Stell dir vor, du hast 400.000 Euro für eine Immobilie zur Verfügung. Was tust du damit? Eine Ferienwohnung an der Ostsee kaufen und sie an Touristen vermieten? Oder eine Wohnung in einer Großstadt erwerben und sie langfristig an Mieter vermieten? Beides ist möglich. Aber welches Modell bringt wirklich mehr Geld? Und was verbirgt sich hinter den Zahlen, die du online findest?
Die Bruttorendite: Der erste Blick
Die einfachste Zahl, die jeder Immobilienkäufer kennt, ist die Bruttorendite. Sie sagt: Wie viel Miete bekommst du pro Jahr, im Verhältnis zum Kaufpreis? Für eine Ferienwohnung klingt das oft verlockend: 14.500 Euro Jahresmiete bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro ergibt eine Bruttorendite von 3,2 Prozent. Klingt nicht nach viel? Aber warte. In einem anderen Fall - eine Wohnung in Wittdün auf Amrum - werden 75 Euro pro Nacht verdient. Bei 300 Vermietungstagen sind das 22.500 Euro im Jahr. Der Kaufpreis liegt bei 225.000 Euro. Jetzt rechnest du: 22.500 geteilt durch 225.000 ergibt 10 Prozent Bruttorendite. Das ist kein Traum. Das passiert tatsächlich - aber nur in ganz bestimmten Lagen.
Langzeitmieten sehen anders aus. In Berlin liegt die durchschnittliche Bruttorendite bei 3,33 Prozent, in Köln bei 3,53 Prozent. In Chemnitz hingegen: 5,85 Prozent. Warum? Weil die Kaufpreise dort deutlich niedriger sind. Ein Quadratmeter kostet in Chemnitz rund 1.375 Euro, in München dagegen über 10.000 Euro. Die Mieten sind zwar auch niedriger, aber der Preisunterschied ist so groß, dass die Rendite höher bleibt. In strukturschwachen Städten wie Hagen, Wuppertal oder Gelsenkirchen liegen die Renditen zwischen 5 und 5,8 Prozent. Das klingt attraktiv. Aber Achtung: Höhere Rendite bedeutet nicht automatisch bessere Investition.
Was du wirklich verdienst: Die Netto-Rendite
Bruttorenditen sind wie ein Werbeplakat: schön, aber irreführend. Die echte Zahl ist die Netto-Rendite. Sie berücksichtigt alles: Instandhaltung, Betriebskosten, Steuern, Makler, Grunderwerbssteuer, Notarkosten. Und das ist bei Ferienwohnungen oft viel teurer als gedacht.
Bei einer Ferienwohnung rechnest du mit Instandhaltungskosten von 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet dich also 600 bis 900 Euro im Jahr. Dazu kommen Reinigung, Wäsche, Reparaturen, eventuell ein Hausmeister, eine Vermietungsplattform wie Airbnb, die 15 bis 20 Prozent Provision nimmt. Und dann die Leerstandstage. Experten sagen: Durchschnittlich wird eine Ferienwohnung nur 23 Wochen pro Jahr vermietet. Das sind 161 Tage. Wenn du 300 Tage ansetzt, rechnest du mit Optimismus - nicht mit Realität.
Ein konkretes Beispiel: Eine Wohnung an der Ostsee kostet 450.000 Euro. Mit Nebenkosten und Maklerkosten steigt der Gesamtpreis auf 504.315 Euro. Die Jahresmiete beträgt 15.800 Euro. Abzüglich 10 Prozent Instandhaltung (1.580 Euro), 10 Prozent Plattformgebühren (1.580 Euro), 5 Prozent Steuern (790 Euro) und 2 Prozent Versicherung (316 Euro) bleiben 11.534 Euro Nettomiete. Die Netto-Rendite: 2,29 Prozent. Das ist nicht viel. Aber jetzt kommt der Trick: Du nutzt die Wohnung 14 Tage im Jahr selbst. Du würdest sonst 95 Euro pro Nacht für ein Hotel zahlen. Das sind 1.330 Euro gespart. Diese sparst du dir nicht nur, du rechnest sie als Einkommen mit. Jetzt hast du 12.864 Euro Einkommen. Die Netto-Rendite steigt auf 2,55 Prozent. Noch mehr? Wenn du die Wohnung halb mit Kredit finanzierst, Zinsen und Abschreibungen absetzt, und die Tilgung als Sparplan siehst, dann liegt die Eigenkapitalrendite bei 7,69 Prozent. Das ist die echte Zahl - aber sie setzt voraus, dass du Kredite aufnimmst und steuerlich clever planst.
