Versicherungssumme bei Immobilien richtig festlegen: So vermeiden Sie Unterversicherung

Wenn Ihre Immobilie durch Feuer, Sturm oder Rohrbruch beschädigt wird, erwarten Sie von Ihrer Versicherung, dass sie den Schaden vollständig deckt. Doch viele Hausbesitzer erleben eine böse Überraschung: Die Versicherung zahlt nur einen Teil. Der Grund? Unterversicherung. Und das passiert oft, weil niemand den Unterschied zwischen Neubauwert und Verkehrswert kennt.

Was ist eigentlich die Versicherungssumme?

Die Versicherungssumme ist der Betrag, für den Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Schadensfall ersetzt werden soll. Sie ist nicht der Preis, den Sie vor zehn Jahren bezahlt haben. Sie ist auch nicht der Preis, den Ihr Haus heute auf dem Markt erzielen würde. Sondern der Betrag, den es kosten würde, das Gebäude komplett neu zu bauen - mit gleicher Qualität, gleicher Größe und gleicher Ausstattung. Das nennt man Neubauwert.

Ein Haus mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro kann einen Neubauwert von 400.000 Euro haben, wenn es in einer guten Lage steht, aber mit teuren Materialien gebaut wurde. Wer hier den Verkehrswert als Versicherungssumme angibt, ist stark unterversichert. Und das ist kein Einzelfall: Laut einer Studie der Deutschen Gesellschaft für Versicherungswissenschaft wissen 41 % der Immobilienbesitzer diesen Unterschied nicht - und sind deshalb durchschnittlich um 28 % unterversichert.

Wie wird der Neubauwert berechnet?

In Deutschland nutzen fast alle Versicherer das sogenannte Wert-1914-System. Klingt altmodisch? Ist es aber nicht. Denn dieses System ist genau deshalb so verbreitet, weil es stabil ist. Im Jahr 1914 waren Währung und Baupreise zum letzten Mal lange Zeit stabil. Deshalb dient der Wert 1914 als fester Ausgangspunkt.

Der Wert 1914 gibt an, wie viel Ihr Haus damals in Goldmark gekostet hätte. Heute wird dieser Wert mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert. Im Jahr 2025 liegt der Index bei 2.192,40. Die Formel ist einfach:

Wert 1914 × Baupreisindex ÷ 100 = aktueller Neubauwert

Beispiel: Ein Haus mit einem Wert 1914 von 10.739,60 Mark ergibt bei einem Index von 2.192,40 einen Neubauwert von 235.455 Euro. Wenn Sie diese Zahl nicht kennen, fragen Sie Ihre Versicherung - oder lassen Sie sie von einem Gutachter ermitteln. Die meisten Versicherer haben Online-Tools, aber die Genauigkeit variiert zwischen 65 % und 88 %.

Warum ist die Unterversicherung so gefährlich?

Wenn Ihre Versicherungssumme niedriger ist als der tatsächliche Neubauwert, greift die Unterversicherungsklausel. Das bedeutet: Die Versicherung zahlt nicht den vollen Schaden, sondern nur einen Anteil. Und zwar proportional zur Unterversicherung.

Stellen Sie sich vor: Ihr Haus ist 400.000 Euro wert, aber Sie haben nur 320.000 Euro versichert. Das ist eine Unterversicherung von 20 %. Bei einem Totalverlust durch Feuer zahlt die Versicherung nur 80 % der Schadenssumme. Bei einem Schaden von 250.000 Euro erhalten Sie also nur 200.000 Euro - und müssen die restlichen 50.000 Euro selbst bezahlen.

Dr. Hans Müller von der Universität Hohenheim sagt es klar: „Eine Unterversicherung um 30 % führt bei einem Neubauwert von 400.000 Euro zu einem Defizit von 120.000 Euro - eine Katastrophe für viele.“ Und das ist kein theoretisches Szenario. Laut einer Umfrage von Stonehedge-Immobilien erfahren 63 % der Betroffenen erst nach einem Schaden, dass sie unterversichert sind.

Was ist mit Eigentumswohnungen?

Bei einer Eigentumswohnung ist es noch komplizierter. Sie versichern nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Außenwände, Heizungsanlage, Aufzug. Viele Besitzer vergessen das. Das führt zu einer durchschnittlichen Unterversicherung von 25 % bei Eigentümerwohnungen.

Die Versicherungssumme für Ihre Wohnung ergibt sich aus: Wohnfläche × Quadratmeterpreis + Anteil am Gemeinschaftseigentum. Der Quadratmeterpreis ist nicht pauschal - er hängt von Baujahr, Ausstattung und Sanierungsstand ab. Ein Haus aus den 70er Jahren mit Holzfenstern hat einen anderen Wert als eine Wohnung mit Wärmepumpe, Fußbodenheizung und hochwertigen Bädern.

Warum reichen pauschale Quadratmeterpreise nicht?

Viele Versicherer bieten einfache Rechner an: „1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter“ - das soll reichen. Doch das ist ein Trugschluss. Eine Wohnung mit einfachen Fliesen, Standardheizung und alten Fenstern ist nicht denselben Wert wie eine mit massiven Holzfußböden, smartem Heizsystem und Klimaanlage.

Die DGVM-Studie aus 2023 zeigt: Bei 68 % der Immobilien, die mit pauschalen Quadratmeterpreisen versichert wurden, war die Summe falsch. Das System funktioniert nur, wenn alle Häuser gleich wären - aber das sind sie nicht. Deshalb ist das Wert-1914-System so wichtig: Es berücksichtigt individuelle Bauqualität, Materialien und Ausstattung. Besonders bei Premiumimmobilien ist es überlegen.

