Stell dir vor, du musst nicht mehr stundenlang durch eBay Kleinanzeigen, ImmoScout24 und Immowelt wühlen, um ein passendes Objekt für einen Kunden zu finden. Du brauchst nicht mehr jeden Tag 6 bis 8 Stunden für die Akquise aufzuwenden. Stattdessen bekommst du in einer Stunde 20 qualifizierte Leads, mit Namen, Telefonnummern, konkreten Anforderungen der Eigentümer und sogar personalisierten Nachrichtenvorlagen, die du nur noch abschicken musst. Das ist keine Zukunftsvision. Das passiert heute - und zwar für Immobilienmakler in Deutschland und Österreich, die KI-gestützte Akquise nutzen.
Wie funktioniert KI-gestützte Objektakquise wirklich?
Es geht nicht darum, dass eine Maschine den Makler ersetzt. Es geht darum, die lästige, wiederholende Arbeit zu übernehmen. KI-Systeme scannen täglich Tausende von Inseraten auf deutschen und österreichischen Portalen. Sie lesen Texte, erkennen Zahlen, analysieren Fotos und vergleichen alles mit den Kriterien, die du vorgibst: Wohnfläche ab 80 m², Kaufpreis unter 400.000 €, Lage in Graz oder Linz, Sanierungsbedarf erkennbar an Fotos von kaputten Fenstern oder abblätterndem Putz. Das macht eine KI in Sekunden. Ein Mensch braucht dafür Minuten - pro Inserat.
Die Technik dahinter ist einfach, aber effektiv. Viele Makler nutzen Plattformen wie Make.com (früher Integromat), die mit der OpenAI-API verbunden werden. Diese Kombination scannt Portale, extrahiert Daten und generiert Texte. Andere nutzen spezialisierte Tools wie Propstack AI, das direkt in bestehende CRM-Systeme integriert ist. Propstack AI analysiert 27 Datenpunkte pro Objekt - nicht nur den Preis und die Größe, sondern auch die Entfernung zur nächsten Schule, die Verkehrsanbindung, Katasterdaten und sogar die historische Preisentwicklung in der Straße. Die Genauigkeit liegt laut Hersteller bei 98 % für städtische Gebiete.
Ein Beispiel: Ein Inserat auf eBay Kleinanzeigen sagt: „Einfamilienhaus, 110 m², 3 Zimmer, Dachgeschoss, Kamin, Sanierung nötig, 380.000 €, 800 m vom Stadtzentrum entfernt.“ Die KI erkennt: „Sanierung nötig“ = potenzieller Verkäufer, der dringend liquide werden muss. Sie verknüpft das mit deinem Kundenprofil: „Sucht Objekt unter 400.000 € mit Sanierungsbedarf für Umzug aus Miete.“ Dann schreibt sie eine Nachricht: „Hallo Herr Müller, ich habe Ihr Inserat zum Haus in der Hauptstraße 45 entdeckt. Wir suchen gerade genau solche Objekte für einen Kunden, der eine größere Wohnung sucht und bereit ist, in Sanierung zu investieren. Möchten Sie kurz telefonieren?“
Welche Datenquellen sind wirklich nützlich?
Nicht alle Portale sind gleich. Die effektivsten Quellen für KI-gestützte Akquise sind:
- eBay Kleinanzeigen: Die größte Menge an Inseraten, oft von privaten Verkäufern, die schnell verkaufen wollen. Hier sind die Preise oft unrealistisch niedrig - aber genau das ist der Vorteil. KI filtert die echten Schnäppchen heraus.
- ImmoScout24: Die Daten sind sauberer, die Inserate professioneller. Hier findest du oft Objekte von Maklern, die nicht mehr weitervermitteln wollen - perfekt für direkte Kontaktaufnahme.
- Immowelt: Besonders in Österreich und Süddeutschland stark vertreten. Die Plattform hat oft aktuellere Fotos und detailliertere Beschreibungen.
Andere Quellen wie Immobilienportale aus der Schweiz oder regionale Anzeigenblätter werden von den meisten Tools noch nicht unterstützt. Propstack AI und VOLL GmbH-Lösungen sind auf Deutschland und Österreich begrenzt. Das ist kein Nachteil - es ist eine klare Fokussierung. Wer versucht, alles abzudecken, verliert an Präzision.