Bei Langzeitmieten ist es einfacher. Instandhaltung: 5 bis 8 Euro pro Quadratmeter. Keine Plattformgebühren. Keine tägliche Reinigung. Keine saisonalen Einbrüche. Die Miete bleibt stabil. In Chemnitz, mit einer Jahresmiete von 5.800 Euro und einem Kaufpreis von 1.375 Euro pro Quadratmeter für eine 70-Quadratmeter-Wohnung (Kaufpreis: 96.250 Euro), bleibt nach Abzug von 6 Prozent Instandhaltung (348 Euro) und 2 Prozent Versicherung (116 Euro) eine Nettomiete von 5.336 Euro. Netto-Rendite: 5,54 Prozent. Keine Saison, kein Leerstand, keine Komplexität. Einfach Miete, einfach Rendite.
Kostenstruktur: Was du wirklich bezahlst
Ferienwohnungen haben eine komplizierte Kostenstruktur. Du zahlst:
- Kaufpreis
- Grunderwerbssteuer (3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland)
- Maklerprovision (3 bis 4 Prozent)
- Notar- und Grundbuchkosten (1,5 bis 2 Prozent)
- Instandhaltung (10-15 €/m²/Jahr)
- Reinigung und Wäsche (pro Vermietung, 30-80 Euro)
- Plattformgebühren (15-20 Prozent der Miete)
- Haftpflicht- und Versicherung (200-500 Euro/Jahr)
- Steuern (Einkommensteuer, Gewerbesteuer, ggf. Kurzzeitvermietungsabgabe)
Langzeitmieten sind klarer:
- Kaufpreis
- Grunderwerbssteuer (3,5-6,5 Prozent)
- Makler (3-6 Prozent, manchmal vom Mieter bezahlt)
- Notar- und Grundbuchkosten (1,5-2 Prozent)
- Instandhaltung (5-8 €/m²/Jahr)
- Wartungsrücklage (10-15 Prozent der Jahresmiete)
- Versicherung (150-300 Euro/Jahr)
- Einkommensteuer (nur auf Mietgewinn)
Die Differenz liegt in der Komplexität. Ferienwohnungen verlangen aktive Verwaltung. Langzeitmieten verlangen Ruhe und Zuverlässigkeit.
Lage, Lage, Lage - und die Zukunft
Die besten Ferienwohnungen stehen nicht in München. Sie stehen in Sylt, am Tegernsee, im Schwarzwald, an der Ostsee. Aber auch dort steigen die Preise. Wer jetzt investiert, zahlt oft den vollen Tourismuspreis. Und wenn die Reisekosten steigen? Wenn die Leute weniger Urlaub machen? Dann fällt die Auslastung. Experten warnen: In vielen Regionen ist die Nachfrage nach Ferienwohnungen gesättigt. Nur noch die gut ausgestatteten, gut gelegenen und professionell verwalteten Immobilien bleiben rentabel.
Langzeitmieten in A-Städten wie Berlin, Hamburg oder Frankfurt sind teuer geworden. Die Renditen sind niedrig. Aber in B-Städten wie Chemnitz, Hagen, Wuppertal oder Gelsenkirchen gibt es noch echte Chancen. Die Mieten steigen langsam, die Preise bleiben stabil. Die Mieter bleiben länger. Der Leerstand ist niedrig - solange du keine Immobilie in einem abgehängten Viertel kaufst. Hier ist lokales Wissen entscheidend. Ein Investor, der nicht weiß, wo in Chemnitz eine Wohnung sicher vermietet werden kann, verliert Geld.
Die Zahlen im Vergleich: Was bringt mehr?
| Parameter | Ferienwohnung | Langzeitmiete |
|---|---|---|
| Durchschnittliche Bruttorendite | 3,14 % - 6,86 % | 3,33 % - 5,85 % |
| Durchschnittliche Netto-Rendite | 2,2 % - 3,5 % | 4,0 % - 5,5 % |
| Typische Auslastung | 160-200 Tage/Jahr | 365 Tage/Jahr |
| Instandhaltungskosten | 10-15 €/m²/Jahr | 5-8 €/m²/Jahr |
| Verwaltungsaufwand | Hoch (täglich, Saisonabhängig) | Niedrig (einmal jährlich) |
| Steuerliche Abschreibung | Möglich (2 % pro Jahr) | Möglich (2 % pro Jahr) |
| Eignung für Kreditfinanzierung | Ja, aber mit höheren Risiken | Ja, mit stabiler Miete |
| Empfohlener Kaufpreis | Höchstens 10x Jahresmiete | Höchstens 15x Jahresmiete |
Wenn du 100.000 Euro investierst: Bei einer Ferienwohnung mit 10.000 Euro Jahresmiete und 30 Prozent Auslastung hast du 3.000 Euro Einkommen. Bei einer Langzeitwohnung mit 5.000 Euro Jahresmiete hast du 4.500 Euro Nettomiete. Wer gewinnt? Die Langzeitmiete. Und das, obwohl die Ferienwohnung höhere Bruttomieten verspricht.
