AfA für Immobilien: Abschreibungstabellen richtig nutzen (2026)

Stellen Sie sich vor, das Finanzamt zahlt Ihnen jedes Jahr Geld zurück - nicht als Geschenk, sondern weil Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit der Zeit abnutzt. Das klingt nach einem Traum, ist aber die Realität der Absetzung für Abnutzung (AfA), einem steuerlichen Instrument, das es Immobilieneigentümern ermöglicht, den Wertverlust von Gebäuden über deren Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Für viele Vermieter und Investoren ist die AfA das wichtigste Werkzeug, um die Steuerlast auf Mieteinnahmen zu senken. Doch wer hier einen Fehler macht, riskiert nicht nur verlorene Steuervorteile, sondern auch teure Nachzahlungen.

Die Regeln haben sich in den letzten Jahren stark gewandelt. Besonders seit dem Steuervergünstigungsmodernisierungsgesetz von 2023 gibt es neue Spielregeln für Neubauten. Viele Eigentümer sind verwirrt: Welche Tabelle gilt für mein Haus? Darf ich linear oder degressiv abschreiben? Und was passiert, wenn ich den Grundstücksanteil falsch berechne? In diesem Artikel klären wir diese Fragen Schritt für Schritt auf, damit Sie Ihre Abschreibungstabellen korrekt anwenden und maximal profitieren können.

Was ist die AfA und warum ist sie so wichtig?

Die Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) ist im deutschen Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt, konkret in § 7 EStG. Der Gedanke dahinter ist einfach: Ein Gebäude altert. Dachziegel lösen sich, Putz rissig, Installationen werden veraltet. Dieser natürliche Verschleiß wird steuerlich anerkannt. Sie dürfen also einen Teil Ihrer Anschaffungskosten jedes Jahr von Ihren steuerpflichtigen Einkünften abziehen.

Wichtig zu verstehen: Nur der Gebäudeanteil ist abzuschreibbar. Der Boden, also das Grundstück, behält seinen Wert und unterliegt keiner Abnutzung. Das bedeutet, Sie müssen den Kaufpreis Ihrer Immobilie zunächst in zwei Teile zerlegen: den Wert des Landes und den Wert des Hauses. Diese Aufteilung ist oft der kritischste Punkt, wie ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) aus dem Jahr 2021 zeigte. Wenn Sie hier unsauber argumentieren, kann das Finanzamt Ihre Abschreibung komplett ablehnen.

Der entscheidende Faktor: Grundstück vs. Gebäude

Bevor Sie überhaupt eine Tabelle öffnen, müssen Sie wissen, welcher Teil Ihres Kaufpreises wirklich abschreibbar ist. Nehmen wir ein Beispiel: Sie kaufen ein Altbauhaus für 400.000 Euro. Wenn Sie pauschal sagen, alles sei Gebäude, zahlen Sie später Steuern nach. Das Finanzamt erwartet eine plausible Aufteilung.

In der Praxis liegt der Gebäudewert meist zwischen 60 % und 80 % des Gesamtpreises, abhängig vom Standort und Alter. In teuren Großstädten wie München oder Hamburg ist der Bodenwert höher, der Gebäudewertanteil also niedriger. Auf dem Land ist es oft umgekehrt. Wie kommen Sie an die richtigen Zahlen?

• Kaufvertrag prüfen: Oft steht dort bereits eine Aufteilung. Aber Vorsicht: Ist sie realistisch? Wenn der Verkäufer sagt, das Grundstück sei wertlos, glaubt das das Finanzamt selten.
• Immobilienwertsteuerkarte: Hier finden Sie den amtlichen Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Das gibt Ihnen einen soliden Anhaltspunkt für den reinen Landwert.
• Gutachten einholen: Im Zweifel lässt sich ein Sachverständiger beauftragen. Die Kosten lohnen sich schnell, wenn Sie über Jahrzehnte hohe Abschreibungen geltend machen wollen.

