Deutschland ist kein gewöhnlicher Immobilienmarkt. Es ist einer der wenigen Orte in Europa, wo ausländische Investoren ohne große Hürden große Summen in Bürogebäude, Wohnblocks oder Logistikzentren stecken. Im Jahr 2025 haben internationale Käufer 59 % des gesamten Transaktionsvolumens ausgemacht - das ist mehr als die Hälfte. Wer das versteht, versteht, wie man Immobilien heute erfolgreich verkauft.
Wer kauft wirklich? Die drei Hauptgruppen auf dem deutschen Markt
Es gibt nicht nur einen Typ internationaler Käufer. Es gibt drei, die zusammen fast 82 % des Geldes auf dem Markt ausmachen. Wer das nicht kennt, vermarktet falsch. Erstens: Asset- und Fondsmanager. Das sind große Institutionen wie BlackRock, Allianz Real Estate oder DWS. Sie kaufen nicht für sich selbst, sondern für Tausende Anleger. Sie wollen stabile Mieteinnahmen, lange Verträge und wenig Risiko. Deshalb kaufen sie Core- und Core-Plus-Objekte - moderne Bürohäuser in Frankfurt, Wohnanlagen in Berlin Mitte oder Logistikparks an Autobahnen. Sie zahlen nicht für den Traum, sondern für die Zahlen: eine Kapitalrendite von 3,8 % bei Büroimmobilien, 4,1 % bei Wohnungen. Zweitens: Corporates und Eigennutzer. Das sind Unternehmen, die eine Immobilie brauchen, um zu wachsen. Ein US-Technologieunternehmen kauft ein ganzes Gebäude in München, weil es dort sein europäisches Hauptquartier aufbaut. Ein deutscher Pharma-Konzern übernimmt ein Laborgebäude in Hamburg, weil es perfekt zu ihrer Produktion passt. Sie zahlen oft mehr, weil sie nicht nur investieren - sie brauchen den Ort. Sie sind nicht an kurzfristigen Gewinnen interessiert, sondern an langfristiger Nutzung. Drittens: Privatinvestoren, Family Offices und private Kapitalgesellschaften. Diese Gruppe wächst schneller als alle anderen. Sie sind nicht an Börsen notiert, nicht an Regeln gebunden, nicht an Fondsstrukturen. Sie haben Geld, entscheiden schnell und suchen oft nach Nischen. Ein Family Office aus den Vereinigten Arabischen Emiraten kauft fünf Mehrfamilienhäuser in Leipzig, weil die Mietrenditen höher sind als in Dubai. Ein Privatmann aus Singapur investiert in ein historisches Gebäude in Düsseldorf, das er später als Luxus-Wohnkomplex umbaut. Sie sind flexibel. Sie sind ungeduldig. Sie wollen nicht nur eine Immobilie - sie wollen eine Geschichte.Warum Deutschland? Stabilität, nicht Spekulation
Warum kaufen ausländische Investoren hier und nicht in Paris, Amsterdam oder Madrid? Weil Deutschland stabiler ist. Die Rechtsordnung ist klar. Die Währung ist stark. Die Wirtschaft ist robust. Kein anderer europäischer Markt bietet das gleiche Maß an Sicherheit - besonders in unsicheren Zeiten. Im Vergleich zu Frankreich, wo ausländische Käufer seit 2023 mit strengen Prüfungen konfrontiert werden, oder den Niederlanden, wo die Regierung den Immobilienmarkt absichtlich abkühlen will, hat Deutschland keine Ausländersteuer, keine Kaufbeschränkungen, keine Zwangsumwandlungen. Ein US-Investor kann ein Bürogebäude in Frankfurt kaufen, ohne einen deutschen Steuerberater zu zwingen, ihm eine Genehmigung zu besorgen. Das ist ein großer Vorteil. Aber es gibt eine Kehrseite: Die Regulierung wird dichter. Energieeffizienz ist kein Bonus mehr - es ist Pflicht. Ab 2025 müssen Gebäude in vielen Städten mindestens den Energieeffizienzstandard „Energetisch Sanierter Bestand“ erreichen, sonst sinkt der Wert. Ein altes Gebäude mit Ölheizung und Einzelverglasung ist heute fast unverkäuflich - es sei denn, der Käufer plant eine Sanierung. Und genau das ist der Schlüssel: Der Markt verändert sich von „Kauf und vermieten“ zu „Kauf, sanieren, vermieten“.Vermarktungsstrategien: Nicht jeder Käufer liest Immobilienportale
Die meisten Makler denken: „Ich stelle die Immobilie auf Immobilienscout24 und warte.“ Das funktioniert bei Privatverkäufen. Bei internationalen Transaktionen nicht. Die erfolgreichsten Verkäufe laufen außerhalb des öffentlichen Marktes. Diskret. Gezielt. Mit Netzwerken. Ein Asset-Manager bekommt eine Exklusivliste von einem Makler wie Schick Immobilien oder CBRE - nicht über eine Website. Ein Family Office aus Dubai wird von einem Spezialisten aus London kontaktiert, der schon drei ähnliche Transaktionen in Berlin abgeschlossen hat. Ein Corporate aus den USA erhält einen persönlichen Pitch von einem Berater, der weiß, wie sich deutsche Baurechte auf ihre Expansion auswirken. Das bedeutet: Du brauchst kein großes Marketingbudget. Du brauchst richtige Kontakte. Drei bewährte Wege:- Netzwerke wie BNI: Die Business Network International hat über 10.000 Mitglieder in 80 Ländern. Ein Mitglied in London kennt einen Investor in Singapur - und der sucht gerade eine Immobilie in Köln. Ein kurzes Gespräch, ein Austausch - und der Deal läuft.
