Schimmelschäden in Mietwohnungen: Wer haftet und wie beweist man es?

Wenn du in deiner Mietwohnung Schimmel entdeckst, ist der erste Gedanke oft: Schimmelschäden - wer zahlt das? Der Vermieter? Oder bin ich selbst schuld? Viele Mieter zahlen tausende Euro, weil sie nicht wissen, wie das Mietrecht wirklich funktioniert. Und viele Vermieter verlieren Prozesse, weil sie denken, Schimmel sei immer die Schuld des Mieters. Die Wahrheit ist komplizierter - und sie liegt in den Details.

Wer ist verantwortlich? Die Grundregel

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand halten. Das steht in § 535 BGB. Das bedeutet: Wenn die Wand undicht ist, die Dämmung kaputt ist oder die Fenster nicht dicht halten - dann ist das sein Problem. Er muss reparieren. Und zwar auf eigene Kosten.

Aber: Wenn du die Wohnung nicht richtig lüftest, Heizung runterdrehst und Möbel dicht an die Außenwand stellst, dann hast du selbst dafür gesorgt, dass sich Schimmel bildet. Dann bist du verantwortlich. Das ist kein Mythos. Das haben deutsche Gerichte Hunderte Male entschieden.

Der Bundesgerichtshof hat 2018 klargestellt: Bei Altbauten aus den 50er bis 70er Jahren, die damals den Baustandards entsprachen, haftet der Vermieter nicht für Schimmel durch Wärmebrücken. Das heißt: Wenn die Wand einfach so gebaut ist, wie man es damals machte, und du jetzt Schimmel hast, weil du nicht lüftest - dann bist du dran.

Was ist ein baulicher Mangel?

Bauliche Mängel, die der Vermieter verantwortet, sind klar definiert:

• Undichte Dächer oder Fassaden
• Defekte Rohre, die Wasser in die Wand leiten
• Fehlerhafte oder fehlende Dämmung nach einer Sanierung
• Risse im Mauerwerk, die Feuchtigkeit eindringen lassen
• Keine oder defekte Lüftungsanlagen in modernen Gebäuden

Ein Beispiel aus München: Ein Mieter hatte Schimmel im Schlafzimmer. Ein Gutachter fand heraus: Die Außenwand war vor zwei Jahren gedämmt worden - aber die Dampfsperre war falsch eingebaut. Die Feuchtigkeit konnte nicht mehr entweichen. Der Vermieter musste die Wand komplett sanieren - Kosten: 4.800 Euro. Der Mieter zahlte nichts. Denn der Fehler lag in der Sanierung, nicht im Lüften.

Was ist Mieterschuld?

Schimmel entsteht durch Feuchtigkeit - und die kommt oft von dir. Die Deutsche Schimmelschutzvereinigung hat 2022 ausgewertet: 78 % aller Schimmelklagen wurden wegen unzureichendem Lüften gewonnen - von den Vermietern.

Das sind typische Mieterfehler:

• Nur kurz das Fenster kippen - statt stoßlüften
• Heizung auf 16 Grad stellen und dann hoffen, dass es nicht schimmelt
• Sofas, Betten, Schränke direkt an Außenwände stellen - kein Luftzug
• Keine Lüftung nach Duschen, Kochen oder Wäsche trocknen
• Keine Messung der Luftfeuchtigkeit - man denkt, es sei „normal“ feucht

Das Bundesministerium der Justiz sagt klar: Du musst mindestens dreimal täglich für 5-10 Minuten komplett lüften. Nicht kippen. Öffnen. Und zwar nach jedem Duschen, Kochen, Waschen. Selbst im Winter. Sonst steigt die Luftfeuchtigkeit über 60 % - und Schimmel wächst.

Wie beweist du, dass du nicht schuld bist?

Wenn du behauptest, der Schimmel sei nicht deine Schuld - dann musst du das beweisen. Und das ist der Punkt, an dem die meisten scheitern.

Du brauchst drei Dinge:

1. Fotos: Mach sofort Fotos vom Schimmel - mit Datum. Nicht erst, wenn der Vermieter kommt. Und nicht nur von der Wand. Auch von den Möbeln, die davor stehen.
2. Lüftungstagebuch: Notiere jeden Tag, wann und wie lange du gelüftet hast. Ein einfaches Notizbuch reicht. Oder eine App. Wichtig: Konsequent. Mindestens drei Monate lang.
3. Hygrometer: Kauf dir ein billiges Luftfeuchtigkeitsmessgerät (ca. 15 Euro). Zeige, dass die Luftfeuchtigkeit im Raum nie über 60 % lag - und das trotz deiner Lüftung.

Ein Fall aus Frankfurt: Ein Mieter hatte Schimmel in der Küche. Er zeigte ein Lüftungstagebuch mit 89 Tagen vollständigem Stoßlüften - immer nach dem Kochen. Er zeigte Messwerte: Durchschnitt 52 % Luftfeuchtigkeit. Der Vermieter behauptete, er lüfte nicht. Das Gericht gab dem Mieter Recht. Der Vermieter musste die Wand sanieren - und die Kosten für das Gutachten tragen.

Was passiert, wenn du es nicht beweist?

Wenn du keine Beweise hast - dann ist es fast sicher, dass du zahlen musst.