Erst wenn Sie den reinen Gebäudewert ermittelt haben, wenden Sie den Prozentsatz aus der Tabelle an. Die Formel lautet: Anschaffungskosten × Anteil Gebäudewert × Abschreibungssatz = Jährliche AfA. Zusätzlich können Sie alle Nebenkosten wie Maklerprovision, Notargebühren und Grunderwerbsteuer anteilig zum Gebäudewert addieren. Diese erhöhen Ihre Abschreibungsgrundlage und damit Ihren jährlichen Steuerabzug.

Lineare versus degressive AfA: Was passt zu Ihnen?

Hier wird es spannend und komplex zugleich. Lange Zeit gab es fast nur die lineare Abschreibung. Dabei ziehen Sie jeden Jahr den gleichen Betrag ab. Bei einer 50-jährigen Nutzungsdauer sind das eben jene 2 %. Einfach, vorhersehbar, sicher.

Seit Oktober 2023 hat sich das für Neubauten geändert. Das Gesetz erlaubt nun die degressive Abschreibung für bestimmte Neuimmobilien. Was bedeutet das? In den ersten Jahren schreiben Sie viel mehr ab als am Ende der Laufzeit. Konkret: Im Anschaffungsjahr können Sie bis zu 5 % des Gebäudebezugsanteils absetzen. In den Folgejahren sind es 5 % des jeweils noch verbleibenden Restwerts.

Klingt toll, oder? Höhere Abschreibung früher bedeutet weniger Steuern heute. Aber es gibt einen Haken: Sie können diesen Weg nicht wieder zurückgehen. Sobald Sie sich für die degressive Methode entscheiden, sind Sie dafür gebunden. Experten wie Prof. Dr. Wolfgang Scherf warnen davor, dies ohne genaue Planung zu tun. Warum?

Weil die degressive AfA zwar kurzfristig entlastet, aber über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes gesehen oft weniger Vorteile bringt als die lineare Methode. Zudem sinkt der Abschreibungsbetrag mit jedem Jahr. Wenn Sie in 10 Jahren verkaufen, haben Sie vielleicht schon kaum noch Abschreibungspotenzial, während bei der linearen Methode der Betrag konstant bleibt. Die Wahl hängt stark von Ihrer persönlichen Steuersituation ab:

• Hohes aktuelles Einkommen: Profitieren Sie stark von der degressiven AfA, da Sie jetzt hohe Steuern sparen.
• Lange Halteperiode & mittleres Einkommen: Die lineare AfA bietet oft mehr Stabilität und insgesamt höhere Summe.
• Kurze Spekulationsfrist: Degressive AfA kann sinnvoll sein, um Gewinne frühzeitig zu neutralisieren.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Für Neubauten, deren Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 abgeschlossen wurde, gilt zusätzlich eine Sonderregelung (§ 7b EStG). Hier können Sie eine Sonderabschreibung beantragen, die ebenfalls degressiv wirkt. Verwechseln Sie diese beiden Regelungen nicht!

Fällestricks: So vermeiden Sie häufige Fehler

Leider machen viele Eigentümer dieselben Fehler immer wieder. Eine Analyse der Deutschen Steuerberaterkammer zeigt, dass 68 % der Befragten Schwierigkeiten bei der korrekten Anwendung der Tabellen haben. Hier sind die größten Fallstricke:

1. Das falsche Startdatum: Die AfA beginnt nicht mit dem Datum des Kaufvertrags, sondern mit dem Zeitpunkt, an dem Nutzen und Lasten auf Sie übergehen. Meistens ist das der Tag der Schlüsselübergabe oder der Besichtigungstermin, an dem Sie faktisch Besitzer wurden. Beginnen Sie zu früh, drohen Korrekturen.
2. Grundstück mitschreiben: Das ist der Klassiker. Wer versucht, auch den Bodenwert abzuschreiben, wird beim nächsten Steuerbescheid sofort auffliegen. Das Finanzamt akzeptiert das nie.
3. Fehlende Dokumentation: Haben Sie keine Belege für die Aufteilung von Grund- und Gebäudewert? Dann muss das Finanzamt schätzen - und das tut es meist zugunsten der Kasse, also gegen Sie. Bewahren Sie Gutachten, Rechnungen für Sanierungen und den Kaufvertrag sorgfältig auf.
4. Sanierungskosten ignorieren: Wenn Sie nach dem Kauf renovieren, können diese Kosten ebenfalls abgeschrieben werden. Aber nur, wenn sie den Zustand erhalten oder verbessern, nicht aber, wenn sie bloß Schönheitsreparaturen sind. Dokumentieren Sie alles genau.

