Wenn Ihre erste Zinsbindung für die Immobilie in ein oder zwei Jahren endet, ist es nicht Zeit, in den Urlaub zu fahren. Es ist Zeit, sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Viele Hausbesitzer unterschätzen diesen Schritt - und zahlen dafür mit hohen Zinsen, unnötigen Gebühren und verpassten Chancen. Die gute Nachricht: Mit der richtigen Planung können Sie Tausende Euro sparen - und das ohne Stress.
Was ist eine Anschlussfinanzierung wirklich?
Eine Anschlussfinanzierung ist nichts anderes als die Fortsetzung Ihres Immobilienkredits nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist. Sie haben vor 10 Jahren einen Kredit aufgenommen, der 10 Jahre lang fest verzinst war. Jetzt ist die Zeit um. Die Bank schreibt Ihnen: „Ihr Zins läuft aus. Was möchten Sie tun?“
Doch hier liegt der Haken: Die Bank bietet Ihnen oft den Standardzins - und der ist meist teurer als der Markt. Sie haben drei echte Optionen: Bleiben bei der alten Bank, wechseln zu einem anderen Anbieter, oder sichern die Zinsen jetzt für die Zukunft - mit einem Forward-Darlehen.
Wichtig: Es geht nicht um neue Kreditsummen oder höhere Tilgung. Es geht um den neuen Zinssatz. Und der entscheidet, ob Sie in den nächsten 10 Jahren 15.000 € oder 25.000 € an Zinsen zahlen.
Drei Wege - eine richtige Entscheidung
Die meisten Hausbesitzer wählen den einfachsten Weg: Sie bleiben bei ihrer Bank. Doch das ist oft der teuerste.
- Prolongation: Sie verlängern den Kredit bei derselben Bank. Einfach, aber riskant. Laut Verbraucherzentrale verlängern vier von zehn Kreditnehmern ihren Kredit ohne Vergleich - und zahlen durchschnittlich 0,35 Prozentpunkte mehr als nötig.
- Umschuldung: Sie wechseln zu einem anderen Kreditinstitut. Das ist der Weg der Sparsamen. Studien zeigen: Wer wechselt, spart im Durchschnitt 0,4 bis 0,6 Prozentpunkte. Bei einer Restschuld von 150.000 € sind das 600 bis 900 € pro Jahr - also 6.000 bis 9.000 € über 10 Jahre.
- Forward-Darlehen: Sie sichern die Zinsen heute für die Zukunft - bis zu 60 Monate vor Ablauf. Das ist besonders sinnvoll, wenn die Zinsen steigen. Ein Beispiel: Sie haben 150.000 € Restschuld und sichern heute einen Zins von 3,2 %. In zwei Jahren liegt der Marktzins bei 4,0 %. Sie sparen 0,8 % pro Jahr - das sind 1.200 € jährlich. Über 10 Jahre: 12.000 €.
Die meisten Experten raten: Vergleichen Sie immer. Selbst wenn Sie zufrieden mit Ihrer Bank sind - fragen Sie nach einem Angebot. Oft liegen die Konditionen dort höher, weil sie erwarten, dass Sie nicht vergleichen.
Wann ist der beste Zeitpunkt?
Timing ist alles. Zu früh? Sie riskieren, dass die Zinsen noch weiter fallen. Zu spät? Sie verpassen günstige Angebote und haben keine Zeit mehr für den Wechsel.
Die Faustregel: Starten Sie drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Das ist der Standard. Doch wenn Sie denken, dass die Zinsen steigen - starten Sie früher. Zwölf Monate vorher ist kein Overkill, sondern kluge Vorsorge.
