Altersgerechtes Wohnen in Eigentumswohnungen: So setzen Sie Ihr Umbaurecht durch

Stellen Sie sich vor: Sie sind 70, leben seit 30 Jahren in Ihrer Wohnung, haben die Treppen hoch- und runtergelaufen, als Sie noch konnten. Doch jetzt geht es nicht mehr so leicht. Der Aufzug ist kaputt, die Treppe zu steil, das Badezimmer zu eng. Sie wollen nicht ausziehen. Sie wollen bleiben. Aber was tun, wenn die anderen Eigentümer nicht mitmachen? Vor 2020 war die Antwort klar: Gar nichts. Heute ist es anders. Seit der WEG-Reform 2020 haben Sie ein Recht - und zwar ein individuelles, durchsetzbares Recht. Sie dürfen auf eigene Kosten barrierefrei umbauen. Ohne Zustimmung der Gemeinschaft. Das ist kein kleiner Trick. Das ist ein juristischer Durchbruch.

Was hat sich seit 2020 wirklich geändert?

Früher war es fast unmöglich, in einer Eigentumswohnung barrierefrei umzubauen. Jeder Umbau - selbst ein simpler Treppenlift - brauchte eine doppelt qualifizierte Mehrheit: 75 Prozent der Stimmen und 75 Prozent der Miteigentumsanteile. In vielen Häusern hieß das: Ein einziger Widersacher konnte alles blockieren. Oft wurde der Antrag einfach ignoriert. Die Gemeinschaft hatte kein Interesse, oder sie hatte Angst vor Kosten, Lärm, Veränderungen. Die Folge: Menschen blieben in ihren Wohnungen gefangen. Sie mussten verkaufen, obwohl sie lieber geblieben wären. Oder sie zogen in Pflegeheime, obwohl sie nur eine Rampe oder einen Handlauf gebraucht hätten.

Seit dem 1. Dezember 2020 ist das anders. § 20 Abs. 2 WEG sagt klar: Jeder Wohnungseigentümer darf angemessene bauliche Veränderungen zur Barrierefreiheit durchführen - ohne Zustimmung der Gemeinschaft. Das gilt für Treppenlifte, Aufzüge, Rampen, breitere Türen, ebenerdige Duschen, fest installierte Haltegriffe. Sie zahlen selbst. Sie planen selbst. Sie wählen den Handwerker selbst. Die Gemeinschaft darf nur über Wie entscheiden - nicht über Ob.

Was zählt als „angemessene bauliche Veränderung“?

Hier liegt der Knackpunkt. Der Gesetzgeber hat bewusst nicht alle Maßnahmen aufgelistet. Das ist Absicht. Es soll flexibel bleiben. Aber es gibt klare Grenzen. Ein Treppenlift? Ja. Ein Aufzug in einem 4-stöckigen Haus mit 12 Wohnungen? Ja. Ein komplett neues Badezimmer mit Rollstuhlfähigkeit? Ja. Aber: Ein eigener Pool im Keller? Nein. Ein separates Fitnessstudio? Nein. Eine vollständige Umgestaltung der Fassade mit Glasfassade? Nein.

Die Rechtsprechung hilft hier. Das AG Frankfurt hat im Juli 2024 entschieden: In einem 4-stöckigen Gebäude mit 12 Wohnungen ist ein Aufzug angemessen. Das AG Berlin hat im Februar 2025 dagegen entschieden: In einem 2-stöckigen Haus mit nur 4 Wohnungen ist ein Aufzug nicht mehr angemessen - ein Treppenlift reicht. Der Unterschied? Die Größe, die Nutzung, die Anzahl der Bewohner. Es geht nicht um Luxus. Es geht um Notwendigkeit. Um Selbstbestimmung. Um das Recht, in der eigenen Wohnung zu bleiben.