Eine Umfrage der IHK München ergab, dass in 41 % der Fälle die fehlende klare Aufteilung im Kaufvertrag Probleme verursacht. Lassen Sie daher unbedingt eine Klausel in Ihren Vertrag aufnehmen, die den Gebäude- und Bodenwert separat auflistet.

Praktische Schritte zur Berechnung

Lassen Sie uns die Theorie in die Praxis umsetzen. Gehen Sie so vor, um Ihre AfA korrekt zu berechnen:

1. Sammeln Sie alle Unterlagen: Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Wertgutachten, Rechnungen für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer und eventuelle Sanierungen.
2. Ermitteln Sie den Bodenwert: Nutzen Sie die Bodenrichtwerte Ihrer Gemeinde oder lassen Sie ein Gutachten erstellen.
3. Berechnen Sie den Gebäudebezugsanteil: Ziehen Sie den Bodenwert vom Gesamtkaufpreis ab. Addieren Sie die anteiligen Nebenkosten (Makler etc.) zum Gebäudewert.
4. Wählen Sie die richtige Tabelle: Prüfen Sie das Baujahr und das Datum des Kaufvertrags. Gilt die alte 2-%-Regel oder die neue 3-%-Regel für Neubauten?
5. Entscheiden Sie sich für die Methode: Linear oder degressiv? Holen Sie sich hier unbedingt Rat von einem Steuerberater, besonders wenn Sie die degressive Option in Betracht ziehen.
6. Berechnen Sie den Jahresbetrag: Multiplizieren Sie den Gebäudebezugsanteil mit dem gewählten Prozentsatz.
7. Tragen Sie es in die Steuererklärung ein: Im Anhang „Vermietung und Verpachtung“ gibt es ein eigenes Feld für die AfA.

Beispielrechnung: Sie kaufen ein neues Mehrfamilienhaus für 1.000.000 Euro. Der Bodenwert beträgt 200.000 Euro. Der Gebäudebezugsanteil ist also 800.000 Euro. Dazu kommen 50.000 Euro an Nebenkosten (Makler, Notar), die wir anteilig (80 %) zum Gebäude addieren: 40.000 Euro. Ihre Abschreibungsgrundlage ist somit 840.000 Euro. Bei linearer Abschreibung (3 % für Neubau nach 2023): 840.000 € × 0,03 = 25.200 € pro Jahr. Bei degressiver Abschreibung (im ersten Jahr 5 %): 840.000 € × 0,05 = 42.000 € im ersten Jahr.

Zukunft der AfA: Was kommt noch?

Die Politik diskutiert weiterhin über Vereinfachungen. Ein Entwurf des Bundesfinanzministeriums sah vor, ab 2025 eine pauschale Rate von 2,5 % für alle Wohngebäude einzuführen, um die Komplexität zu reduzieren. Dies wurde jedoch vorerst zurückgestellt, um die neuen degressiven Modelle erst wirken zu lassen. Bleiben Sie informiert, denn Änderungen im Steuerrecht sind nie weit entfernt.

Das Bundesministerium der Finanzen plant zudem bis Ende 2025 einen Online-Rechner für die automatische Berechnung der AfA. Bis dahin sind Sie auf eigene Kenntnisse oder professionelle Hilfe angewiesen. Da die Bedeutung der AfA als Steueroptimierungsinstrument weiter wächst - prognostiziert wird ein steigendes Volumen durch demografischen Wandel und Wohnraummangel -, lohnt sich die Investition in gute Beratung mehr denn je.