Immobilienfonds vs. REITs: Steuerliche Unterschiede und Tipps für Anleger

Wollen Sie in Immobilien investieren, ohne selbst eine Immobilie kaufen oder vermieten zu müssen? Dann stoßen Sie früher oder später auf zwei Begriffe: Immobilienfonds sind Investmentvehikel, die das Geld vieler Anleger sammeln, um in ein Portfolio aus Immobilien zu investieren. Und dann gibt es noch die REITs (Real Estate Investment Trusts), also börsennotierte Gesellschaften, die ebenfalls in Immobilien investieren. Auf den ersten Blick klingen beide Optionen ähnlich. Aber wenn der Steuerbescheid kommt, sehen die Zahlen oft ganz unterschiedlich aus.

In Deutschland ist das Steuersystem komplex, besonders wenn es um Kapitalanlagen geht. Seit der großen Investmentsteuerreform im Jahr 2018 haben sich die Regeln grundlegend geändert. Viele Anleger wissen nicht genau, welche Belastung sie bei welchen Produkten erwarten müssen. Dieser Artikel erklärt Ihnen die wichtigsten steuerlichen Besonderheiten von Immobilienfonds und REITs einfach und klar. Wir zeigen Ihnen, wo Sie sparen können und worauf Sie unbedingt achten sollten, damit keine unangenehmen Überraschungen beim Finanzamt entstehen.

Die Grundregeln: Wie werden Immobilienfonds besteuert?

Um die steuerlichen Vorteile zu verstehen, müssen wir zuerst schauen, wie ein klassischer offener Immobilienfonds funktioniert. Diese Fonds gibt es in Deutschland schon lange vor den REITs. Sie sammeln Ihr Geld und kaufen damit Büros, Gewerbeimmobilien oder auch Wohnhäuser. Der Vorteil für Sie als Privatanleger liegt in der sogenannten Teilfreistellung.

Das bedeutet konkret: Wenn ein Immobilienfonds mit Schwerpunkt in Deutschland Ihnen Dividenden auszahlt, muss nur ein kleiner Teil davon versteuert werden. Bei einem reinen Inlandsfonds sind 60 Prozent der Ausschüttung steuerfrei. Nur die restlichen 40 Prozent unterliegen der Abgeltungsteuer. Das ist ein signifikanter Vorteil gegenüber vielen anderen Anlageformen.

Allerdings gibt es einen Haken. Die Investmentsteuerreform von 2018 hat auch die Fonds selbst belastet. Deutsche Immobilienfonds müssen seitdem eine Pauschalsteuer von 15 Prozent auf bestimmte inländische Erträge zahlen. Dazu gehören Mieteinnahmen und Gewinne aus dem Verkauf von deutschen Immobilien. Diese Steuer zahlt der Fondsmanager direkt ab, bevor das Geld bei Ihnen ankommt. Trotzdem bleibt die Teilfreistellung auf Ihrer Seite oft der entscheidende Faktor, der diese Anlageform attraktiv macht.

REITs: Transparent, aber voll versteuerbar

REITs sind börsennotierte Unternehmen, die mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anlegen und mindestens 90 Prozent ihres Gewinns ausschütten müssen. Sie wurden erst 2007 durch das deutsche REIT-Gesetz zugelassen. Das Ziel war es, eine transparente und liquide Form der Immobilienanlage zu schaffen.

Der große steuerliche Unterschied zu Fonds liegt auf der Hand: Bei REITs gibt es keine Teilfreistellung. Die gesamte Dividendenausschüttung, die Sie erhalten, ist steuerpflichtig. Warum ist das so? Weil REITs auf Gesellschaftsebene bereits von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit sind - vorausgesetzt, sie erfüllen strenge Kriterien wie die 90-Prozent-Ausschüttungsquote.

Für Sie als Anleger heißt das: Jede Cent der Dividende fließt in Ihre persönliche Steuerbemessungsgrundlage. Nach Abzug des Sparer-Pauschbetrags (aktuell 801 Euro für Alleinstehende, 1.602 Euro für Verheiratete) wird der Rest mit der Abgeltungsteuer belegt. Dazu kommen der Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Die effektive Steuerlast liegt somit bei etwa 26,375 bis 27,995 Prozent.

Klingt nachteilig? Nicht unbedingt. Da REITs fast ihren gesamten Gewinn ausschütten müssen, sind die Dividenden oft deutlich höher als bei klassischen Aktien oder sogar manchen Fonds. Zudem sind REIT-Aktien sehr liquide. Sie können sie jederzeit an der Börse kaufen und verkaufen, während offene Immobilienfonds oft nur einmal im Monat zum aktuellen Nettoinventarwert (NIW) gezeichnet oder gestrichen werden können.

Verkaufsgewinne: Wann fallen Steuern an?

Nicht nur die laufenden Dividenden sind wichtig. Oft entscheiden sich Anleger für Immobilien, weil sie langfristig Wertsteigerung erwarten. Hier unterscheiden sich Fonds und REITs erneut stark.

