Leerstandsrisiko bei Mietimmobilien: So schützen Sie sich als Vermieter

Stellen Sie sich vor: Der Mieter zieht aus, die Wohnung steht leer und die Zinsrate für Ihren Kredit muss trotzdem gezahlt werden. Das ist das Leerstandsrisiko das ökonomische Risiko für Immobilieneigentümer, dass eine vermietete Immobilie zeitweise keine Mieteinnahmen generiert, und es ist einer der größten Albträume für jeden Vermieter. Viele unterschätzen, wie schnell aus einer kurzen Übergangsphase ein finanzielles Loch wird. In Deutschland gibt es zudem strenge Regeln, die das Leerstehen von Wohnungen unter bestimmten Umständen sogar verbieten. Wenn Sie eine Mietimmobilie eine Immobilie, die zur Vermietung an Dritte bestimmt ist besitzen, müssen Sie wissen, wie Sie sich absichern, bevor das erste Inserat online geht.

Es geht hier nicht nur um trockene Zahlen, sondern um Ihre finanzielle Sicherheit. Wir schauen uns an, was Leerstand eigentlich bedeutet, welche rechtlichen Fallen lauern und wie Sie mit Versicherungen oder aktiven Strategien gegensteuern können. Denn im Jahr 2026 ist die Lage am Wohnungsmarkt komplexer denn je.

Was genau ist Leerstandsrisiko und wann zählt es?

Viele denken, Leerstand bedeutet einfach nur, dass die Wohnung leer steht. Aber in der Immobilienwirtschaft ist die Definition präziser. Nach gängiger Definition liegt Wohnungsleerstand vor, wenn eine Wohnung nach mindestens drei Monaten auf dem Wohnungsmarkt angeboten wird und keine neuen Mieter gefunden wurden. Diese Frist ist wichtig, weil sie oft der Auslöser für behördliche Maßnahmen ist.

Das Leerstandsrisiko ist ein zentraler Bestandteil des Mietausfallwagnis das Risiko, dass Mieteinnahmen ausfallen, sei es durch Leerstand oder Zahlungsverzug. Das Mietausfallwagnis umfasst also zwei Szenarien: Entweder steht die Wohnung leer, oder der Mieter zahlt nicht. Beide Szenarien kosten Geld. Für Vermieter sind regelmäßige Mieteinnahmen häufig elementarer Bestandteil der Finanzplanung und werden zur Finanzierung von Hypothekenkrediten benötigt.

Man unterscheidet dabei verschiedene Arten von Leerstand, die unterschiedlich gefährlich sind:

• Vorübergehender Leerstand: Das passiert bei Umbauten oder zwischen zwei Mietern. Das ist normal und planbar.
• Spekulativer Leerstand: Hier warten Vermieter bewusst auf steigende Nachfrage und höhere Mietpreise, obwohl die Wohnung vermietbar wäre.
• Struktureller Leerstand: Dieser wird durch wirtschaftliche und demographische Faktoren verursacht und hält für die restliche Nutzungsdauer der Immobilie an, besonders in ländlichen Regionen.

Wichtig zu wissen: Spekulativer Leerstand wird definiert als Situation, bei der Wohneinheiten trotz Nutzungsmöglichkeit nicht vermietet oder verkauft werden, weil die Eigentümer auf eine günstigere Marktsituation warten. In Großstädten wird dies zunehmend kritisch beobachtet.

Die finanzielle Rechnung: Wie teuer wird der Leerstand?

Um das Risiko einzuschätzen, hilft ein Blick auf die Leerstandsquote. Eine Leerstandsquote von 2 bis 5 Prozent gilt als „gesund“. Die Formel ist simpel: Leerstand durch Gesamtbestand mal 100. Wenn Sie beispielsweise einen Wohnblock mit 50 Einheiten besitzen und 10 Wohnungen leer stehen, beträgt die Leerstandsquote 20 Prozent. Das bedeutet, dass 20 Prozent der potenziellen Mieteinnahmen entfallen.

