Stell dir vor, du hast 400.000 Euro für eine Immobilie zur Verfügung. Was tust du damit? Eine Ferienwohnung an der Ostsee kaufen und sie an Touristen vermieten? Oder eine Wohnung in einer Großstadt erwerben und sie langfristig an Mieter vermieten? Beides ist möglich. Aber welches Modell bringt wirklich mehr Geld? Und was verbirgt sich hinter den Zahlen, die du online findest?
Die Bruttorendite: Der erste Blick
Die einfachste Zahl, die jeder Immobilienkäufer kennt, ist die Bruttorendite. Sie sagt: Wie viel Miete bekommst du pro Jahr, im Verhältnis zum Kaufpreis? Für eine Ferienwohnung klingt das oft verlockend: 14.500 Euro Jahresmiete bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro ergibt eine Bruttorendite von 3,2 Prozent. Klingt nicht nach viel? Aber warte. In einem anderen Fall - eine Wohnung in Wittdün auf Amrum - werden 75 Euro pro Nacht verdient. Bei 300 Vermietungstagen sind das 22.500 Euro im Jahr. Der Kaufpreis liegt bei 225.000 Euro. Jetzt rechnest du: 22.500 geteilt durch 225.000 ergibt 10 Prozent Bruttorendite. Das ist kein Traum. Das passiert tatsächlich - aber nur in ganz bestimmten Lagen.
Langzeitmieten sehen anders aus. In Berlin liegt die durchschnittliche Bruttorendite bei 3,33 Prozent, in Köln bei 3,53 Prozent. In Chemnitz hingegen: 5,85 Prozent. Warum? Weil die Kaufpreise dort deutlich niedriger sind. Ein Quadratmeter kostet in Chemnitz rund 1.375 Euro, in München dagegen über 10.000 Euro. Die Mieten sind zwar auch niedriger, aber der Preisunterschied ist so groß, dass die Rendite höher bleibt. In strukturschwachen Städten wie Hagen, Wuppertal oder Gelsenkirchen liegen die Renditen zwischen 5 und 5,8 Prozent. Das klingt attraktiv. Aber Achtung: Höhere Rendite bedeutet nicht automatisch bessere Investition.
Was du wirklich verdienst: Die Netto-Rendite
Bruttorenditen sind wie ein Werbeplakat: schön, aber irreführend. Die echte Zahl ist die Netto-Rendite. Sie berücksichtigt alles: Instandhaltung, Betriebskosten, Steuern, Makler, Grunderwerbssteuer, Notarkosten. Und das ist bei Ferienwohnungen oft viel teurer als gedacht.
Bei einer Ferienwohnung rechnest du mit Instandhaltungskosten von 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet dich also 600 bis 900 Euro im Jahr. Dazu kommen Reinigung, Wäsche, Reparaturen, eventuell ein Hausmeister, eine Vermietungsplattform wie Airbnb, die 15 bis 20 Prozent Provision nimmt. Und dann die Leerstandstage. Experten sagen: Durchschnittlich wird eine Ferienwohnung nur 23 Wochen pro Jahr vermietet. Das sind 161 Tage. Wenn du 300 Tage ansetzt, rechnest du mit Optimismus - nicht mit Realität.
Ein konkretes Beispiel: Eine Wohnung an der Ostsee kostet 450.000 Euro. Mit Nebenkosten und Maklerkosten steigt der Gesamtpreis auf 504.315 Euro. Die Jahresmiete beträgt 15.800 Euro. Abzüglich 10 Prozent Instandhaltung (1.580 Euro), 10 Prozent Plattformgebühren (1.580 Euro), 5 Prozent Steuern (790 Euro) und 2 Prozent Versicherung (316 Euro) bleiben 11.534 Euro Nettomiete. Die Netto-Rendite: 2,29 Prozent. Das ist nicht viel. Aber jetzt kommt der Trick: Du nutzt die Wohnung 14 Tage im Jahr selbst. Du würdest sonst 95 Euro pro Nacht für ein Hotel zahlen. Das sind 1.330 Euro gespart. Diese sparst du dir nicht nur, du rechnest sie als Einkommen mit. Jetzt hast du 12.864 Euro Einkommen. Die Netto-Rendite steigt auf 2,55 Prozent. Noch mehr? Wenn du die Wohnung halb mit Kredit finanzierst, Zinsen und Abschreibungen absetzt, und die Tilgung als Sparplan siehst, dann liegt die Eigenkapitalrendite bei 7,69 Prozent. Das ist die echte Zahl - aber sie setzt voraus, dass du Kredite aufnimmst und steuerlich clever planst.
