Maklerprovision 2025: Klärung der gesetzlichen Obergrenzen und Kostenverteilung

Stellen Sie sich vor: Sie haben Ihre Immobilie endlich verkauft. Der Notartermin steht bevor, die Freude ist groß. Doch dann kommt der Rechnungsbetrag für den Makler - und plötzlich fragen Sie sich: Ist dieser Satz wirklich fair? Und noch wichtiger: Gibt es eine gesetzliche Obergrenze, die mich vor überhöhten Gebühren schützt? Diese Frage beschäftigt viele Verkäufer und Käufer im Jahr 2025 immer noch, obwohl das Wohnimmobilienvermittlungsgesetz ist ein deutsches Gesetz, das seit dem 23. Dezember 2020 die Bedingungen für die Vermittlung von Wohnimmobilien regelt bereits Jahre in Kraft ist.

Hier liegt ein häufiges Missverständnis vor. Viele glauben fälschlicherweise, dass es eine starre Prozentzahl gibt, die der Staat als maximale Provision festgelegt hat. Die Wahrheit ist anders: Es gibt keine pauschale gesetzliche Obergrenze für die Höhe des Prozentsatzes selbst. Was gesetzlich streng geregelt ist, ist jedoch etwas anderes - und das betrifft direkt Ihr Geldbeutel: die Verteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer.

Warum es keine feste %-Obergrenze gibt

In Deutschland herrscht Vertragsfreiheit. Das bedeutet, dass der Markt weitgehend darüber entscheidet, wie hoch die Vergütung eines Maklers sein darf. Allerdings greift hier ein wichtiges Korrektiv: Die ortsübliche Provision ist der in einer bestimmten Region übliche Prozentsatz, der nicht überschritten werden darf, um rechtlich durchsetzbar zu sein. Wenn ein Makler deutlich mehr verlangt als der lokale Durchschnitt, kann er diesen Überhang nicht einklagen.

Aber was ist „ortsüblich“? Hier zeigen sich deutliche regionale Unterschiede. Während man in Hamburg oft mit rund 6,25 % rechnet, liegen die Sätze in Bremen oder Niedersachsen häufig bei 7,14 %. In München bewegen sich die Werte ebenfalls eher am oberen Ende dieses Spektrums. Diese Spanne von etwa 5,95 % bis 7,14 % (inklusive 19 % Mehrwertsteuer) gilt aktuell als Marktbewertung. Wichtig zu wissen: Dieser Prozentsatz bezieht sich immer auf den finalen Kaufpreis.

Die 50%-Regelung: Der eigentliche gesetzliche Schutz

Wenn also der Prozentsatz frei verhandelbar ist (solange er ortsüblich bleibt), worin besteht dann der gesetzliche Schutz? Er liegt in der sogenannten Käufer-Entlastung ist eine Regelung im BGB, die besagt, dass der Käufer maximal 50% der Maklerprovision zahlen muss, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt laut §§ 656a-656d BGB folgendes Prinzip:

• Wer bestellt, zahlt primär: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt er mindestens die Hälfte der Provision.
• Maximale Käuferbelastung: Der Käufer darf niemals mehr als 50 % der gesamten Gebühr zahlen.
• Nichtigkeit bei Verstößen: Vereinbart ein Makler mit dem Verkäufer, dass der Käufer 60 % oder gar 100 % zahlt, ist diese Klausel komplett unwirksam.

Dieser Punkt wurde durch ein wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. I ZR 138/24) zusätzlich untermauert. Der BGH stellte klar: Wenn der Verkäufer allein beauftragt, aber versucht, den Käufer zu einem höheren Anteil zu drücken, verstößt dies gegen geltendes Recht. Der Käufer hat in diesem Fall sogar Anspruch auf Rückerstattung der überzahlten Differenz. Das ist ein massiver Hebel für Verbraucher.

Für welche Immobilien gilt diese Regel?

Nicht jede Immobilie fällt unter denselben Rechtsrahmen. Die 50%-Grenze gilt spezifisch für den Verkauf von:

• Einfamilienhäusern
• Eigentumswohnungen
• Doppelhaushälften

Hier endet der Schutz jedoch oft. Bei anderen Objekttypen sieht die Welt ganz anders aus:

• Mehrfamilienhäuser: Oft trägt der Verkäufer die volle Provision, da diese Objekte gewerblich genutzt werden können.
• Neubauten: Bauträger übernehmen meist die gesamte Courtage.
• Unbebaute Grundstücke: Hier gelten oft andere Marktmechanismen.
• Gewerbeimmobilien: Für Büros, Lagerhallen oder Ladenlokale gibt es keine gesetzliche Begrenzung der Käuferbeteiligung. Hier herrscht reine Verhandlungsmacht.

