewiesen: Je mehr CO2 ein Gebäude pro Quadratmeter und Jahr emittiert, desto niedriger ist sein Verkaufspreis.
Im Jahr 2022 war dieser Zusammenhang noch kaum messbar. Der Korrelationskoeffizient lag bei -0,08 - fast null. 2024 lag er bei -0,36. Das bedeutet: Jedes zusätzliche Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr senkt den Preis um 36 Cent. In einfachen Zahlen: Ein Haus mit 100 kg CO2 mehr pro Jahr als ein anderes, verliert etwa 36 Euro pro Quadratmeter an Wert. Das ist kein theoretisches Modell - das ist der Markt, der sich verändert.
Rüdiger Hornung von Wüest Partner sagt es klar: „CO2-Emissionen entwickeln sich zunehmend zu einem relevanten Bestimmungsfaktor der Immobilienbewertung.“ Und das ist kein Trend, der bald vorbei ist. Es ist die neue Norm.
Wo lohnt sich die Sanierung am meisten?
Nicht überall ist eine energetische Sanierung gleich lukrativ. Die regionalen Unterschiede sind enorm. Die BuVEG-Studie zeigt: Der größte Preisaufschlag bei energieeffizienten Gebäuden findet sich im ländlichen Raum - bis zu 31 % mehr Wert. Noch höher ist der Effekt bei Altbauten, die vor 1949 errichtet wurden. Nach einer Sanierung auf A- oder B-Klasse erzielen diese Häuser bis zu 44 % höhere Preise.
Das macht Sinn: In ländlichen Gebieten sind die Wohnungen oft größer, die Heizkosten höher, und die Nachfrage nach modernen, kostengünstigen Wohnungen steigt. In Großstädten wie München oder Hamburg ist die Situation anders. Hier gibt es viele Mieter, die auf niedrige Nebenkosten achten, aber auch viele Eigentümer, die sich die Sanierung nicht leisten können.
Die Studie von FUB IGES und PriceHubble aus November 2024 zeigt: In München könnte die energetische Sanierung des gesamten Immobilienbestands insgesamt 3,3 Milliarden Euro an Wert schaffen. Nach Abzug der Sanierungskosten bleibt ein Nettogewinn von 2 Milliarden Euro - das entspricht einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 6,9 %. In Hamburg dagegen ist der Nettogewinn mit nur 0,3 Milliarden Euro deutlich geringer. Warum? Die Sanierungskosten dort sind höher, die Preise sind schon jetzt höher, und der Aufschlag durch Sanierung fällt relativ geringer aus.
Das heißt: In München lohnt sich die Sanierung oft. In Hamburg eher nur bei sehr alten oder sehr schlecht gedämmten Gebäuden.
Warum viele Immobilien noch nicht fit für die Zukunft sind
Die Realität ist ernüchternd. Nur 13 Prozent aller in Deutschland ausgestellten Energieausweise zeigen eine Klasse A, A+ oder B. Das bedeutet: 87 Prozent der Immobilien sind schlechter als die modernen Standards. Und das ist kein Problem von gestern - das ist die Zukunft, die vor der Tür steht.
Die BuVEG-Studie sagt: 60 Prozent der 22 Millionen Gebäude in Deutschland sind aus energetischer Sicht unzureichend. Das sind über 13 Millionen Wohnungen und Häuser, die nicht nur teuer zu heizen sind, sondern auch an Wert verlieren. Die Experten von ntv warnen: Eigentümer von Gebäuden mit schlechter Energieeffizienzklasse müssen in den kommenden Jahren mit Preisabschlägen von 20 bis 30 Prozent rechnen.
Und das ist kein leeres Gerücht. Die Politik treibt den Wandel voran. Seit Ende 2023 gilt das neue Energieeffizienzgesetz. Es schränkt die Verkaufsmöglichkeiten von besonders ineffizienten Gebäuden ein. Bald wird es auch für Vermieter härter werden: Die Heizungsgesetz-Änderungen, die von der neuen Bundesregierung geplant sind, sollen technologieoffener und flexibler werden - aber sie werden die Anforderungen nicht senken, sondern klarer und strenger definieren.
Die falsche Annahme: „Energieeffizienz bringt keinen Gewinn“
Einige sagen: „Die Preise für schlechte Immobilien sind in den letzten Jahren sogar besser gestiegen.“ Das stimmt - aber nur bis Mitte 2021. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), zitiert von der LBBW, hat genau das festgestellt. Doch seit 2022 hat sich alles gedreht. Die Energiepreise sind durch die Decke gegangen. Die Klimaziele wurden verschärft. Die Mieter und Käufer haben ihre Prioritäten geändert.
Der Markt hat sich verändert. Wer noch auf die alten Regeln setzt, verliert. Wer heute eine Immobilie mit Klasse F oder G besitzt, kann nicht mehr davon ausgehen, dass sie sich von alleine verkauft. Die Nachfrage nach solchen Objekten schrumpft. Die Verweildauer auf dem Markt steigt. Die Preise stagnieren oder fallen.