Bei Langzeitmieten ist es einfacher. Instandhaltung: 5 bis 8 Euro pro Quadratmeter. Keine Plattformgebühren. Keine tägliche Reinigung. Keine saisonalen Einbrüche. Die Miete bleibt stabil. In Chemnitz, mit einer Jahresmiete von 5.800 Euro und einem Kaufpreis von 1.375 Euro pro Quadratmeter für eine 70-Quadratmeter-Wohnung (Kaufpreis: 96.250 Euro), bleibt nach Abzug von 6 Prozent Instandhaltung (348 Euro) und 2 Prozent Versicherung (116 Euro) eine Nettomiete von 5.336 Euro. Netto-Rendite: 5,54 Prozent. Keine Saison, kein Leerstand, keine Komplexität. Einfach Miete, einfach Rendite.
Kostenstruktur: Was du wirklich bezahlst
Ferienwohnungen haben eine komplizierte Kostenstruktur. Du zahlst:
- Kaufpreis
- Grunderwerbssteuer (3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland)
- Maklerprovision (3 bis 4 Prozent)
- Notar- und Grundbuchkosten (1,5 bis 2 Prozent)
- Instandhaltung (10-15 €/m²/Jahr)
- Reinigung und Wäsche (pro Vermietung, 30-80 Euro)
- Plattformgebühren (15-20 Prozent der Miete)
- Haftpflicht- und Versicherung (200-500 Euro/Jahr)
- Steuern (Einkommensteuer, Gewerbesteuer, ggf. Kurzzeitvermietungsabgabe)
Langzeitmieten sind klarer:
- Kaufpreis
- Grunderwerbssteuer (3,5-6,5 Prozent)
- Makler (3-6 Prozent, manchmal vom Mieter bezahlt)
- Notar- und Grundbuchkosten (1,5-2 Prozent)
- Instandhaltung (5-8 €/m²/Jahr)
- Wartungsrücklage (10-15 Prozent der Jahresmiete)
- Versicherung (150-300 Euro/Jahr)
- Einkommensteuer (nur auf Mietgewinn)
Die Differenz liegt in der Komplexität. Ferienwohnungen verlangen aktive Verwaltung. Langzeitmieten verlangen Ruhe und Zuverlässigkeit.
Lage, Lage, Lage - und die Zukunft
Die besten Ferienwohnungen stehen nicht in München. Sie stehen in Sylt, am Tegernsee, im Schwarzwald, an der Ostsee. Aber auch dort steigen die Preise. Wer jetzt investiert, zahlt oft den vollen Tourismuspreis. Und wenn die Reisekosten steigen? Wenn die Leute weniger Urlaub machen? Dann fällt die Auslastung. Experten warnen: In vielen Regionen ist die Nachfrage nach Ferienwohnungen gesättigt. Nur noch die gut ausgestatteten, gut gelegenen und professionell verwalteten Immobilien bleiben rentabel.
Langzeitmieten in A-Städten wie Berlin, Hamburg oder Frankfurt sind teuer geworden. Die Renditen sind niedrig. Aber in B-Städten wie Chemnitz, Hagen, Wuppertal oder Gelsenkirchen gibt es noch echte Chancen. Die Mieten steigen langsam, die Preise bleiben stabil. Die Mieter bleiben länger. Der Leerstand ist niedrig - solange du keine Immobilie in einem abgehängten Viertel kaufst. Hier ist lokales Wissen entscheidend. Ein Investor, der nicht weiß, wo in Chemnitz eine Wohnung sicher vermietet werden kann, verliert Geld.
Die Zahlen im Vergleich: Was bringt mehr?
| Parameter | Ferienwohnung | Langzeitmiete |
|---|---|---|
| Durchschnittliche Bruttorendite | 3,14 % - 6,86 % | 3,33 % - 5,85 % |
| Durchschnittliche Netto-Rendite | 2,2 % - 3,5 % | 4,0 % - 5,5 % |
| Typische Auslastung | 160-200 Tage/Jahr | 365 Tage/Jahr |
| Instandhaltungskosten | 10-15 €/m²/Jahr | 5-8 €/m²/Jahr |
| Verwaltungsaufwand | Hoch (täglich, Saisonabhängig) | Niedrig (einmal jährlich) |
| Steuerliche Abschreibung | Möglich (2 % pro Jahr) | Möglich (2 % pro Jahr) |
| Eignung für Kreditfinanzierung | Ja, aber mit höheren Risiken | Ja, mit stabiler Miete |
| Empfohlener Kaufpreis | Höchstens 10x Jahresmiete | Höchstens 15x Jahresmiete |
Wenn du 100.000 Euro investierst: Bei einer Ferienwohnung mit 10.000 Euro Jahresmiete und 30 Prozent Auslastung hast du 3.000 Euro Einkommen. Bei einer Langzeitwohnung mit 5.000 Euro Jahresmiete hast du 4.500 Euro Nettomiete. Wer gewinnt? Die Langzeitmiete. Und das, obwohl die Ferienwohnung höhere Bruttomieten verspricht.
Was ist die bessere Investition?
Es gibt keine einfache Antwort. Wenn du eine Immobilie als passive Einkommensquelle willst, dann ist die Langzeitmiete die bessere Wahl. Du brauchst keine Reinigungskräfte, keine Buchungssysteme, keine Kundenbetreuung. Du bekommst jeden Monat Geld - ohne Stress.