Wenn Sie Anteile an einem offenen Immobilienfonds verkaufen, gilt die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren. Haben Sie die Anteile länger als zehn Jahre gehalten, sind die Gewinne aus dem Verkauf steuerfrei. Halten Sie sie kürzer, unterliegt der Gewinn der Abgeltungsteuer. Achten Sie hier auf die genaue Zuordnung der Kauf- und Verkaufszeitpunkte, da dies bei regelmäßigen Sparplänen komplex werden kann.

Bei REITs sieht es günstiger aus. Da es sich um Aktien handelt, gilt die kurze Spekulationsfrist von nur einem Jahr. Halten Sie die REIT-Aktien länger als zwölf Monate, sind alle Kursgewinne aus dem Verkauf komplett steuerfrei. Das ist ein massiver Vorteil für langfristige Anleger, die auf Wertschöpfung setzen. Dr. Thomas Grotian, Steuerrechtsexperte, betont oft, dass diese Klarheit bei REITs viele Anleger anspricht, obwohl die laufende Dividende voll versteuert wird.

Praxisbeispiel: Was bleibt wirklich übrig?

Lassen Sie uns ein konkretes Beispiel durchrechnen, um den Unterschied greifbar zu machen. Nehmen wir an, Sie sind alleinstehend und erhalten jährliche Erträge von 3.000 Euro.

Szenario 1: Offener Immobilienfonds (Inland)
Sie erhalten 3.000 Euro Ausschüttung.
Dank der 60-prozentigen Teilfreistellung sind 1.800 Euro steuerfrei.
Nur 1.200 Euro werden versteuert.
Abgeltungsteuer (25 %) plus Soli ergibt ca. 324 Euro Steuern.
Netto-Ertrag: ca. 2.676 Euro.

Szenario 2: Deutscher REIT
Sie erhalten 3.000 Euro Dividende.
Keine Teilfreistellung. Der volle Betrag ist relevant.
Abzüglich Sparer-Pauschbetrag von 801 Euro bleiben 2.199 Euro zu versteuern.
Abgeltungsteuer plus Soli ergibt ca. 583 Euro Steuern.
Netto-Ertrag: ca. 2.417 Euro.

In diesem rein hypothetischen Vergleich mit gleichen Bruttoerträgen gewinnt der Immobilienfonds klar. Aber vergessen Sie nicht: REITs schütten oft viel mehr aus. Ein REIT mit einer Dividendenrendite von 7 Prozent bringt bei einem Depotwert von 50.000 Euro bereits 3.500 Euro Brutto, was die Rechnung wieder kippen kann. Es kommt immer auf die konkrete Rendite der jeweiligen Produkte an.

Auslands-REITs und Quellensteuer

Viele deutsche Anleger kaufen nicht nur deutsche, sondern auch ausländische REITs, zum Beispiel aus den USA oder Großbritannien. Hier wird es komplizierter. In den USA fällt beispielsweise eine Quellensteuer an. Normalerweise sind das 30 Prozent, aber dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und den USA reduziert sich dieser Satz auf 15 Prozent.

Diese 15 Prozent werden Ihnen vom amerikanischen Broker direkt abgezogen. In Deutschland können Sie diese gezahlte Quellensteuer jedoch auf Ihre deutsche Abgeltungsteuer anrechnen lassen. Das spart Geld. Allerdings müssen Sie dafür oft eine separate Anlage (Anlage KAP) in Ihrer Steuererklärung füllen, wenn die Anrechnung über den automatischen Abzug hinausgeht. Experten wie Prof. Dr. Markus Pollan raten dazu, die Doppelbesteuerungsabkommen genau zu prüfen, bevor man in ausländische REITs investiert. Eine falsche Einschätzung kann die Rendite schnell schmälern.

Zukunftsausblick: Wird sich etwas ändern?

Die politische Landschaft rund um Immobilienanlagen ist im Fluss. Die Bundesregierung diskutiert seit Jahren über eine Angleichung der steuerlichen Behandlung. Im Koalitionsvertrag wurde eine "vereinfachte und faire Besteuerung aller indirekten Immobilienanlagen" angekündigt.

Ein großes Thema ist die Übergangsregelung für Immobilienfonds. Fonds, die Immobilien vor dem 1. Januar 2018 gekauft haben, genießen noch einige steuerliche Vergünstigungen. Diese Laufzeit endet am 31. Dezember 2027. Danach könnten viele alte Fonds teurer werden, was ihre Attraktivität mindern könnte. Gleichzeitig prüft die EU im Rahmen der Anti-Tax-Avoidance Directive eine Harmonisierung. Sollte Deutschland den Druck aufnehmen, REITs attraktiver zu gestalten (zum Beispiel durch Einführung einer Teilfreistellung), würde sich die Waage zugunsten der börsennotierten Trusts verschieben.

Bis dahin gilt: Nutzen Sie die bestehenden Regeln klug. Kombinieren Sie Immobilienfonds für die steuerliche Effizienz bei Ausschüttungen mit REITs für Liquidität und potenzielle steuerfreie Kursgewinne nach einem Jahr. So diversifizieren Sie nicht nur Ihr Risiko, sondern optimieren auch Ihre Steuerlast.