Und wer denkt, dass Sanierung teuer ist - der schaut nur auf die Anfangskosten. Die Wahrheit ist: Die Sanierung ist eine Investition. Und wie jede gute Investition zahlt sie sich aus. In München ist der Nettogewinn nach Sanierung auf Klasse D bei 6,9 % durchschnittlich. Das ist mehr als die meisten Aktienrenditen in den letzten Jahren. Und es ist sicherer.
Was Immobilienbesitzer jetzt tun sollten
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, ist die Frage nicht mehr: „Soll ich sanieren?“ Sondern: „Wie schnell kann ich das machen?“
- Prüfen Sie Ihren aktuellen Energieausweis. Ist er älter als 10 Jahre? Dann ist er nicht mehr aktuell - und nicht mehr gültig.
- Wenn Sie eine Klasse D oder schlechter haben: Lassen Sie sich von einem Energieberater ein Sanierungskonzept erstellen. Nicht alles muss auf einmal passieren. Aber die Schritte müssen klar sein.
- Wenn Sie in einer Großstadt wohnen und Ihr Haus vor 1949 gebaut wurde: Sanieren Sie jetzt. Der Wertzuwachs kann bis zu 44 % betragen.
- Wenn Sie in einem ländlichen Gebiet leben: Auch hier lohnt sich die Sanierung. Die Preise steigen dort stärker als in der Stadt.
- Wenn Sie vermieten: Höhere Mieten sind möglich. Mieter zahlen gerne mehr, wenn die Nebenkosten niedrig sind.
Die Zeit läuft. Die gesetzlichen Vorgaben werden strenger. Die Energiepreise bleiben volatil. Und die Käufer und Mieter werden immer sensibler für Energieeffizienz. Wer heute handelt, profitiert. Wer wartet, verliert - und zwar nicht nur an Wert, sondern auch an Chancen.
Die Zukunft gehört energieeffizienten Immobilien
Der Immobilienmarkt verändert sich. Nicht langsam. Nicht sanft. Sondern radikal. Die alten Regeln gelten nicht mehr. Energieeffizienz ist kein Bonus - sie ist die neue Grundlage für Wert. Wer eine Immobilie heute kauft, kauft nicht nur ein Dach über dem Kopf. Er kauft Sicherheit - gegen steigende Kosten, gegen gesetzliche Einschränkungen, gegen den Verlust an Wert.
Die Daten zeigen es: Gebäude mit A+ oder A-Klasse sind nicht nur besser für das Klima. Sie sind auch besser für die Bilanz. Diejenigen, die jetzt sanieren, bauen nicht nur Wärmedämmung ein. Sie bauen Wert auf. Und den behalten sie - auch in zehn Jahren.
Wie viel Wert steigert eine energetische Sanierung?
Eine Sanierung auf Energieeffizienzklasse D oder besser steigert den Wert durchschnittlich um 6,9 % in München und bis zu 44 % bei Altbauten in Großstädten. In ländlichen Regionen liegt der Wertzuwachs bei bis zu 31 %. Die genaue Höhe hängt vom Ausgangszustand, der Lage und den Sanierungskosten ab.
Welche Energieeffizienzklasse ist ideal für den Verkauf?
Die besten Klassen für den Verkauf sind A+ und A. Objekte mit diesen Klassen erzielen bis zu 23 % höhere Preise als schlecht gedämmte Vergleichsobjekte. Auch Klasse B ist noch sehr attraktiv. Ab Klasse D sinkt die Nachfrage spürbar, ab Klasse F oder G steigt das Risiko von Preisabschlägen von 20-30 %.
Lohnt sich eine Sanierung trotz hoher Kosten?
Ja - besonders in Großstädten und bei Altbauten. In München bringt eine Sanierung auf Klasse D nach Abzug der Kosten immer noch einen Nettogewinn von 2 Milliarden Euro für den gesamten Markt - das sind durchschnittlich 6,9 % Wertsteigerung. In Hamburg ist der Gewinn geringer, aber immer noch positiv, wenn die Sanierung gezielt erfolgt. Die Rendite liegt oft über der von Aktien oder Anleihen.
Warum sinken die Preise für schlechte Immobilien?
Weil die Heizkosten steigen, die gesetzlichen Anforderungen verschärft werden und Käufer zunehmend auf Energieeffizienz achten. Ein Haus mit Klasse G ist heute nicht nur teuer zu betreiben - es ist auch schwer zu verkaufen. Die Nachfrage schrumpft, die Verweildauer steigt, und der Preis wird gedrückt.
Welche Immobilien profitieren am meisten von Sanierungen?
Altbauten vor 1949 profitieren am stärksten - mit bis zu 44 % höheren Preisen nach Sanierung. Auch Immobilien im ländlichen Raum und in gehobenen Stadtvierteln mit hohem Mietniveau sehen die größten Wertsteigerungen. Häuser mit schlechter Dämmung, alten Fenstern und veralteten Heizungen sind die größten Gewinner.
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