Wenn du aber eine Immobilie als Lebensstil- und Investitionsobjekt siehst, dann kann eine Ferienwohnung attraktiv sein. Du nutzt sie selbst, du hast einen Ort zum Entspannen, du kannst sie später verkaufen - vielleicht sogar mit Gewinn. Aber du musst sie aktiv verwalten. Und du musst bereit sein, dass es in einigen Jahren weniger Touristen gibt.
Die meisten Menschen unterschätzen den Verwaltungsaufwand. Sie denken: „Ich vermiete es über Airbnb, das läuft automatisch.“ Falsch. Du musst auf Reklamationen reagieren, auf Schäden reagieren, auf Reinigung warten, auf Saisonveränderungen reagieren. Das ist kein Nebenjob. Das ist ein Vollzeitjob - nur ohne Lohn.
Die beste Strategie? Mische es. Kaufe eine Langzeitmietwohnung in einer stabilen Stadt als Grundlage. Und wenn du Geld übrig hast, kaufe eine Ferienwohnung in einer Region, die du selbst liebst. Dann hast du Sicherheit - und einen Ort zum Urlaub machen.
Was du jetzt tun solltest
- Rechne nicht mit Bruttomieten. Rechne mit Netto. Ziehe 30 Prozent ab für Instandhaltung, Steuern, Leerstand.
- Prüfe die tatsächliche Auslastung auf Immobilienportalen. Suche nach ähnlichen Wohnungen in der gleichen Region - nicht nur die teuersten.
- Vermeide Ferienwohnungen in überfüllten Regionen. Sylt ist voll. Die Inseln an der Nordsee sind voll. Suche nach weniger bekannten Orten - mit guter Anbindung.
- Bei Langzeitmieten: Kaufe nicht in der teuersten Stadt. Suche nach Städten mit steigenden Mieten, aber stabilen Preisen. Wuppertal, Chemnitz, Halle, Magdeburg.
- Wenn du einen Kredit brauchst: Langzeitmieten sind einfacher zu finanzieren. Banken sehen sie als sicherer an.
- Verlasse dich nicht auf Expertenmeinungen. Rechne selbst. Nutze die Formel: Jahresnettomiete geteilt durch Gesamtkosten mal 100.
Ist eine Ferienwohnung rentabler als eine Langzeitmiete?
Es kommt auf die Lage und deine Verwaltung an. In der Regel ist die Netto-Rendite bei Langzeitmieten höher, weil die Kosten niedriger und die Auslastung stabiler sind. Nur in sehr guten Lagen mit hoher Nachfrage und geringem Wettbewerb kann eine Ferienwohnung höhere Renditen bringen - aber nur, wenn du sie professionell verwaltest.
Welche Rendite gilt als gut bei Ferienimmobilien?
Eine Netto-Rendite von 4 bis 6 Prozent gilt als sehr gut. Viele Anbieter werben mit 6-8 Prozent Bruttorendite, aber nach Abzug aller Kosten bleibt oft nur 2-3 Prozent übrig. Wenn du nach 4 Prozent Netto kommst, hast du ein gutes Objekt. Über 5 Prozent ist selten - und meist mit hohem Risiko verbunden.
Kann ich eine Ferienwohnung mit Kredit finanzieren?
Ja, aber Banken prüfen sie strenger. Sie schauen auf die durchschnittliche Auslastung, die Lage und deine Eigenkapitalquote. Du brauchst oft mindestens 30-40 Prozent Eigenkapital. Bei Langzeitmieten reichen oft 20 Prozent. Die Zinsen sind höher, die Laufzeit kürzer. Es ist möglich - aber riskanter.
Was ist mit der Steuer? Werden Ferienwohnungen anders besteuert?
Ferienwohnungen gelten als Gewerbe, wenn du sie professionell vermietest - dann musst du Gewerbesteuer zahlen. Wenn du sie nur gelegentlich vermietest, zählst du sie als private Vermietung. Dann kannst du Abschreibungen, Zinsen und Instandhaltung absetzen. Aber du musst die Einnahmen deklarieren. Die Steuerlast ist oft höher als bei Langzeitmieten, weil du mehr Ausgaben hast und oft keine Pauschale nutzen kannst.
Wie finde ich die richtige Lage für eine Ferienwohnung?
Suche nicht nach den bekanntesten Orten. Prüfe die tatsächliche Auslastung auf Airbnb und Booking.com. Schau dir an, wie viele ähnliche Wohnungen dort angeboten werden. Wenn dort 50 Wohnungen zum Verkauf stehen, aber nur 10 tatsächlich vermietet werden - dann ist die Nachfrage gesättigt. Suche nach Orten mit weniger Angebot, aber hoher Nachfrage. Kleine Dörfer mit guter Bahnverbindung, nah an Naturparks oder Wanderwegen, sind oft besser als die Touristenhochburgen.
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