Rechnen wir das konkret durch. Nehmen wir an, eine Wohnung bringt monatlich 1.000 Euro Miete. Steht sie sechs Monate leer, fehlen Ihnen 6.000 Euro. Dazu kommen aber noch die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die Zinsen für das Darlehen. Diese Kosten fallen auch an, wenn kein Mieter im Haus ist. Experten der Immobilienbewertung empfehlen daher, eine maximale Leerstandszeit von maximal 2-3 Monaten einzurechnen, um finanzielle Einbußen zu minimieren.

In der Immobilienbewertung wird das Leerstandsrisiko im Ertragswertverfahren berücksichtigt. Das heißt, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, zieht der Gutachter diesen Risikoabschlag bereits jetzt vom Wert ab. Eine Immobilie mit hoher historischer Leerstandsquote ist weniger wert als eine, die durchgehend vermietet war.

Rechtliche Fallstricke: Das Verbot der Zweckentfremdung

Hier wird es ernst. In Deutschland gibt es regionale Unterschiede bei der gesetzlichen Behandlung von Leerstand. Bundesländer wie Berlin, Hamburg, Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen haben spezielle „Gesetze über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum" erlassen. Diese Gesetze können ab 3-6 Monaten Leerstand rechtliche Konsequenzen auslösen.

Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot können Bußgelder von 50.000 € bis 100.000 € nach sich ziehen. In einigen Regionen sind Bußgelder sogar bis zu 500.000 € möglich. Das ist kein Kavaliersdelikt. In Hamburg ist sogar eine Zwangsvermietung durch das Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG) von 2013 möglich. Ein bekannter Präzedenzfall im Bezirk Mitte zeigt, dass einem Eigentümer sechs Wohnungen entzogen wurden, die mehr als fünf Jahre leer standen.

Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 15.03.2022) klärt zudem, dass Vermieter bei längerem Leerstand verpflichtet sind, zwischenzeitlich befristete Mietverträge anzubieten. Das gilt besonders bei Sanierungsmaßnahmen. Wenn Sie die Wohnung für eine Großsanierung leer räumen, müssen Sie prüfen, ob eine Zwischenvermietung möglich ist. Verweigern Sie eine zumutbare Zwischenvermietung, kann die Kommune Sie per Wohnnutzungsgebot dazu zwingen.

Absicherung durch Versicherung: Lohnt es sich?

Die Absicherung gegen Leerstandsrisiko erfolgt primär durch professionelles Leerstandsmanagement, aber auch Versicherungen spielen eine Rolle. Einige Versicherungsunternehmen bieten spezielle Leerstandsversicherung eine Versicherung, die bei längeren Leerstandsphasen eine pauschale Entschädigung leistet an. Diese Policen zahlen bei längeren Leerstandsphasen eine pauschale Entschädigung, jedoch nur bei nachweislichem Bemühen um schnelle Neuvermietung.

Die Allgemeine Versicherungsbedingungen (AVB) dieser Policen verlangen in der Regel, dass der Vermieter die Wohnung innerhalb von 14 Tagen nach Räumung aktiv auf mindestens drei etablierten Immobilienplattformen inseriert und angemessene Mietpreise verlangt. Bei Verstößen gegen diese Pflichten entfällt der Versicherungsschutz. Das ist ein wichtiger Punkt: Sie können sich nicht einfach zurücklehnen und auf die Versicherung hoffen.

Laut einer Umfrage des Deutschen Mieterbundes nutzen lediglich 12,7 Prozent der privaten Vermieter solche spezialisierten Versicherungsprodukte. Viele Vermieter unterschätzen die Risiken oder empfinden die Prämien als zu hoch. Die durchschnittliche Prämie für eine Leerstandsversicherung beträgt 0,8 bis 1,2 Prozent der Jahresmiete. Bei einer Jahresmiete von 12.000 Euro sind das also etwa 100 bis 140 Euro im Jahr. Im Vergleich zu den potenziellen Kosten von mehreren tausend Euro Leerstand ist das oft eine lohnende Investition.

Aktives Management: So verkürzen Sie die Leerstandszeit

Die beste Versicherung ist ein gutes Management. Das Leerstandsrisiko wird durch das Risikomanagement („Leerstandsmanagement") überwacht. Die Aufgabe ist es, frühzeitige Indikatoren einer Fluktuation zu erkennen, zum Beispiel eine Kündigung durch den Mieter, und hierauf kurzfristig zu reagieren.