Was ist die bessere Investition?
Es gibt keine einfache Antwort. Wenn du eine Immobilie als passive Einkommensquelle willst, dann ist die Langzeitmiete die bessere Wahl. Du brauchst keine Reinigungskräfte, keine Buchungssysteme, keine Kundenbetreuung. Du bekommst jeden Monat Geld - ohne Stress.
Wenn du aber eine Immobilie als Lebensstil- und Investitionsobjekt siehst, dann kann eine Ferienwohnung attraktiv sein. Du nutzt sie selbst, du hast einen Ort zum Entspannen, du kannst sie später verkaufen - vielleicht sogar mit Gewinn. Aber du musst sie aktiv verwalten. Und du musst bereit sein, dass es in einigen Jahren weniger Touristen gibt.
Die meisten Menschen unterschätzen den Verwaltungsaufwand. Sie denken: „Ich vermiete es über Airbnb, das läuft automatisch.“ Falsch. Du musst auf Reklamationen reagieren, auf Schäden reagieren, auf Reinigung warten, auf Saisonveränderungen reagieren. Das ist kein Nebenjob. Das ist ein Vollzeitjob - nur ohne Lohn.
Die beste Strategie? Mische es. Kaufe eine Langzeitmietwohnung in einer stabilen Stadt als Grundlage. Und wenn du Geld übrig hast, kaufe eine Ferienwohnung in einer Region, die du selbst liebst. Dann hast du Sicherheit - und einen Ort zum Urlaub machen.
Was du jetzt tun solltest
- Rechne nicht mit Bruttomieten. Rechne mit Netto. Ziehe 30 Prozent ab für Instandhaltung, Steuern, Leerstand.
- Prüfe die tatsächliche Auslastung auf Immobilienportalen. Suche nach ähnlichen Wohnungen in der gleichen Region - nicht nur die teuersten.
- Vermeide Ferienwohnungen in überfüllten Regionen. Sylt ist voll. Die Inseln an der Nordsee sind voll. Suche nach weniger bekannten Orten - mit guter Anbindung.
- Bei Langzeitmieten: Kaufe nicht in der teuersten Stadt. Suche nach Städten mit steigenden Mieten, aber stabilen Preisen. Wuppertal, Chemnitz, Halle, Magdeburg.
- Wenn du einen Kredit brauchst: Langzeitmieten sind einfacher zu finanzieren. Banken sehen sie als sicherer an.
- Verlasse dich nicht auf Expertenmeinungen. Rechne selbst. Nutze die Formel: Jahresnettomiete geteilt durch Gesamtkosten mal 100.
Ist eine Ferienwohnung rentabler als eine Langzeitmiete?
Es kommt auf die Lage und deine Verwaltung an. In der Regel ist die Netto-Rendite bei Langzeitmieten höher, weil die Kosten niedriger und die Auslastung stabiler sind. Nur in sehr guten Lagen mit hoher Nachfrage und geringem Wettbewerb kann eine Ferienwohnung höhere Renditen bringen - aber nur, wenn du sie professionell verwaltest.
Welche Rendite gilt als gut bei Ferienimmobilien?
Eine Netto-Rendite von 4 bis 6 Prozent gilt als sehr gut. Viele Anbieter werben mit 6-8 Prozent Bruttorendite, aber nach Abzug aller Kosten bleibt oft nur 2-3 Prozent übrig. Wenn du nach 4 Prozent Netto kommst, hast du ein gutes Objekt. Über 5 Prozent ist selten - und meist mit hohem Risiko verbunden.
Kann ich eine Ferienwohnung mit Kredit finanzieren?
Ja, aber Banken prüfen sie strenger. Sie schauen auf die durchschnittliche Auslastung, die Lage und deine Eigenkapitalquote. Du brauchst oft mindestens 30-40 Prozent Eigenkapital. Bei Langzeitmieten reichen oft 20 Prozent. Die Zinsen sind höher, die Laufzeit kürzer. Es ist möglich - aber riskanter.
Was ist mit der Steuer? Werden Ferienwohnungen anders besteuert?