Warum? Weil der Prozess Zeit braucht. Sie brauchen:
- Eine aktuelle Schufa-Auskunft
- Den letzten Kontoauszug Ihres Baudarlehens
- Den aktuellen Wert Ihrer Immobilie (Gutachten oder Online-Schätzung)
- Zeit für Vergleichsrechner und Gespräche mit Beratern
Die Berliner Sparkasse empfiehlt: Beginnen Sie sechs Monate vorher. Warum? Weil viele Banken erst sechs bis acht Wochen vor Ablauf offizielle Angebote unterbreiten. Wenn Sie dann erst anfangen, haben Sie keine Luft mehr.
Bei fallenden Zinsen: Warten Sie. Je näher am Ablaufdatum, desto besser. Bei steigenden Zinsen: Handeln Sie früh. Ein Forward-Darlehen kann in diesem Fall 1.800 € oder mehr sparen - wie ein Fall von FinanzTip belegt: Ein Kreditnehmer mit 150.000 € Restschuld und 24 Monaten Vorlauf sparte 1.800 €, weil er den Zins vor der Erhöhung sicherte.
Wie viel Geld können Sie sparen?
Es ist kein Mythos: Wer wechselt, spart. Aber wie viel?
Angenommen, Sie haben:
- 200.000 € ursprüngliche Darlehenssumme
- 10 Jahre Zinsbindung
- Jetzt: 120.000 € Restschuld
- Alte Bank bietet 4,5 %
- Neue Bank bietet 3,8 %
Die Differenz: 0,7 Prozentpunkte. Auf 120.000 € sind das 840 € pro Jahr. Über 10 Jahre: 8.400 € - und das nur durch einen Wechsel. Ohne neue Tilgung. Ohne neue Immobilie. Nur durch einen besseren Zins.
Und das ist kein Einzelfall. Laut Interhyp sparen 45,2 % der Kreditnehmer heute, die bei einer anderen Bank wechseln - gegenüber nur 38,7 % im Jahr 2020. Die Digitalisierung macht es leichter. Vergleichsrechner, Online-Anträge, digitale Dokumente - alles ist schneller geworden.
Was beeinflusst Ihre Konditionen?
Nicht nur der Zinsmarkt, sondern auch Ihre persönliche Lage entscheidet.
Beleihungsgrenze: Die Banken berechnen den Zins anhand des Verhältnisses zwischen Restschuld und Immobilienwert. Wenn Sie 80 % oder weniger Ihrer Immobilie beliehen haben, bekommen Sie die günstigsten Zinsen. Bei 85 % wird es teurer. Bei 90 % und mehr - und schlechter Bonität - können die Zinsen um bis zu 1,5 Prozentpunkte steigen.
Beispiel: Ihre Immobilie ist 300.000 € wert. Ihre Restschuld beträgt 250.000 €. Das sind 83,3 %. Sie sind über der 80 %-Grenze. Selbst wenn der Markt bei 3,5 % liegt, könnte Ihre Bank Ihnen 4,2 % anbieten - nur wegen der höheren Beleihung.
Bonität: Ihre Schufa ist entscheidend. Eine gute Bonität = niedrigere Zinsen. Eine schlechte = höhere Zinsen. Wenn Sie in den letzten Jahren eine Zahlungsverzögerung hatten, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, Ihre Schufa zu prüfen - und zu verbessern, wenn möglich.
Forward-Darlehen: Hier ist der Zins fest, aber oft etwas höher als der aktuelle Marktzins - weil die Bank das Risiko trägt. Doch bei steigenden Zinsen ist das eine Investition, die sich rechnet.
Was Sie brauchen - und was Sie vermeiden sollten
Bevor Sie loslegen, sammeln Sie diese Unterlagen:
- Aktuelle Schufa-Auskunft (kostenlos einmal jährlich)
- Letzter Kontoauszug Ihres Baudarlehens
- Immobilienwert (Gutachten, ImmobilienScout24-Schätzung oder Maklerauskunft)
- Rechnungen für Modernisierungen (kann den Wert steigern)
Vermeiden Sie diese Fehler:
- Nicht vergleichen: Das ist der größte Fehler. Sie verpassen die günstigsten Angebote.