Was passiert bei Renovierungen?

Wenn Sie Ihre Küche modernisieren, das Dach isolieren oder die Heizung austauschen, steigt der Neubauwert. Und damit auch Ihre Versicherungssumme. Aber nur, wenn Sie das der Versicherung melden.

Ein Nutzer auf Reddit berichtet: „Nach einer Renovierung mit hochwertigen Fußböden und neuer Heizung habe ich die Versicherungssumme nicht angepasst. Beim Rohrbruch zahlte die Versicherung nur 70 % der Schäden.“

Die HDI hat in einer Umfrage 2024 ermittelt: 67 % der Unterversicherungen entstehen, weil Besitzer Renovierungen ignorieren. Und das ist kein Einzelfall. Die Versicherung zahlt nicht, was Sie investiert haben - sondern was das Haus heute kostet, neu zu bauen. Eine neue Heizung, die 20.000 Euro gekostet hat, erhöht den Neubauwert - nicht den Verkehrswert.

Wie oft müssen Sie die Summe überprüfen?

Der Baupreisindex steigt jedes Jahr. Im Jahr 2024 lag der Anstieg bei 4,7 %. Das bedeutet: Selbst ohne Renovierung steigt Ihr Neubauwert um mehr als 4 % pro Jahr. Wenn Sie die Summe alle fünf Jahre überprüfen, sind Sie automatisch um über 20 % unterversichert.

Experten empfehlen: Mindestens alle zwei Jahre prüfen. Besser: Jährlich. Und immer sofort nach jeder Modernisierung. Die Stiftung Warentest und Finanztip fordern seit Jahren: „Überprüfen Sie die Summe jährlich.“

Was ist der „gleitende Neuwert“?

Das ist der einzige wirkliche Schutz vor schleichender Unterversicherung. Bei diesem Modell passt die Versicherung die Summe automatisch an den Baupreisindex an. Sie müssen nichts tun. Die Summe steigt jedes Jahr mit dem Index - ohne Ihre Intervention.

Nur fünf der 15 getesteten Versicherer in der Stiftung Warentest-Analyse (2023) bieten diesen Service an: HDI, Allianz, AXA, LV 1871 und Signal Iduna. Die anderen verlangen manuelle Nachbesserungen - und viele Kunden vergessen das.

82 % der Nutzer, die den „gleitenden Neuwert“ haben, bezeichnen ihn als „wichtiges Sicherheitsnetz“. Wer ihn nicht hat, sollte ihn nachrüsten - oder zumindest die Summe jährlich prüfen.

Was ist mit Altbauten?

Bei Gebäuden vor 1945 ist die Ermittlung des Wertes 1914 oft schwierig. Die Unterlagen sind verloren, die Baupläne verschwunden. 71 % der Besitzer solcher Häuser haben Schwierigkeiten, den Wert zu ermitteln. Hier hilft nur ein professioneller Gutachter. Die Kosten liegen zwischen 250 und 800 Euro - je nach Größe und Komplexität. Das ist Geld, das Sie sparen, wenn Sie später nicht auf 100.000 Euro Eigenanteil sitzen bleiben.

Was tun, wenn Sie unterversichert sind?

Wenn Sie feststellen, dass Ihre Versicherungssumme zu niedrig ist: Handeln Sie sofort. Informieren Sie Ihre Versicherung, lassen Sie den Neubauwert neu berechnen und passen Sie die Summe an. Warten Sie nicht auf den nächsten Schaden.

Und wenn Sie unsicher sind: Holen Sie sich Hilfe. Ein Immobilien-Gutachter, ein Versicherungsberater oder eine Verbraucherzentrale können Ihnen helfen. Die meisten Versicherer bieten heute digitale Tools an - aber sie ersetzen keine fachliche Prüfung.

Was passiert, wenn Sie gar nichts tun?

Die Folgen sind schwerwiegend. Nicht nur, dass Sie nach einem Schaden selbst zahlen müssen. Der Deutsche Anwaltverein warnt: Bei grob fahrlässiger Unterversicherung kann die Versicherung den Vertrag kündigen. Das ist kein theoretisches Risiko - es passiert.

Und es ist kein „Glücksspiel“. Es ist Risikomanagement. Eine Immobilie ist die größte Investition der meisten Menschen. Ihre Versicherung ist kein lästiger Posten auf der Rechnung - sie ist ein Schutzschild. Und ein Schutzschild, der zu klein ist, schützt nicht.

Was ist der aktuelle Markt?

Im Jahr 2023 belief sich das Volumen der Gebäudeversicherungen in Deutschland auf 5,8 Milliarden Euro. Die Unterversicherungsquote lag bei 22 % - das entspricht einem Defizit von 1,276 Milliarden Euro. Die größten Anbieter sind Allianz (22,3 %), AXA (15,7 %) und HDI (12,1 %). Alle drei bieten indexbasierte Anpassung an. Wenn Sie wählen, wählen Sie einen, der automatisch anpasst.

Seit Januar 2024 berücksichtigen 41 % der Versicherer auch energetische Sanierungen bei der Wertermittlung. Das ist ein neuer Standard. Wer seine Wohnung modernisiert, hat nicht nur eine bessere Energiebilanz - sondern auch einen höheren Versicherungswert.

Die Zukunft? Digitale Tools, Echtzeit-Berechnungen, automatische Updates. LV 1871 bietet seit 2024 ein Portal, das die Summe in Echtzeit berechnet. HDI hat „Smart-Adjust“ eingeführt - eine quartalsweise automatische Anpassung. Das ist die Zukunft. Und sie ist schon da.