Achten Sie genau darauf, welche Kategorie Ihre Immobilie hat. Wenn Sie ein Altbau-Eigenheim verkaufen, sind Sie gut geschützt. Verkaufen Sie ein kleines Mehrfamilienhaus, sollten Sie im Vorfeld klären, wer die Kosten trägt.

So berechnen Sie die tatsächlichen Kosten

Lassen Sie uns ein konkretes Beispiel durchrechnen, damit Sie sehen, wie viel Geld wirklich fließt. Nehmen wir an, Sie verkaufen Ihr Haus in München für 500.000 €.

1. Kaufpreis: 500.000 €
2. Provisionsatz: Angenommen, der Makler verlangt 7,14 % (inkl. MwSt.).
3. Gesamtprovision: 500.000 € × 0,0714 = 35.700 €.

Weil Sie den Makler beauftragt haben, müssen Sie mindestens die Hälfte tragen. Der Käufer darf maximal die andere Hälfte zahlen.

• Ihr Anteil (Verkäufer): 17.850 €
• Käufer-Anteil: max. 17.850 €

Was passiert, wenn der Makler sagt: "Der Käufer zahlt 20.000 €, Sie nur 15.700 €"? Das ist illegal. Der Käufer müsste nur 17.850 € zahlen. Die Differenz von 2.150 € müsste er zurückbekommen. Als Verkäufer sollten Sie solche Vorschläge sofort ablehnen und auf die Parität bestehen.

Kann man die Provision verhandeln?

Absolut. Obwohl die regionalen Sätze stabil wirken, sind sie keine Gesetze. Die Provision ist verhandelbar. Wann ist der beste Zeitpunkt dafür?

• Attraktive Lage: Wenn Ihre Immobilie in einer begehrten Gegend liegt und schnell weggeht, haben Sie als Verkäufer mehr Macht. Der Arbeitsaufwand für den Makler ist geringer. Nutzen Sie das, um einen niedrigeren Prozentsatz zu fordern.
• Schwacher Markt: Wenn die Nachfrage gering ist, hat der Makler mehr Arbeit. Dann ist es schwieriger, Rabatte zu bekommen. Aber auch hier: Ein guter Makler verdient seinen Lohn durch Abschluss, nicht durch Aufschläge.
• Alleinauftrag vs. Generalagentur: Bei einem Alleinauftrag haben Sie oft bessere Karten, da der Makler sicher ist, dass er keine Konkurrenz hat. Diskutieren Sie offen über einen reduzierten Satz, zum Beispiel 6 % statt 7,14 %.

Viele Verkäufer unterschätzen diesen Schritt. Sie akzeptieren den ersten genannten Satz aus Angst, den Makler zu vergraulen. Doch seriöse Anbieter verstehen, dass Transparenz Vertrauen schafft.

Wann wird die Provision fällig?

Ein weiterer häufiger Streitpunkt: Wann muss gezahlt werden? Grundsätzlich gilt: Die Provision ist fällig, sobald ein verbindlicher Kaufvertrag zustande kommt. Oft wird gesagt, zwei Wochen nach der Unterschrift beim Notar. Doch Vorsicht: Bereits die Unterzeichnung eines Kaufangebots durch beide Parteien kann als „erfolgreiche Willensübereinkunft“ gelten. Sobald der Vertrag rechtskräftig ist, läuft die Uhr. Planen Sie diese Liquidität unbedingt in Ihre Finanzierungsrechnung ein, besonders wenn Sie gleichzeitig eine neue Immobilie kaufen möchten.

Fazit: Wissen ist Macht

Zusammenfassend lässt sich sagen: Eine pauschale gesetzliche Obergrenze für den Prozentsatz existiert nicht. Aber der Schutz durch die 50%-Regelung ist real und stark. Informieren Sie sich vor der Beauftragung über die ortsüblichen Sätze in Ihrer Stadt. Fordern Sie Schriftlichkeit. Und vergessen Sie nie: Wenn der Verkäufer beauftragt, zahlt der Käufer maximal die Hälfte. Alles andere ist kein Geschäftsmodell, sondern Betrug.