Kostenplanung für Eigentumswohnungskauf: So berechnen Sie Hausgeld und Rücklagen richtig

Warum Hausgeld und Rücklagen bei Ihrem Kauf entscheidend sind

Beim Kauf einer Eigentumswohnung denken viele nur an den Kaufpreis, die Notarkosten und die Finanzierung. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Die echten Kosten kommen erst danach: Hausgeld und Instandhaltungsrücklage bestimmen, ob Sie langfristig finanziell überfordert sind - oder nicht. In Österreich und Deutschland zahlen Eigentümer durchschnittlich 23,7 % mehr an Nebenkosten als Mieter. Und das liegt fast immer an zwei Dingen: dem monatlichen Hausgeld und der unzureichenden Rücklage. Wer das nicht checkt, läuft Gefahr, später mit einer unerwarteten Sonderumlage von über 1.000 Euro konfrontiert zu werden.

Was genau ist Hausgeld - und woraus besteht es?

Hausgeld ist nicht einfach eine monatliche Gebühr. Es ist die Summe aus zwei Teilen: den laufenden Betriebskosten und der Instandhaltungsrücklage. Die laufenden Kosten decken alles ab, was im Gemeinschaftseigentum regelmäßig anfällt. Das sind zum Beispiel:

• Heizkosten für Treppenhäuser und Flure (nicht die Wohnung selbst)
• Strom für Licht, Sprechanlage und Aufzug
• Müllentsorgung (0,15 bis 0,30 € pro Quadratmeter)
• Gebäudeversicherung (0,20 bis 0,45 € pro Quadratmeter)
• Hausverwaltung (durchschnittlich 0,85 bis 1,20 € pro Quadratmeter)
• Treppenhausreinigung und Gartenpflege
• Kontoführungsgebühren der Hausgemeinschaft

Im Schnitt zahlen Eigentümer in Deutschland heute zwischen 3,00 und 4,50 € pro Quadratmeter monatlich. In Großstädten wie Wien, Graz oder Linz liegt der Wert oft bei 4,85 €, in ländlichen Regionen eher bei 3,45 €. Das klingt erst mal überschaubar - bis Sie die Rücklage mitrechnen.

Instandhaltungsrücklage: Der unsichtbare Kostenfaktor

Diese Rücklage ist kein Sparbuch, das Sie anlegen können. Sie ist ein Pflichtposten. Jeder Eigentümer muss monatlich einen Teil des Hausgeldes dafür abführen, damit das Gebäude in 10, 15 oder 20 Jahren nicht auseinanderbricht. Die Gesetze sagen: Es muss eine Rücklage geben. Aber wie viel? Hier liegt das Problem.

Es gibt keine gesetzliche Mindesthöhe. Deshalb gibt es große Unterschiede. Bei Neubauten reichen oft 0,30 bis 0,60 € pro Quadratmeter. Bei älteren Gebäuden - besonders über 30 Jahre - müssen es 1,20 bis 1,80 € sein. Warum? Weil die Dachdämmung undicht ist, der Aufzug kaputt geht oder die Fassade sanierungsbedürftig ist.

Die sogenannte Peters’sche Formel hilft bei der Planung: Instandhaltungsrücklage = Baukosten pro m² × 1,5 : 80 Jahre × 0,7 × Wohnfläche. Beispiel: Eine 80 m²-Wohnung mit Baukosten von 1.500 €/m² ergibt eine jährliche Rücklage von 1.575 € - das sind 131,25 € pro Monat. Das ist nicht wenig. Aber es ist notwendig.

Warum viele Käufer scheitern - und was Sie tun müssen

78 Prozent der Käufer prüfen die letzten drei Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlung nicht. Das ist ein fataler Fehler. Denn dort steht, was wirklich droht. Hat die Gemeinschaft in den letzten Jahren schon einmal eine Sonderumlage von 2.000 € für die Dachsanierung beschlossen? Hat die Verwaltung die Rücklage in den letzten fünf Jahren erhöht? Wie viele Wohnungen stehen leer? Jede leerstehende Wohnung bedeutet, dass die anderen mehr zahlen müssen.

