Grundschuldabtretung beim Bankwechsel: So sparen Sie Notarkosten

Stellen Sie sich vor, Sie finden ein neues Darlehensangebot mit deutlich niedrigeren Zinsen. Der Wechsel zu einer anderen Bank verspricht tausende Euro Ersparnis über die Laufzeit. Doch dann kommt der Moment beim Beratungsgespräch oder beim Telefonat mit der alten Bank: "Aber denken Sie an die Kosten für die Grundschuld! Das wird teuer." Viele Kreditnehmer schrecken in diesem Moment zurück, weil sie befürchten, dass die Notar- und Grundbuchgebühren den Zinsvorteil wieder auffressen. Das ist ein weit verbreiteter Irrtum. In der Realität gibt es einen Weg, der fast wie ein kleiner administrativer Trick funktioniert: die Grundschuldabtretung.

Was ist eine Grundschuldabtretung eigentlich?

Wenn Sie ein Haus finanzieren, will die Bank eine Sicherheit. Diese wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen, damit die Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit auf die Immobilie zugreifen kann. Normalerweise würde man beim Wechsel der Bank die alte Grundschuld löschen und eine neue eintragen lassen. Das ist jedoch zeitaufwendig und teuer.

Die Grundschuldabtretung ist die elegantere Lösung. Hier wird die bestehende Eintragung im Grundbuch dem offiziellen Verzeichnis aller Grundstücke in Deutschland nicht gelöscht, sondern einfach von der alten Bank an die neue Bank übertragen. Man kann es sich wie einen Besitzerwechsel bei einem Vertrag vorstellen: Die Sicherheit bleibt die gleiche, nur der Gläubiger ändert sich. Da keine neue Bestellung nötig ist, fallen die massiven Gebühren für eine Neuordnung weg.

Warum die Abtretung finanziell fast immer gewinnt

Die Kostenunterschiede zwischen einer kompletten Neubestellung und einer einfachen Abtretung sind gewaltig. Eine Neubestellung umfasst die Löschung der alten Schuld, die neue Eintragung, Notargebühren und Grundbuchkosten. Das kostet in der Regel etwa 1,5 bis 2,0 Prozent der Grundschuldsumme.

Im Gegensatz dazu kostet eine Abtretung meist nur rund 0,2 Prozent der Summe. Schauen wir uns das an einem konkreten Beispiel an: Nehmen wir an, Ihre Grundschuld liegt bei 250.000 Euro, aber Ihr neues Darlehen beträgt nur noch 200.000 Euro (weil Sie bereits getilgt haben). Eine komplette Neubestellung würde Sie etwa 4.375 Euro kosten. Eine einfache Abtretung hingegen liegt bei circa 500 Euro. Sie sparen also fast 3.900 Euro - das sind etwa 89 Prozent weniger Kosten.

So läuft der Wechsel in der Praxis ab

Das Beste an diesem Prozess ist, dass Sie als Kreditnehmer kaum selbst aktiv werden müssen. In der Regel übernimmt die neue Bank die Koordination. Der Ablauf folgt meist diesem Schema:

1. Unterlagenanforderung: Sie fordern von Ihrer jetzigen Bank eine aktuelle Saldenbestätigung und eine Kopie des Grundbuchauszugs an. Damit prüft die neue Bank, ob die bestehende Grundschuld hoch genug ist, um das neue Darlehen abzusichern.
2. Zustimmung der neuen Bank: Die neue Bank bestätigt im Kreditangebot, dass sie die bestehende Grundschuld per Abtretung übernimmt.
3. Erstellung der Abtretungsunterlagen: Die bisherige Bank erstellt eine Abtretungserklärung. Damit wird schriftlich festgehalten, dass die Forderung aus der Grundschuld auf die neue Bank übergeht.
4. Beglaubigung: Da das Grundbuchamt eine formelle Sicherheit braucht, muss diese Erklärung beglaubigt werden. Das macht ein Notar. Die Kosten hierfür werden zwar von der alten Bank abgewickelt, aber am Ende Ihrem Konto belastet.
5. Umschreibung: Die Unterlagen gehen an das Grundbuchamt, das den Gläubiger im Register anpasst.

Die Lösung für das "Banken- Pattspiel": Der Treuhandauftrag

Es gibt oft ein Problem: Die alte Bank will die Grundschuld erst freigeben, wenn das Geld der neuen Bank auf dem Konto ist. Die neue Bank will das Geld aber erst überweisen, wenn sie sicher weiß, dass sie die Grundschuld im Grundbuch hat. Keiner will zuerst den ersten Schritt machen. In der Finanzwelt nennt man das eine Pattsituation.

Die Lösung ist der sogenannte Treuhandauftrag eine Vereinbarung, bei der Unterlagen unter einer bestimmten Auflage an eine Partei übermittelt werden. Die alte Bank sendet die Abtretungsunterlagen "zu treuen Händen" an die neue Bank. Das bedeutet: Die neue Bank besitzt die Papiere bereits, darf sie aber erst dann beim Grundbuchamt einreichen, wenn die Auszahlung des neuen Kredits erfolgt ist. So sind beide Seiten abgesichert und der Wechsel läuft reibungslos.

Wichtige Voraussetzungen und Fallstricke

Eine Abtretung ist nicht in jeder Situation möglich. Die wichtigste Regel lautet: Die eingetragene Grundschuld muss mindestens so hoch sein wie der neue Kreditbetrag. Wenn Sie also eine Grundschuld über 300.000 Euro haben, aber nur noch 200.000 Euro benötigen, ist das kein Problem. Die neue Bank übernimmt einfach die gesamte Summe von 300.000 Euro als Sicherheit, auch wenn das Darlehen kleiner ist. Das ist für Sie vorteilhafter, als eine Teil löschen zu lassen, was wieder Kosten verursachen würde.

Seien Sie wachsam, wenn Ihr Bankberater behauptet, dass ein Wechsel "viel zu teuer" sei. Oft ist das eine Taktik, um Sie als Kunden zu halten. Viele Berater verschweigen die Option der Abtretung und reden nur von der teuren Neubestellung. Fragen Sie gezielt: "Können wir die bestehende Grundschuld einfach abtreten?" Wer diese Frage stellt, signalisiert Fachkenntnis und bringt den Berater in die Position, ehrlich über die Kosten sprechen zu müssen.

Checkliste für Ihren Bankwechsel

• Aktuelle Saldenbestätigung der alten Bank angefordert?
• Aktueller Grundbuchauszug liegt vor?
• Ist im neuen Kreditangebot explizit die Grundschuldabtretung vorgesehen?
• Wurde die Höhe der Grundschuld mit dem neuen Darlehensbetrag abgeglichen?
• Ist geklärt, ob ein Treuhandauftrag zur Überbrückung der Auszahlung genutzt wird?