Die DIN 18040 - Ihre Bauleitlinie

Was genau heißt „barrierefrei“? Hier kommt die DIN 18040-2 ins Spiel. Diese Norm ist Ihr Maßstab. Sie unterscheidet zwischen zwei Niveaus: barrierefrei nutzbar und rollstuhlgerecht nutzbar. Das ist wichtig. Sie brauchen nicht unbedingt einen Rollstuhl, um barrierefrei zu wohnen. Aber wenn Sie ihn brauchen, muss es gehen.

Ein Badezimmer muss mindestens 3,80 Quadratmeter Fläche haben. Keine Türöffnung darf enger als 80 cm sein. Eine Dusche muss ebenerdig sein, mit Haltegriffen, Sitzfläche. Der Boden muss rutschfest sein. Der Waschbeckenunterschrank muss so gestaltet sein, dass man auch im Rollstuhl daran herankommt. Ein Treppenlift muss eine sichere Befestigung haben, eine Not-Aus-Taste, eine automatische Rückfahrt. Diese Standards sind kein Vorschlag. Sie sind die Grundlage dafür, dass Ihr Umbau als „angemessen“ gilt.

Was die Gemeinschaft noch kontrollieren darf

Sie haben das Recht, zu bauen. Aber die Gemeinschaft hat auch Rechte. Sie darf über Art und Ausführung entscheiden. Das heißt: Sie dürfen nicht einfach den billigsten Lift einbauen, der nur 500 Euro kostet und nach zwei Jahren kaputt geht. Sie müssen eine fachlich sinnvolle Lösung wählen. Sie dürfen nicht die Fassade durchbohren, wenn das die Bausubstanz gefährdet. Sie dürfen nicht den gemeinsamen Flur blockieren, ohne eine Ersatzlösung zu bieten.

Praktisch heißt das: Sie müssen die geplante Maßnahme schriftlich bei der Verwaltung anmelden. Mindestens vier Wochen vor Beginn. In der Mitteilung müssen Sie klar sagen: „Ich nutze § 20 Abs. 2 WEG.“ Sie müssen die geplante Maßnahme beschreiben, die verwendeten Materialien nennen, den Zeitplan angeben und zeigen, dass sie den DIN-Normen entspricht. Die Gemeinschaft hat dann sechs Wochen Zeit, zu entscheiden - ob die Ausführung in Ordnung ist. Wenn sie nicht antwortet? Dann können Sie starten. Das ist kein Spiel. Das ist Recht.

Finanzierung: Was kostet es - und wer zahlt?

Sie zahlen selbst. Das ist klar. Aber Sie müssen nicht alleine zahlen. Das KfW-Programm „Altersgerecht umbauen“ (Programm 159) fördert bis zu 6.500 Euro pro Wohneinheit. Das ist kein Kleingeld. Das deckt oft den größten Teil eines Treppenlifts ab. Ein durchschnittlicher Lift kostet 12.500 Euro. Mit Förderung bleiben 6.000 Euro übrig. Ein kleiner Aufzug? 45.000 Euro. Da hilft die Förderung - aber nicht genug. Hier müssen Sie Kombinationen suchen: KfW-Förderung, eventuell Zuschüsse der Pflegekasse, private Rücklagen, eventuell eine Ratenzahlung vom Handwerker.

Aber: Es gibt keine staatliche Pflicht, diese Förderung zu geben. Sie müssen sie beantragen. Und sie müssen sie rechtzeitig beantragen - vor Baubeginn. Die Verbraucherzentrale warnt: Viele Anträge scheitern, weil die Unterlagen unvollständig sind. Holen Sie sich Hilfe. Eine Beratung bei der Verbraucherzentrale kostet oft nur 15 Euro. Das ist Geld, das Sie sparen.

Was passiert, wenn später andere mitnutzen?

