Veräußerungsverluste bei Immobilien: So verrechnen Sie Verluste steuerlich richtig

Die Immobilie verkauft sich nicht so gut wie erwartet? Der Verkaufspreis liegt unter dem Kaufpreis plus aller Nebenkosten? Viele Eigentümer halten diesen finanziellen Ausrutscher für eine Chance, die Steuerlast zu senken. Doch Vorsicht: Das deutsche Steuerrecht ist hier extrem streng. Wer einen Veräußerungsverlust aus einer Immobilie hat, darf diesen Verlust nicht einfach vom Gehalt abziehen oder mit Gewinnen aus Aktienverkäufen verrechnen. Ein falscher Schritt in der Steuererklärung kann schnell zu Nachforderungen und Zinsen führen.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen genau, wann ein solcher Verlust entsteht, mit welchen anderen Gewinnen er verrechnet werden darf und welche Beweise Sie vorlegen müssen. Wir schauen uns die aktuellen Regeln des Einkommensteuergesetzes (EStG) an und zeigen, wie Sie Fehler vermeiden.

Was ist ein Veräußerungsverlust bei Immobilien?

Zuerst einmal: Was bedeutet dieser Begriff überhaupt? Ein Veräußerungsverlust entsteht, wenn Sie eine Immobilie verkaufen und der Erlös niedriger ist als Ihre gesamten Kosten. Wichtig ist dabei, dass es nicht nur um den reinen Kaufpreis geht. Sie müssen alle Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten zusammenrechnen.

• Kaufpreis der Immobilie
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten beim Kauf
• Grundbuchgebühren
• Maklerprovision (falls zutreffend)

Vom Verkaufserlös ziehen Sie dann die Veräußerungskosten ab, also Maklergebühr beim Verkauf, Notar und Grundbuchamt. Wenn am Ende noch Geld übrig ist, vergleichen Sie diesen Betrag mit Ihren ursprünglichen Anschaffungskosten. Ist der Restbetrag kleiner als die Anschaffungskosten, haben Sie einen Verlust.

Aber Achtung: Dieser Verlust ist nur steuerlich relevant, wenn die Immobilie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft wurde und Sie sie nicht selbst bewohnt haben. Haben Sie das Haus länger als zehn Jahre gehalten oder darin gelebt, ist der Gewinn steuerfrei - und damit auch der Verlust irrelevant für die Steuererklärung.

Wann dürfen Sie Verluste verrechnen?

Hier kommt der Knackpunkt, an dem viele scheitern. Laut § 23 EStG fallen Immobilienverkäufe unter die Kategorie „private Veräußerungsgeschäfte“. Das Bundesfinanzgericht (BFH) hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass diese Verluste sehr eingeschränkt verrechenbar sind.

Die goldene Regel lautet: Verluste aus Immobilien dürfen nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im selben Kalenderjahr verrechnet werden. Dazu gehören zum Beispiel:

• Gewinne aus dem Verkauf anderer Immobilien (innerhalb der Spekulationsfrist)
• Gewinne aus Kryptowährungen (wie Bitcoin), wenn diese innerhalb eines Jahres verkauft wurden
• Gewinne aus Edelmetallen oder Sammlerstücken (Briefmarken, Münzen), falls diese innerhalb von sechs Monaten weiterverkauft wurden

Was Sie auf keinen Fall tun dürfen: Einen Immobilienverlust mit Gewinnen aus Wertpapieren (Aktien, Fonds) verrechnen. Auch wenn beide unter private Veräußerungsgeschäfte fallen, unterscheidet das Finanzamt hier strikt. Ein Urteil des BFH aus November 2022 hat dies nochmals deutlich gemacht. Versuchen Sie trotzdem, diese Kategorien zu mischen, drohen Steuernachforderungen.

Wie berechnen Sie den Verlust korrekt?

Die Berechnung ist einfacher, als sie klingt, erfordert aber Präzision. Nehmen wir ein konkretes Beispiel:

Sie kaufen 2018 eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 10.000 Euro, Notar und Grundbuch kosten 5.000 Euro. Ihre Gesamtkosten betragen also 215.000 Euro.

2023 verkaufen Sie die Wohnung für 180.000 Euro. Der Makler verlangt 9.000 Euro Provision, Notar und Grundbuch beim Verkauf kosten weitere 4.000 Euro. Ihre Verkaufskosten sind also 13.000 Euro.

Ihr tatsächlicher Erlös ist der Verkaufspreis minus Verkaufskosten: 180.000 - 13.000 = 167.000 Euro.