- Zu spät beginnen: Wenn Sie erst zwei Monate vorher anfangen, haben Sie keine Zeit für Verhandlungen oder Wechsel.
- Alles bei der alten Bank lassen: Die Bank hat kein Interesse daran, Ihnen den besten Zins zu geben. Sie hat Sie schon.
- Forward-Darlehen ignorieren: Wenn die Zinsen steigen, ist das Ihr bester Schutz.
Die Zukunft der Anschlussfinanzierung
Im Jahr 2022 wurden in Deutschland 78,5 Milliarden Euro an Anschlussfinanzierungen abgeschlossen - ein Anstieg von 12,3 % gegenüber 2021. Warum? Weil tausende Kredite aus den Jahren 2013 bis 2015 jetzt laufen aus. Die Zinsen damals waren niedrig. Jetzt sind sie höher. Und die Menschen merken: Sie müssen handeln.
Die Deutsche Bundesbank prognostiziert: Bis 2025 werden jährlich über 90 Milliarden Euro an Anschlussfinanzierungen abgeschlossen. Und der Anteil der Forward-Darlehen steigt - von 18 % heute auf bis zu 35 % bis 2025. Warum? Weil die Menschen lernen: Zinsen fallen nicht - sie steigen.
Die Digitalisierung macht es einfacher. 68 % der Kreditnehmer nutzen heute digitale Vergleichsrechner. 42 % schließen ihre Anschlussfinanzierung komplett online ab. Sie brauchen nicht mehr den Bankberater - Sie brauchen nur einen Laptop und 3 Stunden Zeit.
Was kommt als Nächstes?
Wenn Ihre Anschlussfinanzierung in 10 Jahren endet - planen Sie jetzt schon die nächste. Denn eine typische Immobilienfinanzierung hat 35 Jahre Laufzeit. Mit 10-jähriger Zinsbindung brauchen Sie drei Anschlussfinanzierungen: nach 10, 20 und 30 Jahren. Wer eine 20-jährige Zinsbindung wählt, braucht nur eine - aber zahlt dafür 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte mehr.
Die beste Strategie? Kombinieren Sie. Erstes Darlehen: 10 Jahre. Zweites: Forward-Darlehen mit 48 Monaten Vorlauf. Drittes: Umschuldung mit Wechsel. So haben Sie Flexibilität, Sicherheit und niedrige Kosten.
Und vergessen Sie nicht: Die Anschlussfinanzierung ist nicht das Ende des Kredits - sie ist der nächste Schritt. Und mit der richtigen Planung wird sie nicht zur Belastung - sondern zur Sparmaschine.
Was ist der Unterschied zwischen echter und unechter Anschlussfinanzierung?
Die echte Anschlussfinanzierung bedeutet, dass Sie einen neuen Kreditvertrag abschließen - entweder bei derselben Bank (Prolongation) oder bei einer anderen (Umschuldung). Die unechte Anschlussfinanzierung ist nur eine Zinsanpassung: Sie bleiben bei Ihrer Bank, und die Bank ändert den Zins - ohne neuen Vertrag. Die echte Variante ist meist günstiger, weil Sie mehr Spielraum für Vergleiche haben.
Kann ich bei der Anschlussfinanzierung auch die Tilgung erhöhen?
Ja, das ist möglich - aber es ist kein Teil der Anschlussfinanzierung selbst. Sie können während des Wechsels einen neuen Kredit mit höherer Tilgung abschließen. Das erhöht Ihre monatliche Belastung, reduziert aber die Gesamtlaufzeit und spart langfristig Zinsen. Wichtig: Prüfen Sie, ob Ihr Budget das zulässt. Eine zu hohe Tilgung kann zu finanziellen Engpässen führen.
Wie lange dauert ein Wechsel der Bank bei der Anschlussfinanzierung?
