Wenn du aus deiner Wohnung ausziehst, steht dir die Kaution, eine Sicherheitsleistung, die Mieter beim Einzug an den Vermieter zahlen, um Schäden oder ausstehende Mieten abzusichern. Auch bekannt als Mietkaution, ist sie kein Geschenk – sie ist dein Geld, das dir zusteht, sobald du alle Verpflichtungen erfüllt hast. Viele Mieter bekommen sie nicht voll zurück, obwohl sie alles richtig gemacht haben. Warum? Weil sie nicht wissen, was der Vermieter rechtlich tun darf – oder was er nicht darf.
Ein Vermieter kann die Kaution nur einbehalten, wenn er konkrete Nachweise hat: Schäden an Boden, Wänden, Fenstern oder Sanitäranlagen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Und er muss sie dokumentieren – mit Fotos, Gutachten oder Reparaturrechnungen. Er darf nicht einfach sagen: „Das sieht nach Schaden aus.“ Er muss beweisen, dass du es verursacht hast. Und er muss die Kaution innerhalb von sechs Monaten nach Auszug zurückerstatten – nicht nach einem Jahr, nicht nach drei. Wenn er zu lange wartet, zahlt er dir Zinsen. Und wenn er sie gar nicht zurückgibt, kannst du beim Amtsgericht klagen – und bekommst nicht nur das Geld, sondern auch die Kosten erstattet.
Was du tun musst: Schreib eine Abnahmeprotokoll, ein schriftliches Dokument, das Zustand der Wohnung zum Auszugstermin festhält und von Mieter und Vermieter unterschrieben wird. Auch bekannt als Übergabeprotokoll, ist es dein bester Schutz. Mach Fotos von jeder Ecke – auch von Stellen, die du repariert hast. Halte alle Rechnungen für Reparaturen, die du selbst gemacht hast. Wenn du die Wohnung sauber hinterlassen hast, dann ist das kein Grund, die Kaution zu kürzen. Schmutz ist keine Schadensersatzpflicht. Und wenn der Vermieter behauptet, du hast die Wohnung nicht in Ordnung zurückgegeben, dann frage ihn: „Wo genau? Zeigen Sie mir den Schaden.“
Manche Vermieter versuchen, die Kaution für normale Abnutzung einzubehalten – abgewetzte Teppiche, leichte Kratzer an Türen, verblasste Farbe. Das ist illegal. Du hast keine Pflicht, die Wohnung besser zurückzugeben, als du sie vorgefunden hast. Wenn du eine neue Wohnung bezogen hast und sie in gutem Zustand übernommen hast, dann darfst du sie in ähnlichem Zustand verlassen. Kein Vermieter kann verlangen, dass du alles neu streichst, nur weil er es mag.
Und was, wenn du noch Miete schuldest? Dann darf der Vermieter den Betrag von der Kaution abziehen – aber nur den tatsächlichen Betrag. Er darf nicht einfach sagen: „Ich nehme 1.000 Euro, weil ich das Gefühl habe.“ Er muss genau aufschreiben, was er abzieht und warum. Und er muss dir den Rest sofort zurückschicken. Wenn du alles bezahlt hast, aber er trotzdem zögert – dann schreib eine formelle Aufforderung. Und wenn er nicht reagiert? Dann geh zum Mieterverein oder zum Anwalt. Die meisten Fälle sind schnell gelöst, wenn du dich rechtzeitig wehrst.
Immer wieder sehen wir Fälle, wo Mieter 800, 1.200 oder sogar 2.000 Euro zurückbekommen, weil sie einfach wussten, was sie dürfen. Es ist nicht schwer. Es ist nur wichtig, dass du dich nicht einschüchtern lässt. Die Kaution ist dein Geld. Du hast sie gezahlt, um Sicherheit zu haben – nicht, um sie zu verlieren. Und wenn du dich richtig vorbereitest, bekommst du sie voll zurück – ohne Streit, ohne Stress, ohne unnötige Kosten.
Im Folgenden findest du praktische Beiträge, die dir zeigen, wie du genau vorgehst – von der richtigen Abschlussrechnung bis hin zu Vorlagen, die du direkt nutzen kannst. Alles, was du brauchst, um deine Kaution sicher und schnell zurückzuholen.
Fotodokumentation bei Immobilienübergaben sichert Beweise rechtssicher - vermeidet Kautionsstreitigkeiten und schützt vor teuren Schadensersatzansprüchen. Wichtige Regeln zur DSGVO, technischen Anforderungen und Praxis-Tipps.
