Fenster und Dämmung bei Hausbesichtigung beurteilen: So erkennen Sie teure Mängel vor dem Kauf

Beim Besichtigen eines Hauses geht es nicht nur um die Anzahl der Zimmer oder die Lage. Die wichtigsten Kostenfallen verstecken sich oft hinter den Wänden und Fenstern. Ein Haus kann toll aussehen, aber wenn die Fenster und Dämmung schlecht sind, zahlen Sie das Jahr für Jahr mit hohen Heizkosten - und manchmal auch mit Schimmel an den Wänden. In Deutschland ist das kein seltenes Szenario. Laut einer Studie der Verbraucherzentrale haben 65 % der Immobilienkäufer nach dem Kauf Bedauern, dass sie bei der Besichtigung nicht genauer auf Fenster und Dämmung geachtet haben. Die Folge? Durchschnittlich 14.300€ an zusätzlichen Sanierungskosten.

Was sagt der U-Wert wirklich über Ihre Fenster aus?

Der U-Wert ist der wichtigste Wert, den Sie bei Fenstern prüfen müssen. Er misst, wie viel Wärme durch das Fenster nach außen entweicht - je niedriger, desto besser. Seit November 2020 schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für neue Fenster in Wohngebäuden einen Maximalwert von 1,3 W/m²K vor. Aber das ist nur die gesetzliche Mindestanforderung, nicht das Ziel.

Modernste Dreifachverglasung erreicht U-Werte zwischen 0,5 und 0,8 W/m²K. Solche Fenster halten die Wärme fast vollständig im Haus und senken Ihre Heizkosten um bis zu 35 % im Vergleich zu alten Doppelverglasungen, die oft nur 1,1 bis 1,8 W/m²K schaffen. Wenn Sie ein Haus besichtigen, fragen Sie nach dem U-Wert der Fenster. Wenn der Verkäufer nicht weiß, was das ist, ist das ein Warnsignal.

Prüfen Sie auch den Rahmen. Ein guter Kunststoffrahmen hat mindestens fünf Kammern. Holz-Alu-Kombinationen sind ebenfalls solide. Alte Holzfenster mit nur einer Scheibe oder schlecht isolierten Rahmen sind fast immer ein Sanierungsfall. Ein Fenster mit schlechtem U-Wert ist nicht nur teuer im Betrieb - es kühlt auch die Raumluft ab, was zu Kondenswasser und Schimmel führen kann.

Die unsichtbare Gefahr: Luftlecks und Dichtungen

Ein Fenster kann einen perfekten U-Wert haben - aber wenn die Dichtungen kaputt sind, ist es wie ein Loch in der Wand. Dichtungen aus Gummi werden mit der Zeit hart, rissig oder brechen ab. Das sehen Sie oft an dunklen, staubigen Streifen am Fensterrahmen oder an einer verhärteten, spröden Oberfläche. Probieren Sie es aus: Nehmen Sie ein Blatt Papier und halten Sie es an den Fensterrahmen. Wenn es bei geschlossenem Fenster flattert, zieht es. Das ist kein kleiner Luftzug - das ist Wärme, die Sie buchstäblich aus dem Fenster bläst.

Ein weiterer Test: Schließen Sie das Fenster und versuchen Sie, es mit leichtem Druck zu öffnen. Wenn es sich schwer oder ungleichmäßig bewegt, sind die Beschläge verschlissen. Ein guter Beschlag sollte sich mit einem Drehmoment von 0,5 bis 1,5 Nm problemlos öffnen und schließen lassen. Wenn Sie das Gefühl haben, als müssten Sie Kraft aufwenden, ist der Mechanismus defekt. Und das kostet Geld: In 85 % der von Sachverständigen begutachteten Häuser sind Fenster nicht mehr luftdicht - das führt zu jährlichen Heizkosten von bis zu 1.200€ mehr.

Dämmung der Außenwände: Was Sie sehen und was Sie nicht sehen

Außenwände können mit verschiedenen Materialien gedämmt sein: Mineralwolle, Polystyrol (Styropor), Holzfaser oder Schaumglas. Die Art der Dämmung ist weniger wichtig als ihre Dicke und der Zustand. Ein Haus mit 15 cm Dämmung ist besser als eines mit 5 cm - aber nur, wenn sie vollständig und ohne Lücken verlegt ist.

Die größte Gefahr sind Wärmebrücken. Das sind Stellen, an denen die Dämmung unterbrochen ist - etwa an Fensteranschlüssen, Balkonplatten oder Deckenanschlägen. Dort kühlt die Wand stärker aus, es entsteht Kondenswasser, und Schimmel wächst. Schauen Sie sich die Ecken der Fenster genau an. Ist die Wand dort dunkel, feucht oder hat sie einen grünlichen Schimmer? Dann ist Schimmel unter der Farbe. Viele Hausbesitzer streichen einfach über Schimmel - aber laut dem Bundesverband Schimmelsanierung kann man in 68 % der Fälle den Schimmel unter der neuen Farbe mit einem Feuchtigkeitsmessgerät nachweisen.