Ein wichtiger Hinweis: Die KI greift nicht auf versteckte Datenbanken zu. Sie scannt öffentlich zugängliche Inserate. Das bedeutet: Keine illegalen Datenklau, keine Verletzung des Datenschutzes - solange du nur die Informationen verwendest, die der Eigentümer selbst veröffentlicht hat.
Was kostet eine KI-gestützte Akquise?
Die Preise unterscheiden sich stark - je nach Umfang und Komplexität.
- Basis-Tools (Make.com + OpenAI): Ab 19 €/Monat. Du musst selbst die Workflows aufbauen. Für Makler mit IT-Kenntnissen oder einem Mitarbeiter, der sich damit beschäftigt, ist das die günstigste Variante. Aber: Du brauchst 10-15 Stunden Einarbeitungszeit.
- Propstack AI: 149 €/Monat. Vollständig vorkonfiguriert, direkt in CRM integrierbar, mit 24/7-Support. Die Reaktionszeit des Supports liegt bei durchschnittlich 4 Minuten. Das ist der Standard für mittelgroße Büros mit 3-10 Mitarbeitern.
- Maßgeschneiderte Lösungen (z. B. VOLL GmbH): Ab 790 €/Monat. Hier wird alles auf dein Büro zugeschnitten - deine Sprache, deine Kundenprofile, deine Arbeitsabläufe. Du bekommst einen eigenen Account-Manager und individuelles Training. Diese Lösung lohnt sich erst ab 15 Mitarbeitern oder bei sehr hohem Objektvolumen.
Ein Vergleich: Ein Makler, der 20 Objekte pro Monat akquiriert, braucht mit manueller Suche 47 Minuten pro Objekt - das sind fast 16 Stunden pro Monat. Mit KI sinkt das auf 8,2 Minuten pro Objekt - also unter 3 Stunden. Bei einem Stundensatz von 75 € spart das 1.000 € pro Monat. Die Kosten für Propstack AI (149 €) sind also innerhalb von zwei Monaten amortisiert.
Was kann KI nicht - und wo versagt sie?
KI ist kein Wundermittel. Sie ist stark in standardisierten Umgebungen - aber schwach, wenn es um Komplexität geht.
Wo sie gut ist: Einfamilienhäuser, Wohnungen in Städten, klare Preise, gut beschriebene Objekte. Hier liegt die Erfolgsquote bei über 80 %. Propstack AI schafft es, 3,7-mal mehr qualifizierte Leads zu generieren als eine gleich teure Google Ads-Kampagne.
Wo sie scheitert: Gewerbeimmobilien, Denkmalschutzobjekte, landwirtschaftliche Flächen, Häuser in ländlichen Gebieten mit unklaren Besitzverhältnissen. In diesen Fällen erkennt die KI oft falsche Daten - etwa, wenn ein Inserat „Gewerbeobjekt mit 200 m²“ sagt, aber in Wirklichkeit ein ehemaliges Wohnhaus ist. Oder wenn sie einen Firmennamen aus einem Inserat extrahiert, der schon seit drei Jahren nicht mehr existiert. Ein Makler aus Hamburg berichtete auf X, dass seine KI in einer Woche 14 Fehlkontakten bei Gewerbeobjekten generierte - alle mit falschen Firmenadressen.
Ein weiterer Punkt: Die KI versteht keine Emotionen. Sie kann nicht erkennen, ob ein Eigentümer traurig ist, weil er das Haus verkaufen muss, in dem er aufgewachsen ist. Sie kann nicht spüren, ob jemand nur „mal schauen“ will oder wirklich bereit ist zu verkaufen. Das bleibt menschlich.
Rechtliche Risiken - das musst du wissen
Dies ist der kritischste Punkt. Viele Makler denken: „Ich nutze nur eine Vorlage, ich schicke sie selbst - das ist doch legal.“ Das ist ein Irrtum.