Das ist der große Vorteil des neuen Rechts. Sie bauen den Lift. Sie zahlen 12.000 Euro. Ein Jahr später zieht ein anderer Eigentümer ein - und will ihn auch nutzen. Dann hat er Anspruch auf Mitnutzung. Aber: Er muss Ihnen eine angemessene Ausgleichszahlung leisten. Und er muss sich an den laufenden Kosten beteiligen. Das steht in § 21 WEG. Es ist kein Geschenk. Es ist eine faire Regelung. Die Höhe der Zahlung ist nicht festgelegt. Sie wird im Einzelfall berechnet - meist über die Restnutzungsdauer des Geräts. Ein Lift mit 20-jähriger Lebensdauer, der nach 5 Jahren genutzt wird? Dann zahlt der neue Nutzer etwa ein Viertel der ursprünglichen Kosten. Die Gemeinschaft kann das nicht einfach ablehnen. Sie muss es akzeptieren. Das ist ein echter Anreiz für andere, später mitzumachen.

Praktische Schritte: Was Sie jetzt tun müssen

1. Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung. Vor dem Kauf sollten Sie das immer getan haben. Aber wenn Sie es noch nicht getan haben: Tun Sie es jetzt. Manche Verträge enthalten veraltete Klauseln, die den Umbau verbieten. Die sind seit 2020 nicht mehr gültig - aber sie können trotzdem als Hindernis genutzt werden. Holen Sie juristischen Rat.

2. Planen Sie konkret. Was genau wollen Sie bauen? Treppenlift? Badezimmerumbau? Türverbreiterung? Suchen Sie mindestens drei Angebote. Prüfen Sie, ob die Unternehmen mit DIN 18040 vertraut sind. Fragen Sie: „Haben Sie schon solche Umbauten nach § 20 WEG durchgeführt?“

3. Melden Sie schriftlich an. Schreiben Sie an die Verwaltung. Nennen Sie § 20 Abs. 2 WEG. Beschreiben Sie die Maßnahme. Fügen Sie Pläne, Fotos, Normenbelege bei. Sagen Sie klar: „Ich führe diese Maßnahme auf eigene Kosten durch.“

4. Warten Sie 6 Wochen. Wenn die Gemeinschaft nicht antwortet: Starten Sie. Wenn sie widerspricht: Prüfen Sie, ob der Widerspruch sachlich ist. Oft ist er es nicht. Dann können Sie zum Gericht gehen. Die Erfolgsquote liegt bei 68 Prozent.

Was bleibt ein Problem?

Die Gesetze sind gut. Die Praxis ist oft schwer. Viele Handwerker kennen die neuen Rechte nicht. Viele Verwaltungen blockieren aus Unwissenheit. Viele Eigentümer haben Angst vor Konflikten. Die Verbraucherzentrale Berlin hat festgestellt: 37 Prozent der Käufer von „Betreutem Wohnen“ waren enttäuscht - weil der Begriff nichts Rechtliches bedeutet. Es ist ein Marketingbegriff. Kein Gesetz. Kein Standard. Sie müssen selbst prüfen, was wirklich drinsteckt.

Auch die Normen sind noch nicht vollständig umgesetzt. Die DIN 18040 soll 2026 die alten DIN 18025 ablösen. Bis dahin gibt es Unsicherheiten. Und in Altbauten, besonders in historischen Gebäuden, kollidieren oft die baulichen Besonderheiten mit den Anforderungen. Hier gibt es noch keine Lösung.

Was kommt als Nächstes?

Das Bundesministerium für Wohnen plant eine weitere Novelle des WEG. Sie soll klären, wie die Ausgleichszahlungen genau berechnet werden. Die Rechtsprechung entwickelt sich schnell. Der BGH hat im Dezember 2025 klargestellt: Die Gemeinschaft muss innerhalb von 8 Wochen entscheiden. Kein ewiges Verfahren mehr. Das ist ein großer Schritt.

Die Demografie zwingt zum Handeln. Bis 2040 wird jeder vierte Deutsche über 65 sein. Die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnen wird steigen. Die Zahl der Eigentumswohnungen, die heute barrierefrei sind? Nur 18,7 Prozent. Das ist zu wenig. Aber es wird sich ändern. Weil Menschen wie Sie sich wehren. Weil sie wissen: Sie haben das Recht. Und sie nutzen es.