- Spezialisierte Makler: iad Group, ERA Deutschland, Rayani.de - sie haben nicht nur Büros in mehreren Ländern, sondern auch Datenbanken mit tausenden internationalen Investoren. Sie wissen, wer gerade Geld sucht, und wer gerade verkauft.
- Digitaler Beziehungsaufbau: Keine Massen-E-Mails. Keine Facebook-Anzeigen. Sondern gezielte LinkedIn-Nachrichten an Investment-Manager, die in der Vergangenheit in Deutschland investiert haben. Eine kurze, klare Mail mit den Kerndaten: Lage, Mieteinnahmen, Rendite, Sanierungsbedarf - und schon ist der erste Schritt getan.
Was macht eine Immobilie für internationale Käufer attraktiv?
Ein Investor aus dem Ausland schaut nicht auf die Blumen im Garten oder die Holzdielen im Wohnzimmer. Er schaut auf Zahlen und Strukturen. Fünf Faktoren, die entscheiden:- Lage: Zentrale Stadtteile wie Berlin Mitte, Frankfurt City, München Schwabing - das sind die Hotspots. Randlagen sind nur interessant, wenn sie eine klare Entwicklungsperspektive haben, wie z. B. Leipzig Mitte oder Düsseldorf Nord.
- Zustand: Ein Gebäude, das 2025 noch keine Wärmepumpe hat, wird von Fondsmanager abgelehnt. Aber ein Gebäude mit Sanierungsbedarf, das du mit 15 % Rabatt kaufst und in 18 Monaten auf Core-Standard bringst? Das ist ein Value-Add-Deal - und die suchen sie.
- Mietrendite: 4,1 % bei Wohnungen? Das ist gut. Aber 5,5 % in einer Stadt wie Chemnitz oder Magdeburg? Das ist spannend. Investoren suchen nicht nur nach Stabilität - sie suchen auch nach Überrendite.
- Vermietungsperspektive: Wer ist der Mieter? Ein DAX-Unternehmen mit 10-jährigem Mietvertrag? Oder 15 Privatmieter mit wechselnden Verträgen? Ersteres ist Gold. Letzteres ist Risiko.
- Transparenz: Deutsche Immobilien sind oft kompliziert. Grundbuchauszüge, Baugenehmigungen, Energieausweise - alles muss perfekt sein. Ein Investor aus dem Ausland will keine Überraschungen. Wenn du ihm alles in klaren, englischsprachigen Dokumenten gibst, erhöhst du den Wert.
Die Zukunft: Weniger Institutionen, mehr private Kapitalgeber
Der Markt verändert sich. Die großen Fonds verkaufen. Sie haben viel gekauft, jetzt wollen sie Gewinne realisieren. Gleichzeitig kommen neue Akteure: Family Offices, private Kapitalgesellschaften, vermögende Einzelpersonen. Diese neuen Käufer sind anders. Sie denken nicht in Quartalen, sondern in 10 Jahren. Sie kaufen, weil sie Deutschland als sicheren Hafen sehen - nicht weil sie einen Fonds-Performance-Target erreichen müssen. Sie sind weniger anfällig für Marktschwankungen. Sie sind stabiler. Aber sie brauchen auch andere Vermarktungsansätze. Sie wollen nicht nur Daten. Sie wollen Vertrauen. Sie wollen Gespräche. Sie wollen wissen, wer hinter der Immobilie steht. Das bedeutet: Der Erfolg im internationalen Immobilienverkauf liegt nicht mehr in der Werbung - sondern in der Beziehung.
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