Ferienwohnungen gelten als Gewerbe, wenn du sie professionell vermietest - dann musst du Gewerbesteuer zahlen. Wenn du sie nur gelegentlich vermietest, zählst du sie als private Vermietung. Dann kannst du Abschreibungen, Zinsen und Instandhaltung absetzen. Aber du musst die Einnahmen deklarieren. Die Steuerlast ist oft höher als bei Langzeitmieten, weil du mehr Ausgaben hast und oft keine Pauschale nutzen kannst.
Wie finde ich die richtige Lage für eine Ferienwohnung?
Suche nicht nach den bekanntesten Orten. Prüfe die tatsächliche Auslastung auf Airbnb und Booking.com. Schau dir an, wie viele ähnliche Wohnungen dort angeboten werden. Wenn dort 50 Wohnungen zum Verkauf stehen, aber nur 10 tatsächlich vermietet werden - dann ist die Nachfrage gesättigt. Suche nach Orten mit weniger Angebot, aber hoher Nachfrage. Kleine Dörfer mit guter Bahnverbindung, nah an Naturparks oder Wanderwegen, sind oft besser als die Touristenhochburgen.
Kommentare
Markus Aerni
März 15, 2026Netto-Rendite bei Ferienwohnungen ist oft nur halb so hoch wie behauptet. Die Reinigungskosten allein fressen 200 Euro pro Monat, wenn du sie selbst machst. Und das ohne Berücksichtigung von Schäden oder Stornierungen. Langzeitmiete ist einfach. Miete rein, Briefkasten checken, fertig.
Alexander Hickey
März 15, 2026WIR SIND ALLE BETRÜGELER! Die Banken wissen es, die Behörden wissen es, aber niemand sagt es laut. Ferienwohnungen sind ein Pyramidenmodell. Irgendwann bricht der Markt zusammen und du hast eine teure Hütte mit Schimmel. Wer jetzt kauft, zahlt für den Traum eines anderen. Und dann kommt der Klimawandel und die Leute reisen nicht mehr. Ich hab's gewarnt.
Heidi Gremillion
März 15, 2026Es ist immer so: Wer nach Rendite sucht, findet sie nicht. Wer nach Sinn sucht, findet ihn auch nicht. Aber wer einfach lebt, der hat vielleicht mehr. Eine Ferienwohnung ist kein Investment, sie ist ein Spiegel. Du kaufst nicht eine Immobilie, du kaufst eine Version von dir selbst. Die, die sich auf dem Balkon mit Kaffee und Aussicht sonnt. Die andere, die monatlich Miete kassiert und nie denkt. Aber wer ist wirklich frei? Die, die nichts besitzen? Oder die, die alles besitzen und nichts fühlen? Ich frage mich manchmal, ob wir nicht alle nur versuchen, unsere Einsamkeit mit Beton zu überdecken.
Stephan Reinhard
März 16, 2026Die Zahlen im Artikel sind komplett verzerrt. Wer rechnet mit 300 Tagen Auslastung? Das ist Lügenpresse-Niveau. In Wirklichkeit liegt die Durchschnittsauslastung bei 140 Tagen. Und die Instandhaltungskosten? 15 Euro pro Quadratmeter? Bei einer 60qm-Wohnung sind das 900 Euro. Aber du vergisst die Abnutzung der Möbel, die kaputten Duschköpfe, die beschädigten Fenster. Das sind 1.200 Euro extra. Und die Steuern? Die werden unterschätzt. Wer das als lukrativ hinstellt, der hat keine Ahnung.
Niamh Trihy
März 17, 2026While the analysis presented is methodical, I would be interested in understanding the long-term capital appreciation trends in both asset classes. Are there any publicly available datasets from the German Federal Statistical Office that track property value evolution in secondary markets versus tourist hotspots over the past decade? The current focus on cash flow may overlook critical wealth accumulation dynamics.
Alwin Ertl
März 19, 2026Langzeitmiete ist nicht automatisch besser. In Chemnitz gibt es immer mehr Leerstände. Die Mieter ziehen weg, die Stadt verliert an Attraktivität. Du kriegst deine 5,5 Prozent Rendite, aber deine Wohnung wird zum Museum. Keine Mieter, keine Zukunft. Nur weil die Zahlen gut aussehen, heißt das nicht, dass du nicht in fünf Jahren mit einem leeren Haus dastehst.
Stefan Rothaug
März 20, 2026Was hier so nüchtern als Investment-Entscheidung dargestellt wird, ist in Wahrheit eine tiefere Frage nach dem, was wir als Gesellschaft als Wert definieren. Ist ein stabiler, monatlicher Cashflow wirklich mehr wert als ein Ort, der Erinnerungen schafft? Eine Ferienwohnung ist kein Objekt, sie ist ein Portal. Ein Portal zu Sonnenuntergängen, zu Lachen am Kamin, zu Momenten, die man nicht mit Zahlen messen kann. Vielleicht ist die echte Rendite nicht die, die auf dem Konto landet, sondern die, die im Herzen bleibt.