Die Deutsche Gesellschaft für Immobilienwirtschaft (DGW) hat nachgewiesen: In 57 Prozent der Eigentümergemeinschaften ist die Rücklage unzureichend. Das führt alle sieben Jahre zu durchschnittlich 1.850 € Sonderumlage pro Wohnung. In Westdeutschland liegt die durchschnittliche Sonderumlage bei 1.640 €, in Ostdeutschland bei 1.080 €. Das ist kein Zufall. Es ist eine Folge von zu geringen Rücklagen.

Ein weiterer Punkt: Die Hausgeldsteigerung. In den letzten fünf Jahren stieg das Hausgeld durchschnittlich um 3,8 % pro Jahr. In Ballungsräumen waren es sogar 5,4 %. Wer nur das aktuelle Hausgeld kalkuliert, rechnet falsch. Planen Sie mindestens 15 bis 20 % mehr ein - für die nächsten Jahre.

Was Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen müssen

Bevor Sie unterschreiben, fordern Sie diese Unterlagen an:

1. Die drei letzten Wirtschaftspläne der Hausverwaltung
2. Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
3. Die aktuelle Instandhaltungsrücklage (in €/m²)
4. Den Sanierungsplan für die nächsten 10 Jahre
5. Die Anzahl leerstehender Wohnungen im Haus

Prüfen Sie auch die Fassade: Sind Putzflächen bröckelig? Gibt es Feuchtigkeitsspuren unter den Fenstern? Sind die Dichtungen um die Fenster herum kaputt? Das sind Warnsignale. Wenn die Fassade in den nächsten fünf Jahren saniert werden muss, kostet das oft 100.000 € oder mehr - und die Rücklage ist leer.

Vermeiden Sie Häuser mit mehr als 30 % Leerstand. Oder mit häufigen Wechseln der Hausverwaltung. Beides ist ein Zeichen für instabile Finanzen.

Was passiert, wenn die Rücklage zu niedrig ist?

Wenn die Rücklage nicht ausreicht, wird die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Das ist nicht freiwillig. Das ist eine Rechtspflicht. Und Sie müssen zahlen - auch wenn Sie erst vor einem Jahr gekauft haben. Der BGH hat 2023 klargestellt: Für Bestandsimmobilien über 25 Jahren ist eine Rücklage von mindestens 1,00 €/m² angemessen. Wer darunter liegt, handelt rechtswidrig.

Und was passiert, wenn Sie nicht zahlen können? Dann droht die Zwangsvollstreckung. Ja, richtig gelesen. Die Hausgemeinschaft kann bei Nichtzahlung sogar ein Pfandrecht auf Ihre Wohnung eintragen lassen. Das ist kein Horror-Szenario. Das passiert jedes Jahr in Deutschland.

Die Zukunft: Was sich bis 2030 ändern wird

Die Kosten steigen weiter. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab 2024 verlangt mehr Dämmung, mehr Fenster, mehr Heizungsmodernisierung. Das kostet Geld. Experten rechnen mit einer weiteren Steigerung der Hausgeldkosten um 35-40 % bis 2030. In Regionen mit Bevölkerungsrückgang - wie in Teilen Österreichs - werden die Kosten sogar noch schneller steigen, weil weniger Menschen die gleichen Kosten tragen müssen.

Die gute Nachricht: Digitale Wirtschaftspläne helfen. Häuser mit digitaler Finanzplanung haben 32 % weniger unerwartete Umlagen. Wenn die Verwaltung einen klaren, transparenten Plan vorlegt - mit Prognosen, Risiken und Sanierungszeitplänen - dann können Sie sicher sein: Sie sind nicht überrascht.

Fazit: Kalkulieren Sie realistisch - sonst zahlen Sie später doppelt

Ein Hausgeld von 4,20 €/m² klingt erst mal fair. Aber wenn die Rücklage nur 0,40 €/m² beträgt, dann ist das ein Trugschluss. Rechnen Sie die monatliche Belastung zusammen: Hausgeld + Rücklage + 20 % Puffer für Steigerungen. Und vergleichen Sie das mit Ihrem Einkommen. Wenn Sie nicht mehr als 30 % Ihres Nettoeinkommens für Immobilienkosten ausgeben wollen - dann ist das Ihr Limit.

Ein Eigentumswohnungskauf ist keine Investition. Er ist eine langfristige Verpflichtung. Und diese Verpflichtung kostet mehr als der Kaufpreis. Wer das versteht, kauft sicher. Wer das ignoriert, wird später mit einer bösen Überraschung konfrontiert - und vielleicht mit einem Haus, das er nicht mehr bezahlen kann.