Checkliste Hauszustand: So erkennen Sie Sanierungsbedarf an Dach, Fassade und Technik

Ein Haus, das 30 Jahre oder älter ist, birgt oft mehr Probleme, als man auf den ersten Blick sieht. Viele Besitzer denken: „Es sieht doch gut aus.“ Doch hinter der Fassade, unter dem Dach oder in den Wänden können sich Schäden verstecken, die langfristig teuer werden. Die beste Methode, um das wirklich zu wissen, ist eine strukturierte Hauszustands-Checkliste. Sie hilft Ihnen, Sanierungsbedarf an Dach, Fassade und Technik systematisch zu erkennen - bevor es zu teuer wird.

Dach: Der erste Ort, wo Schäden teuer werden

Das Dach ist die erste Verteidigungslinie Ihres Hauses. Ein undichtes Dach führt nicht nur zu Feuchtigkeit im Dachgeschoss - es zerstört auch die Dämmung, macht Holzbalken faul und kann sogar die Statik gefährden. Bei Häusern ab Baujahr 1950 sollten Sie besonders auf brüchige Ziegel oder Schieferplatten achten. Ein einzelner gebrochener Ziegel mag harmlos wirken, aber bei Regen dringt Wasser in die Sparren ein. Laut ift Rosenheim 2023 zeigen Holzbalken bei einer Feuchtigkeit von über 20 % erste Schimmelansätze - oft unsichtbar, bis es zu spät ist.

Prüfen Sie die Dachhaut von außen: Sind Ziegel oder Platten lose? Gibt es dunkle Stellen, wo Moos oder Algen wachsen? Das ist ein Zeichen für dauerhafte Feuchtigkeit. Auch die Dachrinne muss sauber sein. Verstopfte Rinnen sammeln Wasser und lassen es über die Traufe ins Mauerwerk laufen.

Die Dämmung unter dem Dach ist oft der größte Kostentreiber. Wenn Sie das Dachgeschoss ausbauen wollen oder einfach mehr Heizkosten sparen, brauchen Sie mindestens 16-20 cm Dämmung. Alte Dämmung aus Mineralwolle aus den 80er Jahren ist oft zusammengesackt. Ein einfacher Test: Greifen Sie mit der Hand in die Dämmung zwischen den Sparren - wenn Sie die Holzbalken fühlen, ist die Dämmung zu dünn. Laut BMWK 2023 reicht das nicht mehr für die aktuellen Energievorgaben.

Fassade: Was Sie von außen sehen, ist nur die Spitze des Eisbergs

Eine schöne Fassade kann täuschen. Hinter Putz oder Fugen kann sich Feuchtigkeit sammeln - und das ohne sichtbare Spuren. Besonders kritisch sind Fugen um Fenster und Türen. Bei Häusern ab 1970 sind oft nur einfache Silikonfugen verwendet worden, die nach 10-15 Jahren porös werden. Fraunhofer IBP hat gemessen: Undichte Fugen verursachen bis zu 30 % des Wärmeverlusts eines Hauses.

Schauen Sie sich die Fassade von unten an. Gibt es Risse, die sich über mehrere Stockwerke ziehen? Sind Putzflächen abgeplatzt? Das ist kein kosmetisches Problem - das ist ein Zeichen dafür, dass Feuchtigkeit von innen kommt, oft von feuchten Balkonen oder undichten Anschlüssen. Balkone vor 1990 haben in 65 % der Fälle versteckte Schäden, weil die Abdichtung unter dem Bodenbelag versagt hat.

Fachwerkhäuser aus der Zeit vor 1918 brauchen eine andere Betrachtung. Ihre Wände atmen - sie sind nicht dicht abgedichtet wie moderne Häuser. Wenn Sie hier moderne Dämmplatten anbringen, ohne die Bauphysik zu verstehen, wird die Feuchtigkeit nicht mehr entweichen können. Das führt zu Schimmel und Holzschäden. Architektin Julia Weber vom BDA betont: „Fachwerkhäuser brauchen andere Prüfkriterien als Nachkriegsmodernisierungen.“

Auch die Außenanstriche zählen. Alte Farben aus den 60er und 70er Jahren enthalten oft Schadstoffe wie Blei oder PCB. Beim Abschleifen oder Abkratzen entstehen gefährliche Stäube. Wenn Sie eine Fassade sanieren wollen, lassen Sie diese vorher prüfen - es gibt spezielle Laboranalysen, die unter 100 € kosten.

Technik: Die unsichtbaren Zeitbomben im Haus

Was im Keller oder in der Hauszentrale passiert, wird oft ignoriert - bis die Heizung ausfällt oder die Steckdosen funken. Die technische Anlage ist der größte Kostentreiber, wenn sie veraltet ist.

Heizungsanlagen älter als 25 Jahre verbrauchen laut BDEW 2023 durchschnittlich 40 % mehr Energie als moderne Brennwertkessel. Wenn Ihr Kessel aus den 90er Jahren stammt, ist er nicht nur ineffizient - er ist auch nicht mehr reparierbar. Ersatzteile gibt es kaum noch. Und: Neue Kessel müssen seit 2024 den GEG-Vorgaben entsprechen. Ein alter Öl- oder Gasheizkessel kann nicht mehr in bestehende Systeme eingebaut werden, wenn er nicht mehr den Mindestwirkungsgrad erfüllt.