Ein guter Trick: Nutzen Sie Ihr Smartphone. Die Kamera zeigt oft Temperaturunterschiede besser als das Auge. Halten Sie Ihre Hand an die Wand neben dem Fenster - wenn sie deutlich kälter ist als die Wand in der Mitte des Raums, ist die Dämmung unzureichend. Eine professionelle Thermografie zeigt diese Unterschiede mit Farben: Rot bedeutet warm, Blau kalt. Unterschiede von mehr als 2,5 °C zwischen Fensterrahmen und Wand sind ein klares Zeichen für Probleme.

Der Blower-Door-Test: Der entscheidende Check

Ein Blick in die Fenster reicht nicht. Die Luftdichtheit des gesamten Hauses ist entscheidend. Dafür gibt es den Blower-Door-Test. Ein Experte montiert ein großes Ventil in eine Tür, saugt die Luft aus dem Haus und misst, wie schnell sie wieder nachströmt. Der Wert wird in m³/(h·m²) bei 50 Pascal gemessen.

Ein Wert unter 3 ist gut. Zwischen 3 und 6 ist mittelmäßig. Über 6 ist katastrophal - das Haus atmet wie ein Sieb. Ein solches Haus verliert bis zu 70 % seiner Wärme über Undichtigkeiten in der Gebäudehülle. Ein Blower-Door-Test kostet zwischen 350 und 650 €. Klingt viel? Vergleichen Sie das mit den jährlichen Heizkosten: Ein ungedämmtes Haus verbraucht durchschnittlich 2.300 € mehr an Heizenergie pro Jahr. Der Test amortisiert sich in weniger als sechs Monaten.

Und hier ist der Trick: Fordern Sie den Test vor dem Kauf an. Wenn der Verkäufer ablehnt, ist das ein riesiges Warnsignal. Ein Käufer aus Linz hat vor einem Jahr genau das gemacht - der Test zeigte massive Luftlecks im Fensterbereich. Er hat 18.500 € vom Kaufpreis abgezogen und die Sanierung selbst organisiert. Ein solcher Schritt macht den Unterschied zwischen einem guten und einem teuren Fehler.

Was Sie bei der Besichtigung mitbringen sollten

Sie brauchen keinen Fachmann, um erste Anzeichen zu erkennen. Aber Sie brauchen ein paar einfache Werkzeuge:

• Ein Thermometer - messen Sie die Temperatur an Fensterrahmen und angrenzenden Wänden. Ein Unterschied von mehr als 3 °C ist kritisch.
• Ein Feuchtigkeitsmessgerät - prüfen Sie Wände, besonders in Badezimmern, Küchen und Kellern. Werte über 16 % Luftfeuchtigkeit in der Wand sind ein Risiko.
• Eine Taschenlampe - schauen Sie in die Fugen zwischen Fenster und Wand. Ist das Dichtmaterial brüchig oder fehlt es ganz?
• Ein Blatt Papier - für den Zuglufttest an allen Fenstern und Türen.
• Eine Kamera - machen Sie Fotos von verdächtigen Stellen. Später können Sie sie mit einem Sachverständigen vergleichen.

Planen Sie mindestens 45 Minuten für die Prüfung ein. Gehen Sie systematisch vor: Alle Fenster, alle Außenwände, alle Anschlüsse. Notieren Sie sich alles - und fragen Sie nicht nur, sondern prüfen Sie selbst.

Was passiert, wenn Sie nichts tun?

Ein Haus mit schlechter Dämmung und alten Fenstern ist kein „günstiges“ Angebot - es ist ein Sanierungsfall. Die KfW-Bankengruppe sagt klar: Immobilien mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend als „Sanierungsfall“ wahrgenommen. Bis 2026 gilt für alle verkauften Häuser der Mindeststandard eines KfW-70-Effizienzhauses - das bedeutet Fenster mit U-Wert von maximal 0,8 W/m²K. Wer bis dahin keine Sanierung macht, kann sein Haus kaum noch verkaufen.

Und die Preise? Häuser mit guter Dämmung erzielen 8-12 % höhere Verkaufspreise als vergleichbare Objekte. Ein Haus mit dokumentierter Energiequalität kostet durchschnittlich 1.850 €/m², ohne Nachweise nur 1.620 €/m². Das sind fast 230 € pro Quadratmeter mehr - für ein 120 m²-Haus sind das über 27.000 € Unterschied.

Die EU will bis 2030 alle Gebäude nahezu energieneutral machen. Das bedeutet: Häuser ohne energetische Sanierung verlieren bis 2035 bis zu 25 % ihres Wertes. Wer jetzt nicht prüft, zahlt später doppelt - in Heizkosten, in Sanierung und im Wertverlust.

Was tun, wenn Sie Mängel finden?

Wenn Sie bei der Besichtigung Probleme entdecken, haben Sie mehr Macht, als Sie denken. Sie können:

• Den Kaufpreis verhandeln - mit konkreten Sanierungskosten als Grundlage.
• Eine Sanierung als Kaufvoraussetzung fordern - z. B. neue Fenster oder Dämmung vor Übergabe.
• Den Kauf ganz abbrechen - wenn die Mängel zu groß sind.

Ein Makler, der Ihnen bei der Besichtigung auf Dämmung und Fenster hinweist, erhält durchschnittlich 4,7 von 5 Sternen. Einer, der das ignoriert, kommt auf 3,9. Die besten Makler wissen: Wer Energieeffizienz erklärt, vertrauenswürdig ist. Und das ist das, was Sie brauchen - nicht nur ein Haus, sondern einen Partner.