Jetzt subtrahieren Sie diesen Erlös von Ihren Anschaffungskosten: 215.000 - 167.000 = 48.000 Euro. Dies ist Ihr steuerlicher Veräußerungsverlust.

Hätten Sie in demselben Jahr 2023 eine andere kleine Anlageimmobilie verkauft und daraus einen Gewinn von 20.000 Euro erzielt, könnten Sie die 48.000 Euro Verlust与此 verrechnen. Es blieben 28.000 Euro Verlust übrig. Diese können Sie in zukünftige Jahre vortragen oder ins Vorjahr rücktragen, um dort Steuerrückerstattungen zu erhalten.

Welche Nachweise müssen Sie vorlegen?

Das Finanzamt akzeptiert keine Schätzungen. Sie müssen jeden Cent belegen. Die Aufbewahrungsfrist beträgt mindestens zehn Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem die Steuerfestsetzung erfolgt ist (§ 22 AO). Legen Sie folgende Dokumente sorgfältig ab:

• Kaufvertrag: Zeigt den ursprünglichen Kaufpreis.
• Belege für Nebenkosten: Rechnungen für Grunderwerbsteuer, Notar, Makler beim Kauf.
• Verkaufsvertrag: Zeigt den Bruttopreis.
• Abzugspapiere: Rechnungen für Makler, Notar und Grundbuch beim Verkauf.
• Sanierungskosten (Vorsicht!): Hier wird es kompliziert. Nur Maßnahmen, die den Wert dauerhaft erhöhen oder die Substanz erhalten, sind abzugsfähig. Rein kosmetische Änderungen (wie neue Tapeten) zählen oft nicht dazu. Lassen Sie solche Fälle lieber von einem Steuerberater prüfen.

Fehlende Belege führen dazu, dass das Finanzamt die Kosten nicht anerkennt. Dann schrumpft Ihr Verlust oder wird sogar zu einem fiktiven Gewinn, den Sie versteuern müssen.

Fehler, die teuer werden können

Es gibt typische Fallstricke, in die viele Anleger tappen. Einer der häufigsten Fehler ist der Versuch, Immobilienverluste mit dem Arbeitseinkommen zu verrechnen. Das ist unmöglich. Private Veräußerungsgeschäfte stehen isoliert da. Sie können den Verlust nicht nutzen, um Ihre Lohnsteuer zu reduzieren.

Ein weiterer Fehler betrifft Ehepaare. Bei der Zusammenveranlagung werden die Einkünfte beider Partner addiert. Aber: Verluste und Gewinne aus Spekulationsgeschäften müssen zunächst getrennt ermittelt werden. Erst danach können sie im Rahmen der Zusammenveranlagung ausgeglichen werden. Das Finanzgericht München hat dies in einem Urteil aus Februar 2023 bestätigt. Dokumentieren Sie daher klar, wem welcher Gewinn oder Verlust zugeordnet ist.

Achten Sie auch auf die sogenannte „Abnutzung“. Bei älteren Gebäuden wurde über die Jahre hinweg Gebäudeabzug gebucht. Beim Verkauf muss dieser bisherige Abzugswert wieder hinzugerechnet werden. Theoretisch kann es passieren, dass Sie die Immobilie unter dem Kaufpreis verkaufen, aber aufgrund der früheren Abschreibungen doch noch einen steuerpflichtigen Gewinn melden müssen. Umgekehrt erhöht die Hinzurechnung des Abzugs den Verlust nicht automatisch, sondern korrigiert nur den Buchwert. Hier ist Fachberatung unerlässlich.

Praktisches Beispiel: Wann lohnt sich der Vortrag?

Nehmen wir den Fall von Herrn Müller. Er verkauft 2024 eine Ferienwohnung mit einem Verlust von 30.000 Euro. Im selben Jahr hat er keine anderen Spekulationsgewinne. Was nun?

Er hat zwei Möglichkeiten:

1. Rücktrag ins Vorjahr (2023): Hatte er 2023 Spekulationsgewinne (z.B. aus Krypto oder einer anderen Immobilie), kann er den Verlust dort geltend machen und sofort Steuern zurückbekommen.
2. Vortrag in Folgejahre: Hatte er 2023 keine passenden Gewinne, trägt er den Verlust in 2025, 2026 usw. vor. Sobald er in einem dieser Jahre wieder Gewinne aus Spekulationsgeschäften macht, kann er den alten Verlust ansetzen.

Oft ist der Rücktrag sinnvoller, da Sie das Geld schneller zurückerhalten. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, welche Option für Ihre persönliche Situation besser ist.