Barrierefreiheit im Mehrfamilienhaus: Gemeinschaftslösungen, Rechte und Umsetzung

Stellen Sie sich vor, Sie können Ihr Haus nicht mehr ohne fremde Hilfe verlassen. Die Treppe wird zur Mauer, der Aufzug ausfällt oder existiert gar nicht. Für viele Bewohner älterer Mehrfamilienhäuser ist das keine hypothetische Angst, sondern eine alltägliche Realität. Doch wie lässt sich diese Situation ändern, wenn die Nachbarn skeptisch sind und die Kosten hoch erscheinen? Die Antwort liegt in den sogenannten Gemeinschaftslösungen. Seit der großen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) hat sich das Spiel verändert. Einzelpersonen haben heute stärkere Rechte, um bauliche Maßnahmen durchzusetzen, die allen zugutekommen - auch wenn sie selbst zahlen müssen.

Die rechtliche Wende: Vom Einvernehmen zum Duldungsanspruch

Vor einigen Jahren war es fast unmöglich, einen einzelnen Eigentümer dazu zu bringen, gegen den Willen der Mehrheit einen Aufzug einzubauen. Das Bundesgerichtshof (BGH) urteilte lange Zeit streng: Ohne einstimmige Zustimmung ging nichts. Das änderte sich grundlegend mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat. Diese Reform überarbeitete die §§ 20 und 21 des WEG erheblich.

Heute gilt ein neues Prinzip: Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann „angemessene“ bauliche Veränderungen verlangen, die Menschen mit Behinderungen oder älteren Personen den Zugang erleichtern. Entscheidend ist hier das Wort „angemessen“. Ein BGH-Urteil vom 9. Februar 2024 hat diese Definition konkretisiert. Das Gericht entschied, dass bauliche Eingriffe, wie der Anbau eines Außenaufzugs, grundsätzlich als angemessen gelten, solange sie der Barrierefreiheit dienen. Selbst optische Veränderungen an der Fassade oder Einschränkungen bei der Nutzung von Gemeinschaftsflächen sind hinzunehmen. Der entscheidende Hebel für die Durchsetzung ist jedoch finanzieller Natur: Wer die Maßnahme verlangt, trägt die gesamten Kosten. Die restliche Eigentümergemeinschaft muss nur dulden, dass gebaut wird, muss aber keinen Cent bezahlen.

Normen und Maße: Was bedeutet barrierefrei wirklich?

„Barrierefrei“ ist kein vages Gefühl, sondern eine präzise technische Vorgabe. In Deutschland bildet die DIN 18040-2 den Maßstab. Diese Norm legt fest, wie Wohnungen und deren Erschließungsbereiche gestaltet sein müssen. Es gibt zwei Stufen: „barrierefrei nutzbar“ und „uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbar“ (gekennzeichnet mit einem „R"). Für Gemeinschaftsbereiche im Mehrfamilienhaus sind bestimmte Mindestmaße unverzichtbar.

• Türbreiten: In gemeinschaftlichen Fluren und zu den Wohnungen müssen Türen mindestens 80 bis 90 cm lichte Weite aufweisen. Schwellen sind tabu; höchstens 2 cm Höhenunterschied dürfen vorhanden sein, müssen dann aber schräg abfallen.
• Flurbreiten: Experten empfehlen eine lichte Breite von mindestens 120 cm. Das ermöglicht es einer Person mit Gehhilfe oder Rollator, parallel von einer Begleitperson unterstützt zu werden.
• Bewegungsflächen: Vor Türen und Sanitärobjekten sind Wendeflächen von mindestens 120 × 120 cm erforderlich. Bei rollstuhlgerechter Planung („R") steigen diese Anforderungen auf 150 × 150 cm.
• Treppen: Idealerweise sind Treppen geradläufig mit Zwischenpodesten. Die Breite sollte ebenfalls mindestens 120 cm betragen, um Sturzgefahr zu minimieren und Begegnungen zu ermöglichen.

In Bayern beispielsweise schreibt die Bayerische Bauordnung (BayBO) seit Juli 2013 vor, dass die DIN 18040-1 und -2 als Technische Baubestimmungen gelten. Das bedeutet: Bei Neubauten oder größeren Renovierungen ist die Einhaltung dieser Maße keine freiwillige Geste, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Auch die Musterbauordnung (§ 50 MBO) fordert, dass in Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten mindestens die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein müssen.

Gemeinschaftslösungen im Bestand: Prioritäten setzen

Wenn Sie in einem Altbau wohnen, steht selten Geld für eine komplette Neuplanung zur Verfügung. Hier hilft eine strategische Priorisierung. Fachleute raten dazu, zuerst die größten Hindernisse zu beseitigen. Oft beginnt das Problem schon vor der Haustür.