Heidi Floyd
März 22, 2026Ich hab mir vor 3 Jahren eine Wohnung in Lübeck gekauft, 120qm, 320.000€. Langzeitmiete, 1.200€ Miete. Kein Stress. Keine Reinigung. Keine nervigen Gäste. Ich hab mir sogar einen Hund angeschafft. Der ist jetzt der beste Hausmeister der Welt. Wenn er bellt, weiß ich: jemand kommt. Und ich muss nicht mal antworten. Das ist Leben.
rudi rental
März 23, 2026Langzeitmiete? Das ist für Leute, die keine Fantasie haben. Du kaufst eine Wohnung, um sie zu vermieten? Was für ein langweiliger Traum. Eine Ferienwohnung ist ein Statussymbol. Du kannst sie mit deinen Freunden nutzen, sie auf Instagram zeigen, sie vererben. Das ist kein Investment, das ist Lifestyle. Und wer sagt, dass du nicht mit 50 in der Ostsee wohnen willst? Du denkst zu klein.
Angela Westbrook
März 24, 2026Ich hab eine Ferienwohnung in Rügen. 2022: 180 Tage vermietet. 2023: 135 Tage. 2024: 110 Tage. Die Leute sagen: „Wir reisen nicht mehr so oft.“ Ich hab 25.000€ in Renovierung gesteckt. Keine Verbesserung. Die Preise sind gestiegen, die Nachfrage ist gefallen. Ich hab 120.000€ Schulden. Und jetzt? Ich verkaufe. Aber wer kauft? Jeder hat Angst. Ich hab das Gefühl, wir sind alle in einer Blase, die keiner sehen will.
conor mckernan
März 25, 2026Just a heads up from Ireland: we had a similar boom with short-term rentals in Galway. Prices went nuts, then crashed. The lesson? Don’t chase the hype. Buy where people live, not where they vacation. Stability beats spectacle every time.
Erik E. Schürmann
März 26, 2026Die ganze Rechnung ist manipuliert. Die Zahlen stammen aus einer Studie, die vom Deutschen Mieterbund finanziert wurde. Sie wollen uns glauben machen, dass Langzeitmieten besser sind, damit wir nicht in Ferienwohnungen investieren und die Preise nicht weiter steigen. Aber wer profitiert davon? Die Mieterverbände. Die Banken. Die Politiker. Sie alle wollen, dass du in eine Wohnung in Chemnitz investierst, damit du nie mehr nach Sylt fährst. Das ist System. Du bist Teil des Systems. Erwache.
Stephan Viaene
März 28, 2026Interessant, aber ich würde gern wissen, wie sich die Inflation auf beide Modelle auswirkt. Mieten steigen, aber auch die Kosten. Hat jemand Daten dazu, wie sich die Netto-Rendite in den letzten 10 Jahren verändert hat, wenn man Inflation einrechnet?
Lea Relja
März 29, 2026Ich hab das Gefühl, dass das alles nur für Reiche gedacht ist! Wer hat schon 400.000 Euro?! Ich zahle 800 Euro Miete und werde nie eine Immobilie besitzen. Und jetzt erzählen uns die Reichen, wie sie ihre Ferienwohnungen verwalten? Das ist nicht fair! Warum gibt es keine Lösung für Leute wie mich? Ich will auch einen Ort zum Entspannen! Aber ich muss jeden Cent zählen! Ich hab Tränen in den Augen!
Kristin Borden
März 30, 2026Deine Gedanken sind wichtig. Wenn du eine Wohnung kaufst, um sie zu vermieten, dann denkst du an Geld. Aber wenn du sie kaufst, um sie zu lieben, dann denkst du an Leben. Beides ist richtig. Aber die Liebe bleibt. Das Geld verfliegt. Du hast die Wahl: Ein sicheres Einkommen. Oder einen Ort, der dich zurückhält, wenn alles andere wegläuft. Was ist dir wichtiger?
Markus Aerni
März 31, 2026Heidi Floyd hat recht. Ich hab auch eine Wohnung in Mecklenburg. Keine Ferienwohnung. Kein Stress. Nur ein Mieter, der seit 8 Jahren zahlt. Ich hab ihn nie gesehen. Aber er hat mir letztes Jahr einen Brief geschrieben: „Danke, dass Sie die Heizung nicht runtergedreht haben.“ Das ist mehr wert als 5 Prozent Rendite.
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