Die aktuelle Entwicklung zeigt einen klaren Trend zu digitalen Leerstandsmanagement-Tools. Laut einer Studie der Hochschule Fresenius nutzen 63 Prozent der professionellen Vermieter digitale Plattformen zur Verwaltung leerstehender Immobilien. Diese Tools reduzieren die durchschnittliche Leerstandszeit um 37 Prozent. Erfolgreiche Vermieter setzen zudem auf flexible Mietverträge mit variablen Laufzeiten und modernisieren leerstehende Wohnungen gezielt, um die Attraktivität zu steigern.

In der Praxis berichten erfahrene Vermieter häufig, dass eine professionelle Inseratenerstellung mit hochwertigen Fotos und 3D-Rundgängen die Vermietungsdauer um durchschnittlich 22 Tage verkürzt. Das klingt nach wenig, ist aber entscheidend, wenn Sie die Dreimonatsfrist nicht überschreiten wollen. Die Zukunft des Leerstandsmanagements wird maßgeblich von der Digitalisierung geprägt sein. Prognosen gehen davon aus, dass KI-gestützte Mietpreisoptimierung und automatisierte Mietersuche bis 2025 die durchschnittliche Leerstandszeit um weitere 25 Prozent reduzieren können.

Es gibt auch regionale Unterschiede, die Sie beachten müssen. In Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie München oder Frankfurt am Main ist das Leerstandsrisiko deutlich geringer als in ländlichen Regionen. Während die durchschnittliche Leerstandsquote in München bei 2,1 Prozent liegt, beträgt sie in strukturschwachen ländlichen Regionen wie dem Landkreis Vorpommern-Greifswald bis zu 18,7 Prozent. Die aktuelle Leerstandsquote für Deutschland insgesamt liegt bei 5,8 Prozent.

Regionale Unterschiede und Strategien

Wenn Sie in einer Region mit hoher Leerstandsquote wohnen, reicht eine Standardstrategie oft nicht aus. Experten des Deutschen Instituts für Urbanistik warnen, dass bei einer Leerstandsquote über 8 Prozent die Immobilie als „wirtschaftlich riskant" einzustufen ist. Bei strukturellem Leerstand in ländlichen Regionen empfehlen Fachleute eine Umnutzung der Immobilie. Denken Sie beispielsweise an Seniorenwohnungen oder Ferienwohnungen, sofern dies mit den lokalen Bauvorschriften vereinbar ist.

Der „Deutschlandatlas" des Bundes zeigt, dass trotz Wohnraummangels in vielen Großstädten über 700.000 Wohnungen in Deutschland länger als ein Jahr leer stehen. Das ist ein Paradoxon, das zeigt, wie wichtig die richtige Vermarktung ist. Manchmal steht die Wohnung leer, nicht weil es keine Mieter gibt, sondern weil sie nicht sichtbar ist oder zu teuer ist.

Nächste Schritte für Vermieter

Wenn Sie Ihr Leerstandsrisiko minimieren wollen, fangen Sie heute an. Prüfen Sie Ihre aktuelle Versicherungspolice. Deckt sie das Mietausfallwagnis ab? Wenn nicht, holen Sie Angebote von drei verschiedenen Versicherern ein. Schauen Sie sich Ihre Inserate an. Sind die Fotos professionell? Nutzen Sie moderne Plattformen? In Regionen mit hoher Leerstandsquote sollten Sie überlegen, ob eine Umnutzung der Immobilie sinnvoll ist.

Digitale Tools sind hier Ihr Freund. Nutzen Sie Plattformen, die Ihnen helfen, die drei-Monats-Frist nicht zu überschreiten. Wenn Sie eine Sanierung planen, klären Sie vorab mit der Gemeinde, ob eine Zwischenvermietung notwendig ist, um Bußgelder zu vermeiden. Bleiben Sie aktiv, bleiben Sie informiert und lassen Sie Ihre Immobilie nicht unnötig leer stehen.