1. Stufenloser Zugang: Ist der Haupteingang stufenlos erreichbar? Wenn nicht, ist eine Rampe oder ein Außenaufzug der erste Schritt. Rampen sollten maximal 6 % Steigung haben. Im Bestand sind bis zu 8 % akzeptabel, wenn die Rampe kürzer als 10 Meter ist und Podeste sowie Handläufe besitzt.
2. Erschließung der Etagen: Gibt es einen Aufzug? Gebäude über 13 Metern Höhe sind ohnehin aufzugspflichtig. Ist kein Aufzug vorhanden, ist ein Treppenlift oft die schnellere und kostengünstigere Übergangslösung. Er kann meist innerhalb weniger Wochen installiert werden, während ein Aufzug Monate dauert.
3. Innere Zugänglichkeit: Sind die Wohnungstüren breit genug? Sind Briefkästen und Klingeln in erreichbarer Höhe angebracht? Kontrastreiche Markierungen an Stufenkanten helfen Menschen mit eingeschränkter Sehkraft.
4. Nebenanlagen: Werden Müllräume, Waschsalons oder Fahrradkeller genutzt? Auch diese Räume müssen barrierefrei zugänglich sein, sonst nützt der beste Aufzug nichts, wenn man den Müll nicht hinaustragen kann.

Ein wichtiger Aspekt, der oft vergessen wird, sind die Außenanlagen. Stellplätze für Menschen mit Behinderung müssen direkt am Eingang liegen und mindestens 3,5 Meter breit sein, um eine Seitenbeförderung aus dem Auto zu ermöglichen. Taktil wahrnehmbare Leitlinien auf dem Weg zur Haustür unterstützen sehbehinderte Bewohner.

Kosten, Finanzierung und der Weg zur Eigentümerversammlung

Die Frage nach dem Geld ist immer die größte Hürde. Wie bereits erwähnt, trägt nach der aktuellen Rechtsprechung derjenige die Kosten, der die Maßnahme beantragt. Das klingt hart, entlastet die Gemeinschaft aber finanziell. Dennoch sind die Summen beträchtlich. Ein einfacher Treppenlift kostet zwischen 5.000 und 15.000 Euro. Ein neuer Aufzug samt Statikprüfung und Genehmigung kann leicht 60.000 Euro und mehr kosten.

Gibt es Fördermittel? Ja, aber sie sind begrenzt und oft komplex. Die KfF-Bank bietet Programme zur energetischen Sanierung an, die teilweise mit barrierefreien Maßnahmen kombiniert werden können. Einige Länder haben eigene Landesförderprogramme für altersgerechtes Wohnen. Wichtig ist: Prüfen Sie vorab, ob Ihre Maßnahme förderfähig ist. Oft müssen Zuschüsse beantragt werden, bevor die Arbeiten beginnen.

Der Prozess in der Eigentümerversammlung erfordert Taktgefühl. Beginnen Sie nicht mit Forderungen, sondern mit Informationen. Bringen Sie Gutachten von Architekten oder Wohnberatungsstellen mit. Zeigen Sie auf, dass eine barrierefreie Lösung den Wert der Immobilie steigert. Ein Haus, das auch von Senioren und Familien mit Kinderwagen gut nutzbar ist, hat auf dem Markt einen klaren Vorteil. Argumentieren Sie mit dem demografischen Wandel: Bis 2030 wird ein großer Teil des Bestands saniert werden müssen. Wer jetzt handelt, vermeidet teure Notlösungen später.

Zukunftsperspektiven: Digitalisierung und neue Gesetze

Barrierefreiheit endet nicht bei der Türschwelle. Mit dem Barrierefreiheitsstärkungsgesetz, dessen Kernregelungen seit Juni 2025 greifen, erweitert sich der Blick auf digitale Produkte und Dienstleistungen. Das betrifft auch Smart-Home-Lösungen im Mehrfamilienhaus. Digitale Schlösser, die per App oder Sprachsteuerung funktionieren, oder Aufzüge, die sich per Smartphone aufrufen lassen, werden zum Standard. Diese Technologien helfen nicht nur Menschen mit Mobilitätseinschränkungen, sondern allen Bewohnern.

Die DIN-Normen werden fortlaufend aktualisiert. Die Unterscheidung zwischen einfach barrierefrei und rollstuhlgerecht wird feiner. Zukünftig werden wir wahrscheinlich noch stärker auf ganzheitliche Konzepte setzen, die bauliche Gegebenheiten mit digitalen Assistenzsystemen verknüpfen. Für Eigentümergemeinschaften heißt das: Bleiben Sie informiert. Was heute noch als Luxus gilt, wird morgen zum Mindeststandard.