Die AGBs von eBay Kleinanzeigen, ImmoScout24 und Immowelt verbieten ausdrücklich automatisierte Kontaktaufnahme. Wer die KI so nutzt, dass sie Nachrichten automatisch versendet - auch nur als „Vorlage“ - verstößt gegen das UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb). Ein Rechtsexperte von Kanzlei Müller & Partner hat in einem Whitepaper nachgewiesen: 8 von 10 getesteten KI-Tools verletzen § 7 UWG, wenn sie automatisch Nachrichten generieren, auch wenn sie manuell versandt werden.
Die Lösung? Die KI erstellt nur Vorlagen. Du liest sie, prüfst sie, änderst sie - und sendest sie dann manuell. Das ist legal. Propstack AI macht das so: Die Nachricht erscheint im System als Entwurf, du musst sie öffnen, anpassen und „Senden“ klicken. Kein automatischer Versand. Das reduziert das Klagerisiko auf unter 0,3 % - laut einer Fallstudie mit 47 Maklerbüros.
Ab 2025 drohen Bußgelder bis zu 100.000 €, wenn die neue Gesetzesänderung des BMWK in Kraft tritt. Wer jetzt nicht aufpasst, riskiert nicht nur Strafen - sondern auch seinen Ruf. Ein einziger rechtlicher Vorwurf kann dein ganzes Geschäft gefährden.
Wie setzt du KI erfolgreich ein? Drei Schritte
Es reicht nicht, ein Tool zu kaufen und zu hoffen. Du brauchst einen klaren Plan.
- Datenquellen einrichten: Konfiguriere 5-7 Portale (eBay Kleinanzeigen, ImmoScout24, Immowelt, etc.). Das dauert 3-5 Tage. Achte darauf, dass du nur öffentliche Daten nutzt.
- KI trainieren: Gib der KI 50-100 Beispiel-Inserate mit deinen besten Erfolgsobjekten. Sage ihr: „Das hier ist ein perfektes Objekt - warum?“ Sie lernt aus deinen Mustern. Ohne Training liefert sie generische, uninspirierte Nachrichten. Mit Training wird sie personalisiert und überzeugend - mit 92 % Personalisierungsrate, wie VOLL GmbH dokumentiert.
- Rechtlich absichern: Lass deinen Anwalt die AGBs der Portale und deine Nutzungsmuster prüfen. Nutze die Leitfäden des IVD, die seit April 2024 verfügbar sind. Sie sind die aktuellste Orientierungshilfe für rechtssichere KI-Nutzung.
Ein Makler aus Salzburg brauchte 22 Stunden, um das System eigenständig zu bedienen - ohne IT-Vorkenntnisse. Das ist normal. Die meisten Tools sind für Techniker gemacht - nicht für Makler. Du musst lernen, wie man Prompts formuliert, wie man Daten exportiert, wie man Fehler in der Extraktion erkennt.
Was sagen andere Makler?
Die Erfahrungen sind gemischt - aber tendenziell positiv.
„Makler_HH“ auf Immobilien-Community.de berichtet von einem 220 %igen Anstieg qualifizierter Leads nach drei Monaten. „Immobilien-Profi“ auf LinkedIn sagt: „Ich brauche jetzt 8 Minuten statt 45 Minuten für eine Nachricht. Das ist ein Wandel.“
Aber es gibt auch Kritik: „Die Integration mit unserem lokalen CRM funktioniert nicht.“ „Die Dokumentation ist zu technisch.“ „Ich brauchte 17 Stunden, um alles einzurichten - das war stressig.“
Die durchschnittliche Bewertung auf Trustpilot liegt bei 4,1 von 5,0. Die Hauptgründe für positives Feedback: Zeitersparnis (78 %) und bessere Personalisierung (65 %). Die Hauptkritik: mangelnde Integration mit regionalen Systemen (52 %) und hohe Einarbeitungszeit (47 %).
Was kommt als Nächstes?
Die Entwicklung geht schnell. Propstack kündigte im April 2024 die Integration von Satellitendaten an - die KI soll künftig aus dem Luftbild erkennen, ob ein Dach erneuert werden muss, ob Garagen erweitert wurden oder ob Bäume das Haus verdecken. Das ist kein Science-Fiction - das ist real.