Die Elektroinstallation ist ein weiterer Risikofaktor. Häuser vor 1975 haben oft Aluminiumleitungen. Die VDE 0100-520:2012 stuft diese als sicherheitsrelevant ein. Aluminium oxidiert mit der Zeit, wird brüchig und kann Überhitzung verursachen - ein Brandrisiko. Wenn Sie in einem Haus mit Aluminiumleitungen leben, lassen Sie eine Elektro-Inspektion machen. Der Preis liegt bei 150-300 €, aber er verhindert eine teure Renovierung nach einem Schaden.

Sanitärrohre aus Stahl, die vor 1980 verbaut wurden, rosten von innen. Laut DVGW-Arbeitsblatt W 400-2:2021 müssen diese ersetzt werden, wenn sie nachweislich undicht sind. Aber oft sind sie es schon, ohne dass man es merkt. Ein Tropfen im Keller, ein seltsamer Geruch - das kann das erste Zeichen sein. Prüfen Sie die Wasserdruckanlage: Wenn der Druck schwankt oder das Wasser rötlich ist, ist das ein klares Signal.

Die Checkliste in der Praxis: So gehen Sie vor

Eine Checkliste ist nur so gut wie ihre Anwendung. Hier ist der richtige Ablauf:

1. Inventur machen: Gehen Sie Haus von außen nach innen ab. Notieren Sie sich alle auffälligen Stellen - mit Fotos. Nutzen Sie die kostenlose Checkliste von effizienzhaus-online.de, die von der Stiftung Warentest mit 1,8 (gut) bewertet wurde.
2. Priorisieren: Nicht alles muss sofort gemacht werden. Sicherheit geht vor: Elektroinstallation und Tragwerkschäden sind Top-Prio. Dann Energieeffizienz: Dachdämmung, Fenster, Heizung. Danach kommen kosmetische Mängel wie Farbe oder Bodenbeläge.
3. Angebote einholen: Holen Sie sich mindestens drei Angebote pro Gewerk. Achten Sie darauf, dass der Handwerker die Checkliste kennt und mit den Förderprogrammen vertraut ist.

Viele Besitzer machen den Fehler, erst die Fassade zu sanieren - und dann entdecken sie, dass das Dach undicht ist. Die neue Dämmung wird dann von innen angegriffen. Das passiert in 40 % der Fälle, wenn die Prüfung nicht systematisch erfolgt, wie Prof. Dr. Harald Schäfer vom Fraunhofer IBP feststellt.

Was kostet eine professionelle Prüfung?

Sie können die Checkliste selbst ausfüllen - aber für eine fundierte Bewertung lohnt sich ein Gebäudeenergieberater. Die Kosten liegen bei 0,50 bis 1,20 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Für ein 120 m² Haus also zwischen 60 und 140 €. Das ist ein kleiner Preis, wenn Sie damit vermeiden, 30.000 € für unerwartete Schäden auszugeben - wie es viele Nutzer auf Immobilienportalen berichten.

Die BAFA und die KfW fördern diese Beratung mit bis zu 80 % der Kosten. Das bedeutet: Sie zahlen oft nur 20-40 €, wenn Sie die Checkliste richtig nutzen. Und: Wer eine professionelle Prüfung vorlegt, bekommt bei Sanierungsmaßnahmen bis zu 25 % mehr Zuschuss - laut BAFA-Leitfaden 2024.

Wann lohnt sich die Checkliste nicht?

Die Checkliste ist kein Allheilmittel. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind 78 % der Standardpunkte nicht anwendbar, weil die Denkmalpflege strenge Vorgaben hat. Hier brauchen Sie einen spezialisierten Denkmalberater - keine Standardcheckliste.

Auch bei Neubauten oder Häusern unter 15 Jahren ist sie überflüssig. Die meisten Probleme entstehen erst nach 25-30 Jahren. Laut BMWK-Energiebilanz 2023 benötigen 92 % der Häuser über 30 Jahre mindestens drei Sanierungsbereiche.

Was kommt als Nächstes?

Die Zukunft der Checklisten ist digital. BAFA hat im Januar 2024 eine App mit Augmented Reality gestartet: Sie scannen mit dem Smartphone eine Wand - die App zeigt an, wo Feuchtigkeit ist. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) testet eine KI, die aus Fotos automatisch Schäden erkennt. Bis 2025 sollen Checklisten regionale Klimadaten berücksichtigen - zum Beispiel, wie viel Regen in Ihrer Straße fällt oder wie stark die Sonne auf die Fassade scheint.

Aber: Digitale Tools ersetzen nicht das Verständnis. Die besten Sanierungen entstehen, wenn jemand die Prüfung versteht - nicht nur die App bedient. Die Checkliste ist kein Formular, das man abhakt. Sie ist ein Gespräch mit Ihrem Haus. Und wer dieses Gespräch führt, spart Geld, Zeit und Nerven.