Im Durchschnitt dauert es 4 bis 8 Wochen. Der Wechsel beginnt mit der Anfrage bei der neuen Bank, dann folgt die Prüfung Ihrer Unterlagen, die Genehmigung, die Abwicklung der alten Schuld und die Eintragung der neuen Grundschuld. Wenn Sie alle Unterlagen pünktlich liefern, geht es schneller. Warten Sie nicht bis zur letzten Woche - sonst wird es stressig.
Ist ein Forward-Darlehen immer sinnvoll?
Nein. Es ist nur sinnvoll, wenn Sie erwarten, dass die Zinsen steigen. Wenn die Zinsen fallen, könnten Sie mit einem Forward-Darlehen mehr zahlen als nötig. Die Regel: Wenn die Zinsen seit 12 Monaten steigen und die Prognosen weiter nach oben zeigen - dann ist ein Forward-Darlehen eine gute Versicherung. Wenn sie stabil oder fallend sind, warten Sie.
Kann ich meine Anschlussfinanzierung auch mit einer Renovierung verbinden?
Ja - aber nur, wenn der Wert Ihrer Immobilie steigt. Wenn Sie 120.000 € Restschuld haben und Ihre Immobilie 300.000 € wert ist, können Sie bis zu 80 % des Wertes (240.000 €) beliehen. Das bedeutet: Sie können bis zu 120.000 € zusätzlich aufnehmen - für Renovierungen. Aber: Je höher die Beliehung, desto höher der Zins. Prüfen Sie genau, ob sich die Renovierung finanziell lohnt.
Kommentare
Petra Feil
Dezember 2, 2025Ich hab’s letztes Jahr gemacht – und bin am Boden zerstört, wie viel ich verschwendet hab’. Die Bank hat mir 4,8 % angeboten, obwohl der Markt bei 3,5 % lag. Ich hab’ erst nach drei Wochen gemerkt, dass ich hätte wechseln können. Jetzt zahle ich jeden Monat 120 € mehr. Bitte, Leute – vergleicht! Nicht nur bei der eigenen Bank. 😭
Lucas Korte
Dezember 3, 2025Wer nicht wechselt, ist selbst schuld. Deutsche sind zu faul, um 20 Minuten zu recherchieren. Ich hab’ vor 5 Jahren gewechselt – 0,9 % Unterschied, 18.000 € gespart. Die Banken lügen, weil sie wissen: ihr Kunde liest nicht. Wer nicht vergleicht, zahlt für die Bequemlichkeit – und das ist Betrug.
Patrick Miletic
Dezember 3, 2025Es ist interessant, wie sehr wir als Gesellschaft den Begriff der ‘Sparmaschine’ romantisch verklären. Die Anschlussfinanzierung ist kein Instrument der Freiheit, sondern ein Mechanismus der Abhängigkeit – wir binden uns über Jahrzehnte an Zinsstrukturen, die von institutionellen Akteuren bestimmt werden, die kein Interesse an unserem Wohl haben. Die ‘Sparung’ ist nur eine Illusion der Kontrolle. Wer wirklich frei ist, besitzt keine Immobilie – oder zahlt bar. Alles andere ist eine formale Verschuldung mit Wohlfühl-Label.
Und doch – ich habe eine. Und ich habe einen Forward-Darlehen abgeschlossen. Widersprüche sind menschlich.
Klaus Noetzold
Dezember 3, 2025Los geht’s – jetzt! Nicht morgen. Nicht nächste Woche. HEUTE. Du hast die Macht, Tausende zu sparen. Einfach mal 30 Minuten investieren – und dein Leben wird leichter. Du schaffst das!
Gilles G
Dezember 3, 2025Interessant, dass die deutschen Zahlen so klar sind – aber in Belgien ist das System viel komplexer. Hier zahlt man oft mehr für die ‘Prolongation’, weil die Banken die Kunden nicht als Kunden, sondern als ‘langfristige Vertragspartner’ sehen. Kein Wechsel, kein Vergleich – einfach weitermachen. Ich hab’ das letzte Mal gewechselt – und es war ein Alptraum mit Notar und Steuerberater. Aber es hat sich gelohnt.
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