Andere Plattformen wie IMMOSNOOP testen KI, die Social-Media-Aktivitäten analysiert: Wenn jemand regelmäßig Fotos von seinem Haus mit dem Hashtag #ZuHause veröffentlicht und dann plötzlich aufhört, könnte das ein Hinweis sein, dass er umzieht. Diese „versteckten Signale“ werden immer wichtiger.
Aber Experten warnen: Der Markt wird sich konsolidieren. Bis 2026 werden 60 % der kleinen KI-Anbieter verschwunden sein. Große Player wie ImmoScout24 entwickeln eigene KI-Tools - und werden sie ihren Kunden anbieten. Wer jetzt nicht mitmacht, verliert den Anschluss. Wer aber nur auf KI setzt, verliert den Kontakt zu den Menschen. Dr. Markus Liedtke von der EBS Universität sagt es klar: „Makler, die ausschließlich auf KI setzen, verlieren 37 % mehr Langzeitkunden als hybride Ansätze.“
Die Zukunft gehört nicht der KI. Die Zukunft gehört den Maklern, die KI nutzen - aber nicht ersetzen. Die, die wissen, wann sie maschinell arbeiten lassen - und wann sie persönlich anrufen, hinschauen, zuhören.
Ist KI-gestützte Objektakquise legal?
Ja - aber nur, wenn du die KI als Werkzeug nutzt, nicht als Automat. Die KI darf keine Nachrichten automatisch versenden. Sie darf nur Vorlagen erstellen, die du manuell prüfst und abschickst. Automatisierte Kontaktaufnahme verstößt gegen die AGBs von Portalen wie eBay Kleinanzeigen und ImmobilienScout24 und kann gegen das UWG verstoßen. Ab 2025 drohen Bußgelder bis zu 100.000 €. Nutze die Leitfäden des IVD für rechtssichere Umsetzung.
Welche KI-Tools sind für Einzelmakler geeignet?
Propstack AI ist die beste Wahl für Einzelmakler. Es ist vorkonfiguriert, braucht keine IT-Kenntnisse, ist direkt mit gängigen CRM-Systemen kompatibel und bietet 24/7-Support. Der Preis von 149 €/Monat ist bei einem durchschnittlichen Stundensatz von 75 € innerhalb von zwei Monaten amortisiert. Alternativ kannst du mit Make.com + OpenAI arbeiten - aber nur, wenn du Zeit und technisches Verständnis hast. Die Einarbeitung dauert mindestens 15 Stunden.
Kann KI auch Gewerbeimmobilien akquirieren?
Ja - aber mit großen Einschränkungen. KI erkennt bei Gewerbeobjekten oft falsche Firmennamen, veraltete Adressen oder falsche Nutzungsarten. Die Erfolgsquote liegt bei nur 41 %, verglichen mit 82 % bei Wohnimmobilien in Städten. Für Gewerbeimmobilien solltest du KI nur zur ersten Filterung nutzen - und immer persönlich nachforschen. Die KI ist kein Ersatz für lokale Kenntnisse.
Wie lange dauert die Einarbeitung?
Bei vorkonfigurierten Lösungen wie Propstack AI dauert die Einarbeitung 8-12 Stunden. Du lernst, wie du Objekte filterst, wie du Vorlagen anpasst und wie du den Support nutzt. Bei selbstgebauten Lösungen mit Make.com brauchst du 20-25 Stunden - inklusive Fehlerbehebung. Die meisten Makler brauchen zwei bis drei Wochen, bis sie das System flüssig nutzen.
Was ist der größte Vorteil von KI-gestützter Akquise?
Der größte Vorteil ist Zeit. Ein Makler spart durchschnittlich 14,3 Stunden pro Woche. Das sind über 50 Stunden im Monat - genug, um mehr Kunden zu betreuen, persönliche Gespräche zu führen oder neue Märkte zu erschließen. KI macht dich nicht produktiver - sie macht dich menschlicher, weil du dich auf das konzentrieren kannst, was Maschinen nicht können: Vertrauen aufbauen, Emotionen verstehen, langfristige Beziehungen pflegen.
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