Eine Umfrage des Deutschen Mieterbundes aus 2022 zeigt: Wer kein Lüftungstagebuch führte, verlor 68 % der Fälle. Wer es führte, gewann 74 %.

Und die Kosten? Die sind hoch. Ein Schimmelgutachten kostet zwischen 450 und 900 Euro. Die Sanierung zwischen 1.200 und 5.800 Euro. Wenn du schuld bist, zahlst du alles - und deine Hausratversicherung zahlt nicht. Die deckt Schimmel nicht ab, wenn er durch deine Pflichtverletzung entstanden ist.

Ein Fall aus Köln: Ein Mieter hatte Schimmel hinter dem Schrank. Der Vermieter mahnte dreimal: „Stell den Schrank 10 cm von der Wand weg.“ Der Mieter ignorierte es. Nach drei Monaten war die Wand komplett schimmelig. Das Gericht verurteilte ihn zur Zahlung von 3.200 Euro - für die Sanierung und das Gutachten.

Was ist mit energetischen Sanierungen?

Viele Vermieter sanieren heute energetisch - neue Fenster, Dämmung, Wärmedämmverbundsysteme. Das ist gut für die Umwelt - aber oft schlecht für das Raumklima.

Wenn nach einer Sanierung plötzlich Schimmel kommt, ist das fast immer der Vermieter schuld. Denn neue Fenster sind dichter - die Feuchtigkeit bleibt drin. Die Dämmung hält Wärme - aber auch Feuchtigkeit.

Das Oberlandesgericht Hamm entschied 2023: Wenn ein Vermieter sanieren lässt, muss er auch dafür sorgen, dass die Wohnung danach bewohnbar bleibt. Das bedeutet: Er muss den Mieter über das neue Lüftungsverhalten informieren - und gegebenenfalls eine mechanische Lüftung einbauen.

Wenn du nach einer Sanierung Schimmel hast - und du hast richtig gelüftet - dann ist der Vermieter verantwortlich. Und er muss die Kosten tragen.

Was kannst du tun, wenn der Vermieter nichts tut?

Wenn du den Schimmel gemeldet hast - und der Vermieter reagiert nicht - hast du Rechte.

Erstens: Du kannst eine schriftliche Frist setzen. „Ich melde Schimmel an der Nordwand seit dem 15. Januar. Bitte beheben Sie den Mangel innerhalb von 14 Tagen.“

Zweitens: Wenn er nicht handelt, darfst du die Miete mindern. Ab 0,5 m² Schimmelfläche ist das rechtlich zulässig. Du kannst 10-30 % Mietminderung verlangen - je nach Ausmaß und Betroffenheit.

Drittens: Du kannst die Miete auf ein separates Konto einzahlen - und erst zahlen, wenn der Schimmel weg ist. Das ist ein Trick, den viele Mieter nutzen, um Druck auszuüben.

Aber: Du musst alles dokumentieren. Fotos, Briefe, Messwerte. Sonst ist das nichts wert.

Was ist mit Eigentumswohnungen?

Wenn du Eigentümer bist, ist es anders. Dann entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Ist der Schimmel durch ein undichtes Dach oder eine defekte Außenwand entstanden - dann ist das Gemeinschaftseigentum. Die WEG zahlt - nach Miteigentumsanteilen.

Ist der Schimmel nur in deiner Wohnung - und du hast nicht gelüftet? Dann bist du allein verantwortlich. Die WEG zahlt nicht.

Aber: Wenn die WEG die Fenster oder Dämmung saniert hat - und danach Schimmel kam - dann ist das ihre Schuld. Du musst nur beweisen: Ich habe richtig gelüftet. Und die Sanierung war schlecht.

Was ist der nächste Schritt?

Wenn du Schimmel entdeckst:

1. Photographiere sofort - mit Datum und Uhrzeit.
2. Beginne ein Lüftungstagebuch - heute, nicht morgen.
3. Kauf ein Hygrometer - und messe täglich.
4. Melde den Schimmel schriftlich an den Vermieter - per Einschreiben.
5. Warte nicht - je länger du wartest, desto schwerer wird der Nachweis.

Wenn der Vermieter nicht reagiert - hole dir ein Schimmelgutachten. Die Kosten trägst du erstmal selbst. Aber wenn du Recht hast - zahlt er sie zurück.

Was passiert, wenn du den Schimmel ignorierst?

Ignorieren ist der schlimmste Fehler. Schimmel verbreitet sich. Und er wird teurer.

Ein Schimmelbefall von 0,5 m² kann in drei Monaten auf 2 m² wachsen. Die Sanierungskosten steigen von 1.500 auf 8.000 Euro.

Und: Der Vermieter kann dich verklagen - weil du den Schaden verschlimmert hast. Du verlierst nicht nur Geld - du verlierst auch Glaubwürdigkeit im Prozess.

Was ändert sich bald?

Die Bundesregierung plant ab 2026 verbindliche Lüftungsempfehlungen in Mietverträgen. Das heißt: Vermieter müssen künftig schriftlich erklären, wie oft und wie lange gelüftet werden muss - und das unterschreiben.

Das ist ein großer Schritt. Denn bisher war das oft nur mündlich - und dann hieß es: „Ich hab’s nicht gewusst.“

Aber: Das ändert nichts an der Grundregel. Wer nicht lüftet, bleibt schuldig. Nur dass er jetzt nicht mehr sagen kann: „Ich wusste es nicht.“

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